主題：保利地產(chǎn) 再融資降低負(fù)債率

作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在去年市場(chǎng)一片紅火的情況下，保利地產(chǎn)（600048）全年?duì)I業(yè)收入81.15億元，同比增長(zhǎng)101.3%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)14.89億元，同比增長(zhǎng)121.8%。公司還送出了大禮包，擬每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.7元同時(shí)以資本公積金轉(zhuǎn)增10股。

　　
　　 年報(bào)顯示，公司的資產(chǎn)負(fù)債率也由上年的75.66%降至68.62%，定項(xiàng)增發(fā)募集資金68.15億元成為重要原因。

　　
　　 再融資壓下資產(chǎn)負(fù)債率

　　
　　 2007年的“買地大戰(zhàn)”如火如荼，“土地為王”與“現(xiàn)金為王”共同成為地產(chǎn)商的主要追求目標(biāo)。

　　
　　 報(bào)告期內(nèi)，保利地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)多次大手筆拿地，新拓展項(xiàng)目20個(gè)，擴(kuò)征用地1塊，占地面積368.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積754.5萬平方米，其中公司權(quán)益面積639.6萬平方米。

　　
　　 去年，公司減量定向增發(fā)1.26億股，募集資金68.15億元，主要用于投資公司9個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別位于廣州、南海、北京、上海、武漢、沈陽和重慶等地，這批項(xiàng)目計(jì)劃總投資134億元。

　　
　　 從銀行借款也是公司的主要籌資渠道，保利地產(chǎn)去年向銀行借款102億元，遠(yuǎn)高于2006年的48億元。而公司向銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)借款合計(jì)121.58億元，占負(fù)債總額的43.33%，其中長(zhǎng)期借款占74.4%，短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款占25.6%。

　　
　　 報(bào)告期內(nèi)公司資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大，截至07年底，公司總資產(chǎn)達(dá)到409億元，同比增長(zhǎng)148%。同時(shí)，成功增發(fā)募集資金，加上良好的盈利狀況，使得年末公司資產(chǎn)負(fù)債率下降到68.62%，同比下降7個(gè)百分點(diǎn)；其中年末預(yù)收賬款已達(dá)109.4億元，占負(fù)債總額的38.99%。

　　
　　 日信證券研究員王簫指出，總體來看公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到較大改善，負(fù)債水平和結(jié)構(gòu)均比較合理，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不大。

　　
　　 今年房企或仍再融資

　　
　　 保利地產(chǎn)今年還計(jì)劃實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)直接投資300億-350億元，新開工面積630萬平方米，比07年提高50％，竣工350萬平方米，全年實(shí)現(xiàn)銷售收入240億元。

　　
　　 安信證券研究員陶學(xué)明指出，公司可能還將進(jìn)行股權(quán)融資。若未來市場(chǎng)銷售價(jià)格和地價(jià)保持當(dāng)前水平，則公司需要通過快速銷售將預(yù)售面積比07年至少提高100％，或者通過資本市場(chǎng)融資實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

　　
　　 事實(shí)上，主要地產(chǎn)企業(yè)在年報(bào)中，幾乎都把再融資作為2008年的重點(diǎn)工作。萬科A（000002）謹(jǐn)慎地提出，如果條件允許，希望年內(nèi)能進(jìn)行一次股權(quán)融資。去年萬科和建設(shè)銀行簽署了200億授信額度的合作協(xié)議，并通過公開增發(fā)募集資金近百億元。而在2006年底，萬科才剛從資本市場(chǎng)上定向增發(fā)融到42億。

　　
　　 不過，再融資并沒有使萬科的資產(chǎn)負(fù)債率下降。在經(jīng)過2007年的買地大戰(zhàn)后，預(yù)收帳款、銀行借款增加，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率由65.04%上升為66.11%，同比增加了1.07個(gè)百分點(diǎn)。

　　
　　 房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)近年來資產(chǎn)負(fù)債率普遍接近70%，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)較高。證監(jiān)會(huì)近期宣布，內(nèi)地IPO和再融資資金不得用于買地，在銀行貸款、上市融資等渠道不暢時(shí)，交易量下降使銷售回款現(xiàn)金流降低，嚴(yán)重依賴銀行信貸的企業(yè)將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　
　　 業(yè)內(nèi)人士指出，借款、增發(fā)、配股等再融資手段，使地產(chǎn)公司獲得充裕現(xiàn)金流，可以“以債還債”，繼續(xù)擴(kuò)張，規(guī)模越滾越大，但由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)也必須引起高度重視。地產(chǎn)公司仍需通過加快開發(fā)銷售速度、提高資金使用率，增強(qiáng)對(duì)未來市場(chǎng)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)能力。



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