主題：保利地產(chǎn) 再融資降低負債率

作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在去年市場一片紅火的情況下，保利地產(chǎn)（600048）全年營業(yè)收入81.15億元，同比增長101.3%；實現(xiàn)凈利潤14.89億元，同比增長121.8%。公司還送出了大禮包，擬每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.7元同時以資本公積金轉增10股。

　　
　　 年報顯示，公司的資產(chǎn)負債率也由上年的75.66%降至68.62%，定項增發(fā)募集資金68.15億元成為重要原因。

　　
　　 再融資壓下資產(chǎn)負債率

　　
　　 2007年的“買地大戰(zhàn)”如火如荼，“土地為王”與“現(xiàn)金為王”共同成為地產(chǎn)商的主要追求目標。

　　
　　 報告期內，保利地產(chǎn)在全國范圍內多次大手筆拿地，新拓展項目20個，擴征用地1塊，占地面積368.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積754.5萬平方米，其中公司權益面積639.6萬平方米。

　　
　　 去年，公司減量定向增發(fā)1.26億股，募集資金68.15億元，主要用于投資公司9個房地產(chǎn)項目，分別位于廣州、南海、北京、上海、武漢、沈陽和重慶等地，這批項目計劃總投資134億元。

　　
　　 從銀行借款也是公司的主要籌資渠道，保利地產(chǎn)去年向銀行借款102億元，遠高于2006年的48億元。而公司向銀行、信托等金融機構借款合計121.58億元，占負債總額的43.33%，其中長期借款占74.4%，短期借款和一年內到期的長期借款占25.6%。

　　
　　 報告期內公司資產(chǎn)規(guī)模迅速擴大，截至07年底，公司總資產(chǎn)達到409億元，同比增長148%。同時，成功增發(fā)募集資金，加上良好的盈利狀況，使得年末公司資產(chǎn)負債率下降到68.62%，同比下降7個百分點；其中年末預收賬款已達109.4億元，占負債總額的38.99%。

　　
　　 日信證券研究員王簫指出，總體來看公司財務結構得到較大改善，負債水平和結構均比較合理，財務風險不大。

　　
　　 今年房企或仍再融資

　　
　　 保利地產(chǎn)今年還計劃實現(xiàn)房地產(chǎn)直接投資300億-350億元，新開工面積630萬平方米，比07年提高50％，竣工350萬平方米，全年實現(xiàn)銷售收入240億元。

　　
　　 安信證券研究員陶學明指出，公司可能還將進行股權融資。若未來市場銷售價格和地價保持當前水平，則公司需要通過快速銷售將預售面積比07年至少提高100％，或者通過資本市場融資實現(xiàn)快速開發(fā)的經(jīng)營目標。

　　
　　 事實上，主要地產(chǎn)企業(yè)在年報中，幾乎都把再融資作為2008年的重點工作。萬科A（000002）謹慎地提出，如果條件允許，希望年內能進行一次股權融資。去年萬科和建設銀行簽署了200億授信額度的合作協(xié)議，并通過公開增發(fā)募集資金近百億元。而在2006年底，萬科才剛從資本市場上定向增發(fā)融到42億。

　　
　　 不過，再融資并沒有使萬科的資產(chǎn)負債率下降。在經(jīng)過2007年的買地大戰(zhàn)后，預收帳款、銀行借款增加，萬科的資產(chǎn)負債率由65.04%上升為66.11%，同比增加了1.07個百分點。

　　
　　 房地產(chǎn)百強企業(yè)近年來資產(chǎn)負債率普遍接近70%，負債風險較高。證監(jiān)會近期宣布，內地IPO和再融資資金不得用于買地，在銀行貸款、上市融資等渠道不暢時，交易量下降使銷售回款現(xiàn)金流降低，嚴重依賴銀行信貸的企業(yè)將面臨較大風險。

　　
　　 業(yè)內人士指出，借款、增發(fā)、配股等再融資手段，使地產(chǎn)公司獲得充?，F(xiàn)金流，可以“以債還債”，繼續(xù)擴張，規(guī)模越滾越大，但由此帶來的風險也必須引起高度重視。地產(chǎn)公司仍需通過加快開發(fā)銷售速度、提高資金使用率，增強對未來市場波動的應對能力。



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