主題：保利地產(chǎn)三季度業(yè)績(jī)羸弱

　第三季度的疲弱表現(xiàn)，讓保利地產(chǎn)失守了行業(yè)第四的位置。

　　保利地產(chǎn)10月25日發(fā)布的三季報(bào)顯示，今年1-9月該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額3467.73億元，同比增長(zhǎng)14.2%，其中一二線(xiàn)城市的簽約金額占比75%；實(shí)現(xiàn)簽約面積2293.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.29%。

　　增長(zhǎng)速度更快的融創(chuàng)，今年前九月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約3694.9億元，同比增長(zhǎng)16%，累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約2531.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.46%。

　　至九月底，保利地產(chǎn)被融創(chuàng)拉開(kāi)了227億元的距離。

　　縱觀保利地產(chǎn)前九個(gè)月的銷(xiāo)售表現(xiàn)，第三季度無(wú)疑是其表現(xiàn)最差的一個(gè)季度。

　　數(shù)據(jù)顯示，第一、二季度保利地產(chǎn)的簽約金額分別為1096.6億元、1429.64億元，簽約面積分別為700萬(wàn)平方米、936.43萬(wàn)平方米。而第三季度簽約金額為941.49億元，沒(méi)有破千億，同比僅增長(zhǎng)6.58%，簽約面積為657.31萬(wàn)平方米。

　　若從單月來(lái)看，保利地產(chǎn)在傳統(tǒng)的“金九”表現(xiàn)反而最差，實(shí)現(xiàn)簽約金額368.14億元，同比減少0.18%。這也是保利地產(chǎn)前三季度中唯一出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的一個(gè)月。

　　中信證券(22.180, 0.48, 2.21%)研究報(bào)告指出，保利地產(chǎn)一二線(xiàn)城市推盤(pán)階段性下降是造成9月銷(xiāo)售下滑的原因。此外，由于低線(xiàn)城市推盤(pán)占比上升，保利地產(chǎn)9月份的銷(xiāo)售均價(jià)也同比下跌了12.9%，為13539元/平方米。保利地產(chǎn)內(nèi)部人士則表示，9月銷(xiāo)售下滑是受公司結(jié)構(gòu)性推貨的影響。

　　雖然第三季度銷(xiāo)售表現(xiàn)最差，但保利地產(chǎn)在第三季度拿地卻最為積極。今年1-9月，保利地產(chǎn)累計(jì)新拓展項(xiàng)目84個(gè)，新增容積率面積1493萬(wàn)平方米，總拓展成本996億元。

　　這當(dāng)中有將近一半項(xiàng)目都是在第三季度獲取的。7-9月，保利地產(chǎn)新拓展項(xiàng)目40個(gè)，新增容積率面積667萬(wàn)平方米。

　　若與2018同期相比，保利地產(chǎn)在市場(chǎng)并不樂(lè)觀的2019年還是明顯減小了拿地力度。2019年前三季度，保利地產(chǎn)新拓展項(xiàng)目、新增容積率面積、總拓展成本同比分別下滑22%、39%、39%。

　　不過(guò)，從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)講，保利地產(chǎn)要好于去年同期。今年前三季度保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入1117.94億元，凈利潤(rùn)175.74億元，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)128.33億元，分別同比增長(zhǎng)17.77%、30.51%和34.08%；毛利率為35.89%，較去年同期增長(zhǎng)3.18個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回籠3098億元，回籠率達(dá)到89.34%，回籠率較去年同期提升3.62個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，報(bào)告期內(nèi)，保利地產(chǎn)新開(kāi)工面積3675萬(wàn)平方米，竣工面積1723萬(wàn)平方米，在建面積11852萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)11.5%、46.9%和42.7%。

　　截至2019年9月底，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)9752.00億元，凈資產(chǎn)1985.09億元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.64%；扣除預(yù)收款項(xiàng)后，其他負(fù)債占總資產(chǎn)比重僅為40.38%。

　　另值得關(guān)注的是，隨著第三季度先后兩次股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的實(shí)行，保利地產(chǎn)股東的持股比例出現(xiàn)了一定稀釋。


　　據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，今年7月15日，保利地產(chǎn)向28名激勵(lì)對(duì)象定向新增的122.8966萬(wàn)股股份正式上市流通，此后9月26日，向10名激勵(lì)對(duì)象定向新增的3483.9388萬(wàn)股股份也正式上市流通。

　　受此影響，保利地產(chǎn)大股東保利南方集團(tuán)的持股比例從6月底的37.93%調(diào)整為37.82%；泰康人壽合計(jì)持股比例從6.27%調(diào)整為6.24%；華美國(guó)際投資集團(tuán)有限公司也從原來(lái)的1.72%變成了1.71%。

　　保利地產(chǎn)內(nèi)部人士強(qiáng)調(diào)，雖然股權(quán)比例出現(xiàn)了輕微調(diào)整，但它們的持股總量是沒(méi)有改變的。

　　不過(guò)，保利地產(chǎn)的第十大股東變了人。今年上半年，該位置是持股0.9%的自然人張遠(yuǎn)捷，但最新三季報(bào)顯示，第十大股東變成了興業(yè)銀行(19.390, 0.67, 3.58%)股份有限公司-興全趨勢(shì)投資混合型證券投資基金，持股0.89%。


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