主題：建發(fā)股份：房地產(chǎn)進入結(jié)算周期，股息率處于歷史高位，重申跑贏行業(yè)


公司動態(tài)　　公司近況　　我們近日邀請了建發(fā)股份管理層參加深圳上海兩地的NDR（上市公司反向路演），期間管理層與投資者進行了深入交流，要點如下：　　評論　　1、企業(yè)文化優(yōu)秀，激勵機制好：建發(fā)股份控股股東為廈門市國資委，屬于地方國企，相比于央企管理機制更為靈活，設(shè)有市場軌和體制內(nèi)兩套人才聘任機制，相比于民企融資成本更低。目前公司下轄建發(fā)房地產(chǎn)和聯(lián)發(fā)房地產(chǎn)兩個地產(chǎn)子公司，并擁有600-700家供應(yīng)鏈子公司，業(yè)績優(yōu)秀的子公司負責人年薪甚至能達數(shù)百萬?！　?、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進入結(jié)算周期：2017年后建發(fā)和聯(lián)發(fā)房地產(chǎn)進入銷售高增長期（簽約銷售金額458億元），按照銷售到結(jié)算周期一般需要2年，我們預(yù)計2019年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入將達400億元，銷售收入將達1000億元。建發(fā)旗下地產(chǎn)項目凈利潤率較穩(wěn)定，約10%，扣除少數(shù)股東損益后，我們預(yù)計2019年地產(chǎn)業(yè)務(wù)（除一級開發(fā)）將貢獻25億元歸母凈利潤（對比之下2018年貢獻20億元）?！　?、一級土地開發(fā)隱含了超50億元凈利潤：目前尚未出讓的一級土地開發(fā)面積約93萬平米，其中有兩塊地已經(jīng)完成拆遷整理，我們預(yù)計2019年能確認一塊土地的一級土地開發(fā)收益，將貢獻7億元歸母凈利潤，2020年或?qū)⒋_認另一塊土地的一級土地開發(fā)收益，也將貢獻7億元左右的歸母凈利潤?！　?、建發(fā)國際將承接建發(fā)房地產(chǎn)內(nèi)新的住宅地產(chǎn)項目，而建發(fā)房地產(chǎn)則將聚焦在一級土地開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域：建發(fā)國際為建發(fā)股份孫公司、建發(fā)房地產(chǎn)子公司，為港股上市平臺，拓展了建發(fā)的融資渠道，目前建發(fā)國際旗下?lián)碛薪òl(fā)房地產(chǎn)70%的開發(fā)項目?！　?、供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)將維持10%左右穩(wěn)定增長：大宗供應(yīng)鏈為公司傳統(tǒng)強項，我們預(yù)計未來公司也將拓展消費類供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)的市場份額。　　估值建議　　我們維持2019/20e盈利44.6/52.7億元，對應(yīng)2019/20年凈利潤增速為-4.6%和18.2%。當前股價為8.96元，對應(yīng)2019/20年5.7/4.8倍P/E。我們重申跑贏行業(yè)評級，維持目標價12.1元（對應(yīng)35%上漲空間），分別對應(yīng)2019/20年7.7/6.5倍P/E，2019年分紅收益率約5.3%，處于上市20年來的歷史高位，穩(wěn)定回報屬性強?！　★L險　　房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴；大宗品市場劇烈波動。

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