主題：中糧地產(chǎn)重組成功：證監(jiān)會(huì)放行 老房企獲新生

12月4日，中糧集團(tuán)旗下中糧地產(chǎn)（000031.SZ）與大悅城地產(chǎn)（00207.HK）的重組方案獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)審核通過。歷時(shí)17個(gè)月，這一重組終于要步入發(fā)行階段。作為第一批央企改革試點(diǎn)企業(yè)，中糧集團(tuán)正在努力推動(dòng)糧油、食品、金融、地產(chǎn)四大板塊整體上市，給出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2020年，關(guān)鍵性指標(biāo)是打造超500億元規(guī)模，甚至超1000億元規(guī)模的專業(yè)化公司（平臺(tái)）。此次重組也因此意義重大，是中糧集團(tuán)央企改革的成功范例和實(shí)踐體現(xiàn)。

中糧地產(chǎn)也因此有了機(jī)會(huì)再出發(fā)，重組大悅城的目的之一就是整合資源，提升中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)效率。背靠著中糧集團(tuán)雄厚的政商、資金實(shí)力，接下來，如何做強(qiáng)、做優(yōu)、做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如何在行業(yè)競(jìng)賽中更主動(dòng)、更靈活、更具話語權(quán)，這家23歲老房企中糧地產(chǎn)，將在房企陣營(yíng)中尋找到一方合適的位置。

整合終柳暗花明

中糧旗下地產(chǎn)板塊漫長(zhǎng)整合之路，終于畫上一個(gè)句號(hào)。

去年7月24日，中糧地產(chǎn)因籌劃重大重組事項(xiàng)開市起停牌。一個(gè)月后，他們公開重組標(biāo)的—大悅城地產(chǎn)。大悅城地產(chǎn)是中糧集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，數(shù)年前借殼僑福企業(yè)在香港上市。

今年4月，中糧地產(chǎn)在接近700頁的文件中，將定價(jià)、估值、交易和風(fēng)險(xiǎn)提示、未來影響等重組細(xì)節(jié)一一披露。但證監(jiān)會(huì)在今年10月，以交易標(biāo)的資產(chǎn)定價(jià)公允性缺乏合理依據(jù)，沒有放行這次重組。

隨后，中糧地產(chǎn)再次推進(jìn)重組事宜，增加了中企華出具的估值報(bào)告，用收益法論證交易作價(jià)的公允性。而大悅城地產(chǎn)在2018年至2020年的18.91億元凈利潤(rùn)承諾，為12月4日重組成功加了一道籌碼。最終，12月4日，重組方案獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)審核通過。

事實(shí)上，中糧地產(chǎn)和大悅城的產(chǎn)品線相互獨(dú)立，各有側(cè)重，形成互補(bǔ)，中糧集團(tuán)內(nèi)部對(duì)二者的重構(gòu)、整合與改革早已展開。

2014年7月15日，中糧集團(tuán)成為首批被納入國(guó)資委“四項(xiàng)改革”試點(diǎn)的六家央企之一。2015年年中，中糧集團(tuán)對(duì)架構(gòu)進(jìn)行了一次深刻的調(diào)整，建立了18個(gè)專業(yè)化業(yè)務(wù)平臺(tái)，分平臺(tái)推進(jìn)各項(xiàng)改革試點(diǎn)活動(dòng)。自2015年以來，已有中糧包裝、中國(guó)肉食、中國(guó)茶葉等多個(gè)平臺(tái)完成了混改。2017年7月底，作為集團(tuán)重要板塊之一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊也開啟了整合的序幕。

在央企深化改革，強(qiáng)調(diào)“做強(qiáng)做優(yōu)做大”和“提質(zhì)增效”的發(fā)展方針下，中糧集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)急需整合在一個(gè)股權(quán)平臺(tái)下進(jìn)行發(fā)展，兩個(gè)公司的整合勢(shì)在必行。

按下發(fā)展加速鍵

2016年起拉開的風(fēng)風(fēng)火火國(guó)企整合浪潮中，地產(chǎn)央企是重要參與者。

中海中建合并、中海鯨吞中信、五礦整合中冶、招商局合并蛇口等，每一宗交易都?xì)鈩?shì)磅礴，但最終都走上了新臺(tái)階。中糧地產(chǎn)也期待通過此輪重組品牌合力，按下發(fā)展“加速鍵”。

根據(jù)中糧集團(tuán)計(jì)劃，“十三五”期間，集團(tuán)將致力打造2-3個(gè)營(yíng)收超1000億元規(guī)模、4-5個(gè)營(yíng)收超500億元規(guī)模的專業(yè)化公司。重組后的中糧地產(chǎn)，正成為離這個(gè)目標(biāo)最為接近的板塊之一。

事實(shí)上，經(jīng)過多年發(fā)展，大悅城地產(chǎn)已成為中糧旗下最為成功的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。今年1-10月，大悅城收獲近60個(gè)行業(yè)重量級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)，銷售額達(dá)152.6億元，同比增長(zhǎng)11%，客流突破1.5億人次，同比提升9.7%。中糧地產(chǎn)同樣在行業(yè)獲得了良好美譽(yù)度和品牌影響力，在北京、上海、深圳、廈門等20多個(gè)布局城市，出品了壹號(hào)系列、祥云系列、錦云系列、鴻云系列等產(chǎn)品線。

“作為中糧集團(tuán)旗下涵蓋住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的唯一專業(yè)化平臺(tái)，重組后的中糧地產(chǎn)將以市場(chǎng)上少有的全業(yè)態(tài)地產(chǎn)公司的全新姿態(tài)開啟新階段，”中糧地產(chǎn)稱，接下來，住宅、商業(yè)板塊將優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并發(fā)揮雙方在融資、市場(chǎng)、人才、土地獲取、品牌等方面的深度協(xié)同效應(yīng)。

現(xiàn)在，大悅城融資成本在4.28%，中糧地產(chǎn)融資成本在4.3%-8.5%，整合成功后的中糧地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外兩個(gè)融資平臺(tái)的打通，有效降低融資成本。在業(yè)務(wù)協(xié)作上，此前，中糧地產(chǎn)與大悅城合作開發(fā)深圳寶安25區(qū)城市更新項(xiàng)目，就是兩者開始發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)的最佳體現(xiàn)。

在住宅開發(fā)與商業(yè)持有雙輪驅(qū)動(dòng)格局下，中糧地產(chǎn)既能通過開發(fā)型物業(yè)的高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，又能分享持有型物業(yè)帶來的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益和升值紅利。

海通證券在研報(bào)中寫道，雙方的地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源將深度整合，進(jìn)一步鞏固“3+X”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，提升京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域的市場(chǎng)份額，未來將進(jìn)一步增強(qiáng)公司的持續(xù)盈利能力。

【免責(zé)聲明】上海大牛網(wǎng)絡(luò)科技有限公司僅合法經(jīng)營(yíng)金融島網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，從未開展任何咨詢、委托理財(cái)業(yè)務(wù)。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點(diǎn)，與金融島無關(guān)。金融島對(duì)任何陳述、觀點(diǎn)、判斷保持中立，不對(duì)其準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)讀者僅作參考，并請(qǐng)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。