主題：海南高速2018年半年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述

　一、概述
(一)報(bào)告期經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)介
2018年上半年，在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，公司緊緊圍繞"產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展"的總體思路，把握海南建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)(港)這一重大歷史機(jī)遇，統(tǒng)籌抓好轉(zhuǎn)型發(fā)展、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、黨風(fēng)廉政建設(shè)各項(xiàng)工作，公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展形勢(shì)呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，較好完成了上半年工作目標(biāo)任務(wù)。截止2018年6月30日，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.63億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額9,901.78萬元。目前，公司資產(chǎn)總額33.02億元，凈資產(chǎn)總額26.89億元，資產(chǎn)負(fù)債率18.57%,財(cái)務(wù)狀況良好。
(二)宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)形勢(shì)分析
2018年上半年，房地產(chǎn)政策調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)新的階段。一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求，另一方面重點(diǎn)調(diào)整中長(zhǎng)期供給結(jié)構(gòu)。從全國(guó)范圍來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境繼續(xù)收緊，限制性調(diào)控政策或不斷擴(kuò)圍或強(qiáng)度持續(xù)升級(jí)，同時(shí)長(zhǎng)效機(jī)制堅(jiān)實(shí)推進(jìn)，住房制度改革不斷取得新進(jìn)展，切實(shí)打擊了部分非理性需求。2018年1-5月全國(guó)商品房銷售面積5.6億平方米，同比增長(zhǎng)2.9%,商品房銷售面積增速呈收窄趨勢(shì)。
(三)海南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及去庫(kù)存情況受調(diào)控政策的持續(xù)加碼，尤其是自2018年4月22日海南全域限購(gòu)的影響，海南樓市成交量降溫明顯，據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年1-5月，全省房屋銷售面積777.73萬平方米，累計(jì)下降28.5%,降幅較1-4月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。全省房屋銷售額1170.68億元，累計(jì)下降8.8%,降幅較1-4月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)?？傮w上看，海南全域限購(gòu)短期內(nèi)對(duì)于樓市成交量減少不可避免，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，海南自由貿(mào)易區(qū)(港)建設(shè)，持續(xù)利好政策的釋放和落實(shí)，都將使得海南獲得越來越多的關(guān)注度，而5月13日發(fā)布的《百萬人才近海南行動(dòng)計(jì)劃(2018-2025年)》，放寬人才落戶購(gòu)房條件，對(duì)于存量不多的海南房地產(chǎn)來說，值得期待。
(三)調(diào)控政策對(duì)海南樓市及公司未來業(yè)績(jī)的影響
為進(jìn)一步貫徹落實(shí)中央關(guān)于堅(jiān)持"房子是用來住的，不是用來炒的"的定位，支持合理住房需求，遏制投機(jī)性購(gòu)房，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，海南省政府及相關(guān)主管部門相繼出臺(tái)了多個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制投資投機(jī)，為樓市降溫。2018年3月30日，出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，進(jìn)一步加大樓市調(diào)控力度，將非本省戶籍購(gòu)房者由繳納1-2年社?；蚣{稅證明，統(tǒng)一提高至累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。非本省戶籍購(gòu)房貸款首付款比例不得低于70%,提高了非本省戶籍居民家庭在海南購(gòu)房的門檻。2018年4月16日，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)要求的通知》，嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，加強(qiáng)屬地管理，防止炒作和哄抬房?jī)r(jià)。2018年4月22日，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)，嚴(yán)格限貸、限制轉(zhuǎn)讓和價(jià)格備案管理，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為。
公司目前唯一在售項(xiàng)目處于瓊海市限購(gòu)區(qū)域，當(dāng)前調(diào)控對(duì)公司來說既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。短期看，以上調(diào)控將直接影響我公司2018年銷售業(yè)績(jī)和清盤目標(biāo)，不利于公司獲得超額收益。但長(zhǎng)期來看，政府的調(diào)控有利于海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，也有利于公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的穩(wěn)定。尤其是海南嚴(yán)控土地出讓、嚴(yán)格審批項(xiàng)目預(yù)售、停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設(shè)，對(duì)于公司在售瑞海水城項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品(面積53-83平方米)來說，市場(chǎng)稀缺性愈發(fā)明顯。
(四)房地產(chǎn)銷售情況
2018年上半年，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入1.87億元，其中：
1.瓊海瑞海水城項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)銷售278套，結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積1.91萬平方米，銷售均價(jià)約9,623元/平米，銷售金額18,473萬元，(其中一期銷售住宅1套，面積50.56平方米，別墅1套，面積192.26平方米；二期銷售住宅276套，面積18,953.31平方米)。
2.高路華二期項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)銷售住宅2套，結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積241.52平方米，結(jié)轉(zhuǎn)銷售金額180萬元；銷售車位5個(gè)，銷售金額65萬元；收到面積補(bǔ)差收入2萬元，高路華項(xiàng)目報(bào)告期共計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入247萬元。
二、公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施
(一)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及行業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)
近年來，中央和地方頻頻出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。2018年將繼續(xù)貫徹"房子是用來住的，不是用來炒的"定位，地產(chǎn)調(diào)控政策仍不會(huì)放松。
為進(jìn)一步貫徹落實(shí)中央關(guān)于堅(jiān)持"房子是用來住的，不是用來炒的"的定位，支持合理住房需求，遏制投機(jī)性購(gòu)房，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，海南省政府及相關(guān)主管部門相繼出臺(tái)了多個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制投資投機(jī)，為樓市降溫。2018年3月30日，出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，進(jìn)一步加大樓市調(diào)控力度，將非本省戶籍購(gòu)房者由繳納1-2年社?；蚣{稅證明，統(tǒng)一提高至累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。非本省戶籍購(gòu)房貸款首付款比例不得低于70%,提高了非本省戶籍居民家庭在海南購(gòu)房的門檻。2018年4月16日，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)要求的通知》，嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，加強(qiáng)屬地管理，防止炒作和哄抬房?jī)r(jià)。2018年4月22日，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)，嚴(yán)格限貸、限制轉(zhuǎn)讓和價(jià)格備案管理，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為。
目前公司無新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，2018年擬開發(fā)的項(xiàng)目地塊存在瑕疵，其開發(fā)項(xiàng)目成本和開發(fā)進(jìn)度存在一定不確定性，可能造成項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)難以如期實(shí)現(xiàn)。
應(yīng)對(duì)措施：公司對(duì)此將繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)宏觀政策的跟蹤研究，嚴(yán)格遵循政策，對(duì)不符合購(gòu)房條件的客戶做好政策宣導(dǎo)，加大符合購(gòu)房條件的島內(nèi)客戶的挖掘、梳理，關(guān)注人才落戶購(gòu)房需求，研究不受限購(gòu)政策限制的瑞海水城一期商鋪解除現(xiàn)有租賃關(guān)系，推進(jìn)在售項(xiàng)目銷售，做好項(xiàng)目重啟、新項(xiàng)目開工等工作。
(二)"大旅游大健康"戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)
"大旅游大健康"產(chǎn)業(yè)前景光明，但存在一定的產(chǎn)業(yè)門檻和技術(shù)壁壘，需要時(shí)間進(jìn)行戰(zhàn)略布局，且其開發(fā)周期長(zhǎng)，前期投入大，需要良好的資金能力支撐，對(duì)公司的資金運(yùn)作能力與資本實(shí)力要求較高，存在一定的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
應(yīng)對(duì)措施：公司正積極研究"大旅游、大健康"的產(chǎn)業(yè)定位和"產(chǎn)業(yè)和金融相結(jié)合"的發(fā)展道路，積極探索大旅游大健康產(chǎn)業(yè)融合項(xiàng)目，整合優(yōu)化酒店、旅游、房地產(chǎn)及健康養(yǎng)生等各種元素，打造新的綜合體項(xiàng)目模式，實(shí)現(xiàn)公司做強(qiáng)做優(yōu)做大的目標(biāo)。
(三)公司閑置土地風(fēng)險(xiǎn)儋州東坡雅居項(xiàng)目土地被認(rèn)定為閑置土地和瓊海瑞海水城三期土地存在被政府無償收回的風(fēng)險(xiǎn)。
應(yīng)對(duì)策略：儋州東坡雅居項(xiàng)目已閑置土地申辯聽證，與儋州市國(guó)土部門共同委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)投資額進(jìn)行評(píng)估。并積極協(xié)調(diào)儋州市政府和相關(guān)行政主管部門解決土地和前期遺留問題，以及進(jìn)行已完工工程結(jié)算工作，為項(xiàng)目重啟奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)整項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)定位，積極推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。
瓊海瑞海水城三期土地，為維護(hù)公司利益，順利推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，公司加大與瓊海市政府有效溝通，組織專題研討應(yīng)對(duì)三期項(xiàng)目土地閑置行政復(fù)議措施方案，多方收集有力證據(jù)說明：非企業(yè)原因?qū)е峦恋亻e置，并向海南省人民政府行政復(fù)議辦公室申請(qǐng)行政復(fù)議，申請(qǐng)撤銷閑置土地和駁回《閑置土地認(rèn)定書》的有關(guān)認(rèn)定。目前行政復(fù)議材料已受理。一旦閑置認(rèn)定被撤銷，加快推進(jìn)力度和投資力度，盡快完成與海汽瓊海分公司的土地過戶手續(xù)，力爭(zhēng)啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)。
三、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析
報(bào)告期內(nèi)，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)仍為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，核心競(jìng)爭(zhēng)力未發(fā)生重要變化。
(一)公司作為以房地產(chǎn)業(yè)、酒店旅游服務(wù)業(yè)為主業(yè)的國(guó)有控股上市公司，資產(chǎn)狀況良好，現(xiàn)金流充裕，負(fù)債率低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，具有較強(qiáng)的融資潛力。
(二)公司長(zhǎng)期從事高速公路項(xiàng)目的投資建設(shè)與管理，積累了豐富的公路項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，具有較為完善的管理機(jī)制和控制體系，擁有一批經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人才。
(三)公司經(jīng)過多年的房地產(chǎn)開發(fā)，積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)了一大批房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)人才，培育了得到市場(chǎng)認(rèn)可的"海南高速-瑞海"地產(chǎn)品牌，公司具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力。同時(shí)，公司也儲(chǔ)備了一定的房地產(chǎn)開發(fā)土地資源。
(四)公司的自有品牌有一定的區(qū)域影響力。經(jīng)過多年精心打造，公司形成了以"海南高速"為核心品牌，以"瑞海地產(chǎn)"、"金銀島酒店等為子品牌的品牌系統(tǒng)，具有較好的品牌影響力和美譽(yù)度。

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