主題：中糧地產(chǎn)重組期不平靜 多名高管辭職

　　中糧地產(chǎn)并表后17.35億凈利潤中，少數(shù)股東權(quán)益有7.9億，占比明顯偏高，也就是公司通過合作開發(fā)而不是自己獨(dú)立完成的項目占比偏多，其次公司較多的使用了財務(wù)杠桿，負(fù)債率偏高，據(jù)披露數(shù)據(jù)顯示中糧地產(chǎn)負(fù)債率達(dá)84.5%，明顯高于同類企業(yè)。

　　新浪財經(jīng)訊 正在進(jìn)行重大資產(chǎn)重組而處于停牌期的中糧地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱中糧地產(chǎn))發(fā)布了2017年報，全年實(shí)現(xiàn)銷售額261.59億元，由于可結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售面積的減少，全年營業(yè)收入140.42億元，同比下降22%，實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤9.45億元，同比增長31%。

　　披露的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，中糧地產(chǎn)ROIC數(shù)值(投資回報率)僅僅不到3%，并且較15.44%的ROE值(凈資產(chǎn)收益率)也顯著偏低，明顯異于同類企業(yè)，一定程度反映出公司雖然盈利能力還可以，但相對于所承擔(dān)的風(fēng)險而言，其盈利質(zhì)量并不夠好。

　　是什么原因造成中糧地產(chǎn)盈利質(zhì)量偏低的呢？

　　新浪財經(jīng)結(jié)合公司實(shí)際情況并查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，主要原因是中糧地產(chǎn)并表后17.35億凈利潤中，少數(shù)股東權(quán)益有7.9億，占比明顯偏高，也就是公司通過合作開發(fā)而不是自己獨(dú)立完成的項目占比偏多，其次公司較多的使用了財務(wù)杠桿，負(fù)債率偏高，據(jù)披露數(shù)據(jù)顯示中糧地產(chǎn)負(fù)債率達(dá)84.5%，明顯高于同類企業(yè)。

　　中糧地產(chǎn)投資指標(biāo)速覽：

　　 類別 指標(biāo) 數(shù)值 核心指標(biāo)營業(yè)收入140.42億元(下降22.1%)扣非凈利潤8.43億元(增長67.12%)平均融資成本4.3%-8.5% 盈利能力銷售毛利率36.33%扣非凈利率12.35%加權(quán)凈資產(chǎn)收益率(ROE)15.44% 投資回報率(ROIC) 2.98% 償債能力資產(chǎn)負(fù)債率84.5%流動比率1.35現(xiàn)金流負(fù)債比例0.04 營運(yùn)能力資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.21應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率72

　　(注釋：類別指標(biāo)為新浪財經(jīng)依據(jù)日常投資者所關(guān)注的財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而分類設(shè)定)

　　加速主業(yè)整合 2018年要“大躍進(jìn)”？

　　在地產(chǎn)主業(yè)方面，新浪財經(jīng)注意到，2017年公司計劃住宅新開工面積139.68萬平米，而實(shí)際新開工面積為115.09萬平米，比計劃新開工面積少近五分之一。針對此項變化，中糧地產(chǎn)在年報中解釋，主要是因?yàn)?017年為順應(yīng)市場變化，對部分項目的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行了調(diào)整和優(yōu)化，導(dǎo)致部分項目的新開工進(jìn)度慢于預(yù)期。

　　同時，中糧地產(chǎn)2018年計劃新開工面積將達(dá)389.28萬平方米，同比2017年計劃開工面積大幅增長近兩倍，明顯加快了業(yè)務(wù)發(fā)展步伐。這點(diǎn)從新浪財經(jīng)統(tǒng)計的公司2017年相關(guān)經(jīng)營指標(biāo)中，新增面積大幅增加349.58萬平數(shù)據(jù)中似乎也能得到印證，見下表。

　　在加快步伐發(fā)展主業(yè)的同時，公司還對非主業(yè)進(jìn)行了剝離。2017年初，公司出售了旗下食品業(yè)務(wù)——金帝巧克力，交易價格為2.06億元，公司從該剝離事項中取得了1.09億元的純利潤。

　　中糧地產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)速覽：

　　銷售面積(㎡)銷售金額(億)銷售均價土地儲備(㎡)新增面積(㎡)新開工面積(㎡)85.38萬261.630639元/㎡710.25萬349.58萬115.09萬

　　一拖再拖的并購重組這次“很快有消息了”

　　除了加快步伐、聚焦主業(yè)外，公司在大股東中糧集團(tuán)“強(qiáng)地產(chǎn)”的戰(zhàn)略方針下，啟動了重大資產(chǎn)重組。

　　在最新的年報中，公司透露，本次重組標(biāo)的資產(chǎn)初步確定為Vibrant Oak Limited(中文名稱為“明毅有限公司”，一家在英屬維爾京群島設(shè)立的公司，大悅城的控股股東)100%股權(quán)。公司期望通過本次重組，與大悅城形成住宅、商業(yè)板塊的優(yōu)勢互補(bǔ)，打造統(tǒng)一的房地產(chǎn)專業(yè)化平臺，在地產(chǎn)主業(yè)中注入新的商業(yè)地產(chǎn)元素，變身一家全業(yè)態(tài)地產(chǎn)公司。

　　但自2017年7月24日起由于該重大重組事項停牌，至今已長達(dá)8個月，而且資產(chǎn)重組仍未完成。

　　不過，從另一個當(dāng)事人大悅城，在剛剛過去的3月12日2017年度業(yè)績說明會上，其財務(wù)總監(jiān)許漢平表示，對于目前正在進(jìn)行的重組事項，由于涉及到兩家國有企業(yè)上市公司重組，所以流程上相對復(fù)雜一點(diǎn)，停牌時間確實(shí)稍微長了一些，但“應(yīng)該很快就會有消息了”。

　　停牌期間多名高管相繼辭職

　　在公布年報的同時，公司還對存貨、應(yīng)收款項、商譽(yù)、長期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行了減值測試，并實(shí)施了減值計提，擬計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計 2.38億元，其中計提壞賬準(zhǔn)備金額最多，達(dá)1.76億元。

　　此外，新浪財經(jīng)還注意到，自2018年初至今以來僅僅不到3個月的時間內(nèi)，包括一名副總經(jīng)理、兩名獨(dú)董、一名董事、以及一名監(jiān)事在內(nèi)，共計5名公司董監(jiān)高“因工作調(diào)動原因”，先后辭職。由于公司處于重組靜默期已長達(dá)8個月，期間沒有任何調(diào)研接待和公開研報，具體原因還不得而知。(文/丁昊)

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　　貢獻(xiàn)稅費(fèi)高管人均薪酬高管人數(shù)員工人均薪酬員工人數(shù)政府補(bǔ)助招待費(fèi)廣告費(fèi)36億92.3萬17人20.64萬3307人274萬未披露10344萬


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