主題：中糧地產(chǎn)重組期不平靜 多名高管辭職

　　中糧地產(chǎn)并表后17.35億凈利潤(rùn)中，少數(shù)股東權(quán)益有7.9億，占比明顯偏高，也就是公司通過(guò)合作開(kāi)發(fā)而不是自己獨(dú)立完成的項(xiàng)目占比偏多，其次公司較多的使用了財(cái)務(wù)杠桿，負(fù)債率偏高，據(jù)披露數(shù)據(jù)顯示中糧地產(chǎn)負(fù)債率達(dá)84.5%，明顯高于同類企業(yè)。

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 正在進(jìn)行重大資產(chǎn)重組而處于停牌期的中糧地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱中糧地產(chǎn))發(fā)布了2017年報(bào)，全年實(shí)現(xiàn)銷售額261.59億元，由于可結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售面積的減少，全年?duì)I業(yè)收入140.42億元，同比下降22%，實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)9.45億元，同比增長(zhǎng)31%。

　　披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，中糧地產(chǎn)ROIC數(shù)值(投資回報(bào)率)僅僅不到3%，并且較15.44%的ROE值(凈資產(chǎn)收益率)也顯著偏低，明顯異于同類企業(yè)，一定程度反映出公司雖然盈利能力還可以，但相對(duì)于所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)而言，其盈利質(zhì)量并不夠好。

　　是什么原因造成中糧地產(chǎn)盈利質(zhì)量偏低的呢？

　　新浪財(cái)經(jīng)結(jié)合公司實(shí)際情況并查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，主要原因是中糧地產(chǎn)并表后17.35億凈利潤(rùn)中，少數(shù)股東權(quán)益有7.9億，占比明顯偏高，也就是公司通過(guò)合作開(kāi)發(fā)而不是自己獨(dú)立完成的項(xiàng)目占比偏多，其次公司較多的使用了財(cái)務(wù)杠桿，負(fù)債率偏高，據(jù)披露數(shù)據(jù)顯示中糧地產(chǎn)負(fù)債率達(dá)84.5%，明顯高于同類企業(yè)。

　　中糧地產(chǎn)投資指標(biāo)速覽：

　　 類別 指標(biāo) 數(shù)值 核心指標(biāo)營(yíng)業(yè)收入140.42億元(下降22.1%)扣非凈利潤(rùn)8.43億元(增長(zhǎng)67.12%)平均融資成本4.3%-8.5% 盈利能力銷售毛利率36.33%扣非凈利率12.35%加權(quán)凈資產(chǎn)收益率(ROE)15.44% 投資回報(bào)率(ROIC) 2.98% 償債能力資產(chǎn)負(fù)債率84.5%流動(dòng)比率1.35現(xiàn)金流負(fù)債比例0.04 營(yíng)運(yùn)能力資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.21應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率72

　　(注釋：類別指標(biāo)為新浪財(cái)經(jīng)依據(jù)日常投資者所關(guān)注的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而分類設(shè)定)

　　加速主業(yè)整合 2018年要“大躍進(jìn)”？

　　在地產(chǎn)主業(yè)方面，新浪財(cái)經(jīng)注意到，2017年公司計(jì)劃住宅新開(kāi)工面積139.68萬(wàn)平米，而實(shí)際新開(kāi)工面積為115.09萬(wàn)平米，比計(jì)劃新開(kāi)工面積少近五分之一。針對(duì)此項(xiàng)變化，中糧地產(chǎn)在年報(bào)中解釋，主要是因?yàn)?017年為順應(yīng)市場(chǎng)變化，對(duì)部分項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了調(diào)整和優(yōu)化，導(dǎo)致部分項(xiàng)目的新開(kāi)工進(jìn)度慢于預(yù)期。

　　同時(shí)，中糧地產(chǎn)2018年計(jì)劃新開(kāi)工面積將達(dá)389.28萬(wàn)平方米，同比2017年計(jì)劃開(kāi)工面積大幅增長(zhǎng)近兩倍，明顯加快了業(yè)務(wù)發(fā)展步伐。這點(diǎn)從新浪財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的公司2017年相關(guān)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)中，新增面積大幅增加349.58萬(wàn)平數(shù)據(jù)中似乎也能得到印證，見(jiàn)下表。

　　在加快步伐發(fā)展主業(yè)的同時(shí)，公司還對(duì)非主業(yè)進(jìn)行了剝離。2017年初，公司出售了旗下食品業(yè)務(wù)——金帝巧克力，交易價(jià)格為2.06億元，公司從該剝離事項(xiàng)中取得了1.09億元的純利潤(rùn)。

　　中糧地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)速覽：

　　銷售面積(㎡)銷售金額(億)銷售均價(jià)土地儲(chǔ)備(㎡)新增面積(㎡)新開(kāi)工面積(㎡)85.38萬(wàn)261.630639元/㎡710.25萬(wàn)349.58萬(wàn)115.09萬(wàn)

　　一拖再拖的并購(gòu)重組這次“很快有消息了”

　　除了加快步伐、聚焦主業(yè)外，公司在大股東中糧集團(tuán)“強(qiáng)地產(chǎn)”的戰(zhàn)略方針下，啟動(dòng)了重大資產(chǎn)重組。

　　在最新的年報(bào)中，公司透露，本次重組標(biāo)的資產(chǎn)初步確定為Vibrant Oak Limited(中文名稱為“明毅有限公司”，一家在英屬維爾京群島設(shè)立的公司，大悅城的控股股東)100%股權(quán)。公司期望通過(guò)本次重組，與大悅城形成住宅、商業(yè)板塊的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，打造統(tǒng)一的房地產(chǎn)專業(yè)化平臺(tái)，在地產(chǎn)主業(yè)中注入新的商業(yè)地產(chǎn)元素，變身一家全業(yè)態(tài)地產(chǎn)公司。

　　但自2017年7月24日起由于該重大重組事項(xiàng)停牌，至今已長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月，而且資產(chǎn)重組仍未完成。

　　不過(guò)，從另一個(gè)當(dāng)事人大悅城，在剛剛過(guò)去的3月12日2017年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，其財(cái)務(wù)總監(jiān)許漢平表示，對(duì)于目前正在進(jìn)行的重組事項(xiàng)，由于涉及到兩家國(guó)有企業(yè)上市公司重組，所以流程上相對(duì)復(fù)雜一點(diǎn)，停牌時(shí)間確實(shí)稍微長(zhǎng)了一些，但“應(yīng)該很快就會(huì)有消息了”。

　　停牌期間多名高管相繼辭職

　　在公布年報(bào)的同時(shí)，公司還對(duì)存貨、應(yīng)收款項(xiàng)、商譽(yù)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行了減值測(cè)試，并實(shí)施了減值計(jì)提，擬計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計(jì) 2.38億元，其中計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金額最多，達(dá)1.76億元。

　　此外，新浪財(cái)經(jīng)還注意到，自2018年初至今以來(lái)僅僅不到3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，包括一名副總經(jīng)理、兩名獨(dú)董、一名董事、以及一名監(jiān)事在內(nèi)，共計(jì)5名公司董監(jiān)高“因工作調(diào)動(dòng)原因”，先后辭職。由于公司處于重組靜默期已長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月，期間沒(méi)有任何調(diào)研接待和公開(kāi)研報(bào)，具體原因還不得而知。(文/丁昊)

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　　貢獻(xiàn)稅費(fèi)高管人均薪酬高管人數(shù)員工人均薪酬員工人數(shù)政府補(bǔ)助招待費(fèi)廣告費(fèi)36億92.3萬(wàn)17人20.64萬(wàn)3307人274萬(wàn)未披露10344萬(wàn)


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