主題：中糧地產(chǎn)2017年利潤水平創(chuàng)歷史新高

中糧地產(chǎn)（000031）于3月17日披露了2017年財務(wù)報告，公司凈利潤再創(chuàng)新高，2017年全年實現(xiàn)凈利潤17.35億，同比增長30.10%，歸母凈利潤9.45億, 較上年增長31.27%,基本每股收益0.52元，較上年增長30%，中糧地產(chǎn)實現(xiàn)了五年來利潤持續(xù)穩(wěn)健增長；同時，全年實現(xiàn)簽約金額261.59億，同比增31.04%，為公司持續(xù)健康發(fā)展提供有力保障。據(jù)年報披露，中糧地產(chǎn)擬向全體股東每10股派現(xiàn)金紅利0.55元(含稅)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2017年全國商品房銷售面積達到169408萬平方米，同比增長7.7%。實現(xiàn)銷售金額133701億元，同比增長13.7%，銷售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高。在這樣的行業(yè)趨勢下，中糧地產(chǎn)在2017年繼續(xù)實現(xiàn)凈利潤增長。具體原因是一方面公司去年銷售面積和銷售額同比上升，2017年全國商品房銷售面積首破16億平方米，達169,408萬平方米，比上年增長7.7%；商品房銷售額也首次突破13萬億元，達133,701億元，增長13.7%。在已經(jīng)進入的重點城市中, 北京、深圳、天津、蘇州、沈陽、杭州、南京的成交均價均有不同幅度的上漲，其中杭州與南京的成交均價漲幅超過20%。在商品房銷售創(chuàng)新高的背后，是全國百強房企憑借品牌、城市布局以及投資能力優(yōu)勢，銷售業(yè)績?nèi)〉么蠓鲩L；另一方面，報告期內(nèi)公司通過明確“優(yōu)化系統(tǒng)，提質(zhì)增效，創(chuàng)新變革，強化執(zhí)行”的年度經(jīng)營方針，管控水平進一步提升，銷售毛利率持續(xù)攀升，達到36.33%，同比上升2.07個百分點。

管控水平全方位優(yōu)化

營業(yè)成本大幅下降

報告期內(nèi)中糧地產(chǎn)以“優(yōu)化系統(tǒng)、提質(zhì)增效、創(chuàng)新變革、強化執(zhí)行”十六字經(jīng)營方針為指導，提升了系統(tǒng)力與專業(yè)力，切實提升了項目運營管控水平，使得2017年商品房銷售的毛利率同比提升，達到了36.59%；與此同時，公司還在報告期內(nèi)加強了管理體系的優(yōu)化，出臺了《全面風險管理辦法》、《項目閉環(huán)管理制度》、《營銷管控指引》、《銷售型物業(yè)客戶服務(wù)手冊》等一系列管理辦法，同年ERP體系正式上線。該體系全面覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)階段核心業(yè)務(wù)功能，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)全周期業(yè)務(wù)、財務(wù)一體化線上管理，推動公司管理方式和工作方式的根本性變革；進一步提升了經(jīng)營管理標準化水平和運營管理效率，2017年中糧地產(chǎn)營業(yè)成本同比下降24.54%，極大地促進了公司凈利潤水平的提升。

在營銷方面，2017年，中糧地產(chǎn)狠抓“快定位、快設(shè)計、快報建、快開工、快開盤、快回款、快結(jié)算”，有效提升開盤去化率。同時，積極推動商辦整售，整體盈利水平有較明顯提升。公司重點關(guān)注兩年以上庫齡的項目，通過降低長期庫存占比，逐步實現(xiàn)了庫存結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；同時新開盤項目保去化率，明確將新開盤項目去化率納入業(yè)績考核。2017年度，公司住宅類項目（包含權(quán)益類項目）實現(xiàn)簽約面積85.38萬平米，簽約金額261.59億元。從城市來看，深圳及成都營收表現(xiàn)亮眼，同比增長分別達到54.59% 和110.37%。

拿地節(jié)奏加快

土地儲備奠定發(fā)展之基

與往年相比，中糧地產(chǎn)明顯在2017年加快了拿地的節(jié)奏，有分析認為，這是在重組大悅城計劃敲定之后，未來的中糧地產(chǎn)將成為中糧集團旗下唯一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺。根據(jù)中糧集團計劃，“十三五”期間，中糧將致力打造2-3個營收超1000億元規(guī)模、4-5個營收超500億元規(guī)模的專業(yè)化公司，地產(chǎn)業(yè)務(wù)無疑是離這個目標最為接近的板塊之一。因此規(guī)模的跨越成為中糧地產(chǎn)未來發(fā)展非常明確的要求。

為了積極參與土地獲取，中糧地產(chǎn)通過更加多元的土地獲取方式，加快高舉高打“拿好地”，采取并購方式“巧拿地”，廣開合作渠道“多拿地”，快速增加土地儲備，全年新增23個項目，計容建筑面積合計349.58萬平方米，是2016年的3.48倍。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，充足優(yōu)質(zhì)的土地和項目儲備至關(guān)重要，這關(guān)系到一家企業(yè)的后續(xù)成長潛力。通過2017年的積累，中糧地產(chǎn)在2018年計劃新開工項目30個，新開工面積389.28萬平米，同比去年計劃開工面積增長179%。

除了在土地市場上“快拿地、巧拿地、拿好地”，加大住宅業(yè)務(wù)的新開工數(shù)量之外，中糧地產(chǎn)還積極參與城市更新，作為發(fā)軔于深圳的房地產(chǎn)企業(yè)，中糧地產(chǎn)在深圳相對充裕的土地儲備成為其不可替代的核心優(yōu)勢。除在建的深圳中糧天悅壹號（原名中糧紫云）、深圳祥云國際、深圳云景國際、69區(qū)創(chuàng)芯公園等城市更新項目外，公司還申報了深圳寶安25區(qū)城市更新項目、深圳梅林工業(yè)區(qū)、深圳寶安區(qū)福海街道的大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)啟動區(qū)等項目。

值得一提的是，中糧地產(chǎn)2017年的預(yù)收款項超過190億元，由于預(yù)收款項主要為銷售商品房的預(yù)售款，將在2018年及以后直接確認收入和利潤。充足的預(yù)收款項很大程度上對公司未來的業(yè)績增長提供了強有力的支撐。

踐行3+X布局戰(zhàn)略

新進入城市步伐加速

在城市布局戰(zhàn)略上，數(shù)年來，中糧地產(chǎn)堅持重點布局一線城市，深耕核心城市，在這個戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，憑借對土地價值的深入研究與行業(yè)區(qū)域形勢的研判，中糧地產(chǎn)在2017年全面實現(xiàn)了戰(zhàn)略升級。全國布局以環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)深圳的核心城市群為基礎(chǔ)，擴展到了“核心城市-中心城市-衛(wèi)星城市”，“3+X”區(qū)域布局得到很好的執(zhí)行。

在限購政策基調(diào)的影響下，2017年中國樓市整體規(guī)模穩(wěn)中有升，隨著調(diào)控政策不斷加碼和市場自身深入發(fā)展，各級城市市場分化愈演愈烈。一線城市商品住宅的交易規(guī)模較為平淡，而三四線城市在持續(xù)高溫，成交占比持續(xù)上升。中糧地產(chǎn)在2017年首進重慶、廈門、佛山、紹興等城市，加大了對不同等級市場的布局，進一步拓展了區(qū)域縱深，為后續(xù)發(fā)展積蓄了充足勢能。

加快產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新探索

發(fā)展地產(chǎn)運營新模式

2017年，在“房住不炒”的思想指引下，中糧地產(chǎn)加快了產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的探索，將祥云等住宅產(chǎn)品系列與創(chuàng)新業(yè)務(wù)相結(jié)合，實現(xiàn)業(yè)態(tài)“1+N”的組合，即打造涵蓋品牌住宅等業(yè)態(tài)在內(nèi)的綠色、健康、生態(tài)小鎮(zhèn)，實現(xiàn)造城造鎮(zhèn)。同時，順應(yīng)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的國家戰(zhàn)略，加速雙創(chuàng)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融合，發(fā)展以“雙創(chuàng)+”為核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。




在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)和運營項目方面，中糧地產(chǎn)已經(jīng)展開布局和探索，目前開發(fā)的項目有69區(qū)創(chuàng)芯公園項目、中糧（福安）機器人智造產(chǎn)業(yè)園及67區(qū)商務(wù)公園等，創(chuàng)芯公園計劃2018年底完成竣工驗收，該項目以產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、龍頭引領(lǐng)為原則，目標是引領(lǐng)尖崗山新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；中糧（福安）機器人智造產(chǎn)業(yè)園則是聚焦發(fā)展前景廣闊的機器人和智能制造領(lǐng)域。在運營上，公司大力整合各方資源、借力科研院校資源，培育前沿機器人項目，引進創(chuàng)新研發(fā)團隊及具有影響力的機器人企業(yè)。該項目于2017年12月份獲得國家級孵化器；67區(qū)商務(wù)公園則是瞄準企業(yè)辦公、文化需求的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，隨著企業(yè)入駐數(shù)量的增 加，產(chǎn)業(yè)園將成為深圳市一流人才、科技、產(chǎn)業(yè)及資本的聚集地。未來中糧地產(chǎn)極有可能將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式和經(jīng)驗向其他區(qū)域復(fù)制，從而將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)和運營業(yè)務(wù)打造成為上市公司新的增長極。


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