主題：地產(chǎn)股：集體亢奮之后業(yè)績(jī)將減速

2007年前三個(gè)季度樓市的狂飆猛進(jìn)，使得各大全國(guó)性房地產(chǎn)公司基本都交出了不錯(cuò)的成績(jī)單。雖然“看多派”的開發(fā)商依然定高了今年的發(fā)展基調(diào)，但是業(yè)內(nèi)依然分析認(rèn)為，去年三季度之前的激增態(tài)勢(shì)將難以為繼。

　　同時(shí)，根據(jù)瑞銀證券的分析：隨著貨幣政策趨緊已經(jīng)定下基調(diào)，開發(fā)商若想跑贏今年樓市，采取包括降價(jià)在內(nèi)的手段以加快資金周轉(zhuǎn)可能成為“常態(tài)”。

　　
　　房?jī)r(jià)普漲的集體亢奮

　　
　　“去年全國(guó)各個(gè)城市的地產(chǎn)形勢(shì)都十分良好，多數(shù)城市房?jī)r(jià)走高，僅憑前三個(gè)季度的表現(xiàn)，已經(jīng)可以獲得不錯(cuò)的收益?！比疸y證券亞洲公司投資研究副董事吳嘉俊對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析說(shuō)。

　　
　　房?jī)r(jià)的普漲直接帶來(lái)利潤(rùn)的增幅以及認(rèn)購(gòu)額的上升。

　　
　　從年報(bào)公布的數(shù)字來(lái)看：保利地產(chǎn)（600048.SH）去年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)101.3％，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)121.8%，并首次突破10億元。根據(jù)保利地產(chǎn)2007年的三季度報(bào)，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)比上年同期分別增長(zhǎng)95.26%和239.61%。而1到9月份的認(rèn)購(gòu)額則比上年同期增長(zhǎng)44.77%。

　　
　　SOHO中國(guó)則在營(yíng)業(yè)額比2006年增長(zhǎng)300%的同時(shí)，純利比2006年增長(zhǎng)477%。

　　
　　復(fù)地（2337.HK）去年的營(yíng)業(yè)額獲得58.8%的增長(zhǎng)。“這些營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)主要是本年度項(xiàng)目入賬面積比上年增加，以及入賬物業(yè)的售出價(jià)格也較上年增加?！睆?fù)地集團(tuán)總裁范偉分析稱。

　　
　　該公司公布的數(shù)據(jù)更為明確：今年的合同銷售均價(jià)從2007年的8900元/平方米提升至10900元/平方米，漲幅22%。而范偉則對(duì)本報(bào)記者預(yù)計(jì)稱：“2008年全年樓價(jià)不會(huì)大跌?！?br />
　　
　　鑒于去年交出了不錯(cuò)的成績(jī)單，一些地產(chǎn)上市公司希望今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)同樣快速的發(fā)展目標(biāo)。

　　
　　保利地產(chǎn)今年的計(jì)劃為：力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)直接投資300億到350億元，新開工面積630萬(wàn)平方米，竣工350萬(wàn)平方米，全年實(shí)現(xiàn)銷售收入240億元。從近三年的業(yè)績(jī)分析看來(lái)，該公司去年銷售金額同比增長(zhǎng)104%，而今年的計(jì)劃，則要在2007年的基礎(chǔ)之上，再有一個(gè)140%的增幅。

　　
　　區(qū)域市場(chǎng)將分化

　　
　　但是市場(chǎng)的前景并沒(méi)有上市房企所預(yù)期的那么樂(lè)觀。

　　
　　“以前全國(guó)樓市總是同漲同跌，但是今年情況將發(fā)生變化。樓市的分化，主要體現(xiàn)在有些區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲，有些區(qū)域的房?jī)r(jià)下跌?！北本煼洞髮W(xué)金融研究中心主任鐘偉對(duì)本報(bào)記者分析說(shuō)。市場(chǎng)分化初現(xiàn)端倪，將直接導(dǎo)致開發(fā)商在很多區(qū)域要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與銷售壓力。所以，對(duì)于上市房企今年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，鐘偉認(rèn)為應(yīng)該從每個(gè)公司的項(xiàng)目所處區(qū)域以及物業(yè)類型進(jìn)行具體分析與判斷。

　　
　　鐘偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》預(yù)計(jì)稱市場(chǎng)的分化將在幾大方面予以體現(xiàn)。首先，是珠三角下跌，長(zhǎng)三角停滯以及渤海灣上升，這期間還伴隨著中部省會(huì)城市可能會(huì)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)猛烈上漲；其次，房?jī)r(jià)的跌幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于地價(jià)的跌幅，這將使得去年的“地王們”直接感受到壓力；商用物業(yè)這一輪的抗跌性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開發(fā)物業(yè)。

　　
　　“現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)的狀況，已經(jīng)從之前的新房帶動(dòng)二手房漲價(jià)，之后房租上揚(yáng)，轉(zhuǎn)化為新房?jī)r(jià)格平穩(wěn)，二手房?jī)r(jià)格下跌，而房租依然上揚(yáng)?！辩妭ケ硎?。

　　
　　“分化論”在上市公司年報(bào)中已經(jīng)有所預(yù)見。

　　
　　“未來(lái)北京商品住宅市場(chǎng)總體價(jià)格繼續(xù)在高位維持，但價(jià)格漲幅將明顯放緩。而天津市場(chǎng)總體仍然保持穩(wěn)定健康的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，隨著濱海新區(qū)開發(fā)建設(shè)的深入，市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)供需兩旺，價(jià)格穩(wěn)中有升?！比f(wàn)通地產(chǎn)在公司年報(bào)中預(yù)測(cè)說(shuō)。

　　
　　萬(wàn)通地產(chǎn)稱，公司凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，是因?yàn)殚_發(fā)的北京新城國(guó)際三期、天津新城國(guó)際一期、天津水域未來(lái)城等項(xiàng)目于報(bào)告期內(nèi)達(dá)到了收入確認(rèn)條件。而這些區(qū)域則在業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)認(rèn)為是可能實(shí)現(xiàn)普漲的區(qū)域。

　　
　　“城市繁華地段的高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去幾年供應(yīng)量嚴(yán)重不足，同時(shí)也沒(méi)有受到任何政府對(duì)住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響，市場(chǎng)上這部分房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上升，北京市中心房?jī)r(jià)繼續(xù)上升。而遠(yuǎn)離市中心、遠(yuǎn)離城市的房產(chǎn)，一是由于前幾年土地供應(yīng)量大，主要集中在五環(huán)以外；二是政府過(guò)去兩年時(shí)間出臺(tái)的保障性住房政策，如經(jīng)濟(jì)適用房、“雙限房”的大量供應(yīng)，從2008年開始這部分普通住宅面臨著更多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，它們的價(jià)格將受到很大的考驗(yàn)?！迸耸賹?duì)本報(bào)記者表示。

　　
　　“一些以商用物業(yè)，特別是核心區(qū)域商用物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)上市公司，今年的業(yè)績(jī)將比較穩(wěn)定。相比來(lái)看，以住宅物業(yè)開發(fā)為主，尤其是土地儲(chǔ)備集中在珠三角以及長(zhǎng)三角區(qū)域的上市房企，必然承受業(yè)績(jī)壓力?！辩妭シQ。

　　
　　土地不再是評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

　　
　　已經(jīng)有上市房企感受到了今年的業(yè)績(jī)壓力。首創(chuàng)置業(yè)（2868.HK）財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，今年頭兩個(gè)月已簽約銷售面積為2.2萬(wàn)平方米，涉及交易金額約為3.6億元，下降17％。雖然該公司執(zhí)行董事兼總裁唐軍表示3月份第一周的成交量已經(jīng)開始回升，而集團(tuán)暫時(shí)還沒(méi)有調(diào)價(jià)，只是未來(lái)可能會(huì)有調(diào)整趨勢(shì)。

　　
　　“地產(chǎn)股已經(jīng)連續(xù)調(diào)整了數(shù)月，2008年我們重點(diǎn)關(guān)注的地產(chǎn)股動(dòng)態(tài)市盈率已經(jīng)降到了20倍附近，從估值角度講已經(jīng)非常具備投資價(jià)值。之所以目前地產(chǎn)股表現(xiàn)還很低迷，主要是由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)明顯的回暖跡象，短期內(nèi)難以判斷樓市能否走出這個(gè)困境?！遍L(zhǎng)城證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉昆接受媒體采訪時(shí)表示。

　　
　　走過(guò)了2007年的亢奮，在這一波市場(chǎng)行情中，資金將成為上市房企所遇到的最大壓力。

　　
　　保利地產(chǎn)的年報(bào)顯示：該公司待開工面積1212萬(wàn)平方米，這其中絕大多數(shù)為2007年獲取項(xiàng)目。

　　
　　從去年的行情來(lái)看，上市房企的土地儲(chǔ)備成為很多評(píng)估機(jī)構(gòu)判斷股價(jià)走勢(shì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。但是在瑞銀證券亞洲公司投資研究副董事吳嘉俊看來(lái)，“市盈率以及可持續(xù)的盈利能力”將成為接下來(lái)機(jī)構(gòu)判斷上市房企投資價(jià)值的主要標(biāo)準(zhǔn)。截至去年年中，半數(shù)以上的房地產(chǎn)上市公司市盈率超過(guò)100倍。而最近，A股市場(chǎng)的一些地產(chǎn)股市盈率已經(jīng)快速回落到20倍左右。

　　
　　“2007年瘋狂的土地市場(chǎng)中，許多開發(fā)商投入了所有的資金用來(lái)圈地。2008年資金來(lái)源的三個(gè)渠道又都被大大收緊了，因此，今年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征是‘缺錢不缺地’，錢變得更值錢了?！迸耸賹?duì)本報(bào)記者分析說(shuō)。

　　
　　“去年的情況是樓市普漲，上市房企都有了很大幅度的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的上升與房地產(chǎn)企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)沒(méi)有關(guān)系。今年的情況則更為復(fù)雜，要在市場(chǎng)不甚火爆的情況下快速賣樓，這一點(diǎn)十分重要。所以，跌價(jià)賣樓，低價(jià)購(gòu)進(jìn)土地，是今年上市房企保證現(xiàn)金流的兩大策略?！眳羌慰》Q。

　　
　　“2008年上市房企整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)一定會(huì)低于2007年。在國(guó)內(nèi)一些區(qū)域，量?jī)r(jià)齊跌的狀況依然將持續(xù)，開發(fā)商也會(huì)放慢開發(fā)節(jié)奏?！辩妭ヮA(yù)測(cè)。

　　
　　“如果運(yùn)營(yíng)得好，那么這些房地產(chǎn)企業(yè)依然可以維持30%到40%的增長(zhǎng)。


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