主題：申通地鐵拓展新領(lǐng)域 7億參與地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)


2014-10-24 02:37:39　來源: 第一財經(jīng)日報(上海) 0 .
查看行情申通地鐵（600834）貨幣單位：人民幣8.99
現(xiàn)價-0.55%
漲跌幅4.29萬
成交量(手)0.39億
成交額(元)資金流向行業(yè)對比公司公告公司新聞財務(wù)分析龍虎榜
[“眼下更多的地鐵上蓋物業(yè)招租的商戶多涉及快速消費(fèi)品領(lǐng)域，其他業(yè)態(tài)很難被吸引進(jìn)來，而單純依靠這類商戶帶來的收益與地鐵開發(fā)的成本及運(yùn)營相比還是一個小數(shù)字，因此，寄希望于通過這種模式的帶動來讓地鐵盈利在短期內(nèi)很難實現(xiàn)。”]

房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)思路正在被不斷地顛覆，地鐵上蓋物業(yè)或成為瞄準(zhǔn)的新方向。

申通地鐵（600834.SH）10月21日發(fā)布公告稱，擬與上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（下稱“資產(chǎn)經(jīng)營公司”）以及其下屬全資子公司上海地鐵資產(chǎn)投資管理有限公司（下稱“地鐵資產(chǎn)”）和交銀國際信托有限公司、上實融資租賃有限公司、上海善卓投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）簽訂有限合伙合同，共同出資40億元成立上海軌道交通上蓋物業(yè)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）。

其中，地鐵資產(chǎn)為普通合伙人，其他成員為有限合伙人，申通地鐵認(rèn)繳出資額7億元，合伙期限為10年，預(yù)計年化收益率7.8%。

參與軌道交通場站及周邊土地開發(fā)機(jī)制，為公司拓展業(yè)務(wù)范圍并增加收益，構(gòu)建公司新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域是申通地鐵此舉的最大初衷。

克而瑞研究中心分析師董妍告訴《第一財經(jīng)日報》記者，地鐵設(shè)施的持續(xù)建造以及短期內(nèi)看不到盈利的特點加大了地鐵公司的風(fēng)險，通過融資尋找更多的資金方來承擔(dān)風(fēng)險，同時利用資金來加速開發(fā)地鐵上蓋物業(yè)或是一種方式。

其實地鐵上蓋物業(yè)并非是一塊新領(lǐng)域。在此之前，綠地集團(tuán)公布，在上海揭牌成立綠地地鐵投資發(fā)展公司，將以此為平臺在全國多地開展地鐵投資開發(fā)業(yè)務(wù)。

“國內(nèi)地鐵起步較晚，以營利為目的的地鐵開發(fā)模式的推出在最近幾年才開始?！贝鞯铝盒卸?、華東區(qū)策略發(fā)展顧問部主管馬昇華告訴《第一財經(jīng)日報》記者，現(xiàn)階段各方也在嘗試不同的開發(fā)模式。

在他看來，深圳地鐵的發(fā)展歷程在一定程度上可以代表國內(nèi)地鐵物業(yè)開發(fā)逐漸成熟的過程。

早期深圳地鐵的開發(fā)模式是依靠政府撥款，占總投資70%~80%，其余由國家各大銀行提供貸款，其間無土地開發(fā)?！斑@樣的開發(fā)模式更像一個純粹依靠政府投入的民生項目，政府的資金壓力會很大?！瘪R昇華說。

之后深圳地鐵引進(jìn)香港地鐵公司，以BOT（建設(shè)——經(jīng)營——移交）的形式進(jìn)行合作投資建設(shè)。在這其中，香港地鐵公司投入了24億元成立項目公司，投融資業(yè)務(wù)、建設(shè)業(yè)務(wù)與運(yùn)營業(yè)務(wù)均由香港地鐵公司負(fù)責(zé)，深圳市政府則補(bǔ)償給香港地鐵公司沿線土地經(jīng)營開發(fā)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、沿線物業(yè)、廣告等收入。

除此之外，據(jù)馬昇華了解，其他的開發(fā)模式則由地鐵公司作為開發(fā)商自助開發(fā)建設(shè)，或者是以地作價或合股的形式與其他開發(fā)商合作開發(fā)，這在上海、南京、無錫等地都已涉及。

馬昇華舉例，如果該條地鐵線路穿過的是城市中心區(qū)域，該類片區(qū)特點為配套成熟、人流密集、交通擁堵、地上物業(yè)開發(fā)基本飽和的話，那么其開發(fā)空間較小，強(qiáng)行進(jìn)行舊城改造可能會破壞原有交通氛圍，對開發(fā)商而言得不償失。故地下空間的開發(fā)，包括地上、地下的綜合聯(lián)動開發(fā)是開發(fā)商重點考慮的方向。

另一種情況則是，如果希望通過地鐵為一個較新興的區(qū)域注入人流、帶動發(fā)展的話，那么對于開發(fā)商而言應(yīng)該慎重選擇站點進(jìn)行上蓋開發(fā)?！耙粋€新興區(qū)域的商業(yè)氛圍需要漫長的養(yǎng)商期，哪怕是有了地鐵的增幅因素。比較穩(wěn)妥的方式是選擇交通換乘樞紐站，在人流匯集站點進(jìn)行有針對性的物業(yè)開發(fā)?！彼f。

在馬昇華看來，城市的地鐵開發(fā)已經(jīng)從“線隨人走”演變成了“人隨線走”。從國內(nèi)外現(xiàn)有的案例觀察，地鐵線路的開通必然為其沿線片區(qū)帶來大量的人流，人流的匯集為商業(yè)發(fā)展提供了基礎(chǔ)，同時地鐵也為發(fā)展商務(wù)辦公樓及住宅帶來契機(jī)。


“根據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)地鐵運(yùn)營線路最多的四個城市正好是房地產(chǎn)開發(fā)最為活躍的四個城市。根據(jù)國內(nèi)最新地鐵規(guī)劃，未來將在47個城市開發(fā)超過300條地鐵線路，因此可以預(yù)計，地鐵上蓋物業(yè)項目是未來房地產(chǎn)開發(fā)重要的一環(huán)?！瘪R昇華說。

然而，董妍也提醒說，其實可以把地鐵上蓋物業(yè)看成是一個小型的商業(yè)地產(chǎn)，它需要一定的維護(hù)期才能獲利。然而，隨著地鐵線路的不斷增多，每條地鐵上蓋物業(yè)類型的同質(zhì)化會導(dǎo)致客戶的分流?！俺菂^(qū)位交通優(yōu)勢明顯，不然很難在運(yùn)營上有所突破。”她說，“眼下更多的地鐵上蓋物業(yè)招租的商戶多涉及快速消費(fèi)品領(lǐng)域，其他業(yè)態(tài)很難被吸引進(jìn)來，而單純依靠這類商戶帶來的收益與地鐵開發(fā)的成本及運(yùn)營相比還是一個小數(shù)字，因此，寄希望于通過這種模式的帶動來讓地鐵盈利在短期內(nèi)很難實現(xiàn)?！?br />


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