主題：申通地鐵拓展新領(lǐng)域 7億參與地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)


2014-10-24 02:37:39　來(lái)源: 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)(上海) 0 .
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現(xiàn)價(jià)-0.55%
漲跌幅4.29萬(wàn)
成交量(手)0.39億
成交額(元)資金流向行業(yè)對(duì)比公司公告公司新聞財(cái)務(wù)分析龍虎榜
[“眼下更多的地鐵上蓋物業(yè)招租的商戶多涉及快速消費(fèi)品領(lǐng)域，其他業(yè)態(tài)很難被吸引進(jìn)來(lái)，而單純依靠這類商戶帶來(lái)的收益與地鐵開(kāi)發(fā)的成本及運(yùn)營(yíng)相比還是一個(gè)小數(shù)字，因此，寄希望于通過(guò)這種模式的帶動(dòng)來(lái)讓地鐵盈利在短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。”]

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)思路正在被不斷地顛覆，地鐵上蓋物業(yè)或成為瞄準(zhǔn)的新方向。

申通地鐵（600834.SH）10月21日發(fā)布公告稱，擬與上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（下稱“資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司”）以及其下屬全資子公司上海地鐵資產(chǎn)投資管理有限公司（下稱“地鐵資產(chǎn)”）和交銀國(guó)際信托有限公司、上實(shí)融資租賃有限公司、上海善卓投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）簽訂有限合伙合同，共同出資40億元成立上海軌道交通上蓋物業(yè)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）。

其中，地鐵資產(chǎn)為普通合伙人，其他成員為有限合伙人，申通地鐵認(rèn)繳出資額7億元，合伙期限為10年，預(yù)計(jì)年化收益率7.8%。

參與軌道交通場(chǎng)站及周邊土地開(kāi)發(fā)機(jī)制，為公司拓展業(yè)務(wù)范圍并增加收益，構(gòu)建公司新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域是申通地鐵此舉的最大初衷。

克而瑞研究中心分析師董妍告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，地鐵設(shè)施的持續(xù)建造以及短期內(nèi)看不到盈利的特點(diǎn)加大了地鐵公司的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)融資尋找更多的資金方來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)利用資金來(lái)加速開(kāi)發(fā)地鐵上蓋物業(yè)或是一種方式。

其實(shí)地鐵上蓋物業(yè)并非是一塊新領(lǐng)域。在此之前，綠地集團(tuán)公布，在上海揭牌成立綠地地鐵投資發(fā)展公司，將以此為平臺(tái)在全國(guó)多地開(kāi)展地鐵投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

“國(guó)內(nèi)地鐵起步較晚，以營(yíng)利為目的的地鐵開(kāi)發(fā)模式的推出在最近幾年才開(kāi)始。”戴德梁行董事、華東區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管馬昇華告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，現(xiàn)階段各方也在嘗試不同的開(kāi)發(fā)模式。

在他看來(lái)，深圳地鐵的發(fā)展歷程在一定程度上可以代表國(guó)內(nèi)地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)逐漸成熟的過(guò)程。

早期深圳地鐵的開(kāi)發(fā)模式是依靠政府撥款，占總投資70%~80%，其余由國(guó)家各大銀行提供貸款，其間無(wú)土地開(kāi)發(fā)?！斑@樣的開(kāi)發(fā)模式更像一個(gè)純粹依靠政府投入的民生項(xiàng)目，政府的資金壓力會(huì)很大?！瘪R昇華說(shuō)。

之后深圳地鐵引進(jìn)香港地鐵公司，以BOT（建設(shè)——經(jīng)營(yíng)——移交）的形式進(jìn)行合作投資建設(shè)。在這其中，香港地鐵公司投入了24億元成立項(xiàng)目公司，投融資業(yè)務(wù)、建設(shè)業(yè)務(wù)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)均由香港地鐵公司負(fù)責(zé)，深圳市政府則補(bǔ)償給香港地鐵公司沿線土地經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、沿線物業(yè)、廣告等收入。

除此之外，據(jù)馬昇華了解，其他的開(kāi)發(fā)模式則由地鐵公司作為開(kāi)發(fā)商自助開(kāi)發(fā)建設(shè)，或者是以地作價(jià)或合股的形式與其他開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，這在上海、南京、無(wú)錫等地都已涉及。

馬昇華舉例，如果該條地鐵線路穿過(guò)的是城市中心區(qū)域，該類片區(qū)特點(diǎn)為配套成熟、人流密集、交通擁堵、地上物業(yè)開(kāi)發(fā)基本飽和的話，那么其開(kāi)發(fā)空間較小，強(qiáng)行進(jìn)行舊城改造可能會(huì)破壞原有交通氛圍，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言得不償失。故地下空間的開(kāi)發(fā)，包括地上、地下的綜合聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)是開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)考慮的方向。

另一種情況則是，如果希望通過(guò)地鐵為一個(gè)較新興的區(qū)域注入人流、帶動(dòng)發(fā)展的話，那么對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言應(yīng)該慎重選擇站點(diǎn)進(jìn)行上蓋開(kāi)發(fā)。“一個(gè)新興區(qū)域的商業(yè)氛圍需要漫長(zhǎng)的養(yǎng)商期，哪怕是有了地鐵的增幅因素。比較穩(wěn)妥的方式是選擇交通換乘樞紐站，在人流匯集站點(diǎn)進(jìn)行有針對(duì)性的物業(yè)開(kāi)發(fā)。”他說(shuō)。

在馬昇華看來(lái)，城市的地鐵開(kāi)發(fā)已經(jīng)從“線隨人走”演變成了“人隨線走”。從國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有的案例觀察，地鐵線路的開(kāi)通必然為其沿線片區(qū)帶來(lái)大量的人流，人流的匯集為商業(yè)發(fā)展提供了基礎(chǔ)，同時(shí)地鐵也為發(fā)展商務(wù)辦公樓及住宅帶來(lái)契機(jī)。


“根據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)地鐵運(yùn)營(yíng)線路最多的四個(gè)城市正好是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為活躍的四個(gè)城市。根據(jù)國(guó)內(nèi)最新地鐵規(guī)劃，未來(lái)將在47個(gè)城市開(kāi)發(fā)超過(guò)300條地鐵線路，因此可以預(yù)計(jì)，地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要的一環(huán)?！瘪R昇華說(shuō)。

然而，董妍也提醒說(shuō)，其實(shí)可以把地鐵上蓋物業(yè)看成是一個(gè)小型的商業(yè)地產(chǎn)，它需要一定的維護(hù)期才能獲利。然而，隨著地鐵線路的不斷增多，每條地鐵上蓋物業(yè)類型的同質(zhì)化會(huì)導(dǎo)致客戶的分流?！俺菂^(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，不然很難在運(yùn)營(yíng)上有所突破?！彼f(shuō)，“眼下更多的地鐵上蓋物業(yè)招租的商戶多涉及快速消費(fèi)品領(lǐng)域，其他業(yè)態(tài)很難被吸引進(jìn)來(lái)，而單純依靠這類商戶帶來(lái)的收益與地鐵開(kāi)發(fā)的成本及運(yùn)營(yíng)相比還是一個(gè)小數(shù)字，因此，寄希望于通過(guò)這種模式的帶動(dòng)來(lái)讓地鐵盈利在短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。”



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