主題：棲霞建設：降價換周轉


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　　上半年業(yè)績每股0.174元,同比增長34.7%:棲霞建設公布了半年報,期內實現(xiàn)收入14.0億元,同比增長27.6%;實現(xiàn)凈利潤1.83億元,合每股0.174元,同比增長34.7%。

　　公司預計1-3季度凈利潤將同比增長40%~60%。

　　期內商品房銷售表現(xiàn)超2011年全年,保障房回款加快:公司上半年商品房銷售18.9億元,16.1萬平米,超過了去年全年的13.9億元,主要得益于無錫瑜憬灣(超過7億元)、蘇州楓情水岸(約3億元)、南京上城名苑等項目貢獻。保障房幸福城項目上半年回款10.3億元,也超過了去年7.3億元的項目回款。

　　毛利率小幅下滑:上半年稅后毛利率29.5%,較去年同期及去年全年分別下滑0.8個百分點和0.4個百分點。無錫瑜憬灣項目上半年結算4.5萬平米,均價僅9780元/平米,項目稅前毛利率下滑14.6個百分點至23.6%。

　　三項費用穩(wěn)定,但財務壓力依然存在:公司上半年營業(yè)費用、管理費用絕對額基本持平,符合預期。但凈負債率達到107.8%,處于行業(yè)高端,期內財務費用2972萬元,同比上升38.5%,雖然公司目前已無未付土地款,隨著幸福城保障房項目持續(xù)建設,公司資金鏈短期難以改善。

　　發(fā)展趨勢:去年以來公司主動的價格調整使得銷售表現(xiàn)明顯好轉,也部分緩解了公司財務壓力,但由于價格調整幅度相對較多(瑜憬灣上半年銷售均價約在8500元/平米左右,價格下調幅度約10%~15%,而上半年結算均價9780元/平米),未來商品房項目毛利率將面臨下行風險。公司年初以底價及較低價格競得南京電子網板廠老長區(qū)、仙林陽山公園西北角兩塊純住宅地塊,提升了公司未來持續(xù)經營潛力。但公司目前14億預售款中,有6.6億來自于幸福城保障房項目,利潤率偏低,2013年業(yè)績鎖定性并不高。

　　估值與建議:我們維持公司2012年及2013年每股盈利預測0.32元及0.30元。公司股價對應2012、2013年市盈率分別為15.5、16.7倍,對2013年凈資產值有50%的溢價。公司估值并不便宜,且維持業(yè)績持續(xù)高增長難度較大,我們維持“中性”評級。


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