主題：棲霞建設(shè)重返南京拿地 被疑托市

　2月16日，棲霞建設(shè)(600533,股吧)（600533.　SH）一口氣拿下總價16.82億元的兩幅住宅用地，其中價值12.5億元的電子網(wǎng)板廠地塊，本就是棲霞建設(shè)和江蘇匯金控股集團有限公司各占50%股權(quán)。

　　這家老牌房企的動作實令人意外。過去四年中，棲霞建設(shè)一直未在南京投資房地項目。而在其重點發(fā)展區(qū)域江蘇也鮮有大動作。公司戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)重心主要放在保障房代建上。分析人士認為，連下兩城可能出于其作為國企幫政府托市的考慮。

　　棲霞建設(shè)目前大量資金都沉積在南京大型保障社區(qū)幸福城上，截至2011年三季度，公司賬面現(xiàn)金僅為16億元。分析人士認為，以市場氛圍和其自有實力，趁機抄底對該公司而言顯得有心無力。

　　連下兩城

　　2月16日，南京土地市場迎來了久違的棲霞建設(shè)。作為江蘇省曾經(jīng)的開發(fā)商龍頭，棲霞建設(shè)名聲在外，一度與萬保招金齊名于房地產(chǎn)界。但由于2008年后公司戰(zhàn)略趨于保守，該公司很少向外拓展。

　　棲霞建設(shè)此番參與的兩塊土地G96和G97號地塊均處于棲霞區(qū)。資料顯示，G96出讓面積為65365.3平方米，1.0<容積率≤1.4，起拍價3.84億元，目前土地正處于平整階段。由于當?shù)貥鞘杏隼洌@幅本屬于熱點板塊的土地，卻只引來了朗詩地產(chǎn)、棲霞建設(shè)以及上海上坤置業(yè)三家公司。經(jīng)過8輪競拍，最終被棲霞建設(shè)以4.32億元競得，樓面價約為5000元/平方米。

　　而G97邁皋橋電子網(wǎng)板廠地塊則由棲霞建設(shè)和江蘇匯金控股集團有限公司聯(lián)合競得，由于報名該地塊的只有一家，所以終以底價12.5億元成交。地塊出讓面積87547.3平方米，為二類居住用地。

　　事實上，這塊土地的所有者，本就是棲霞建設(shè)和江蘇匯金。

　　2010年，棲霞建設(shè)與江蘇匯金共同出資收購南京電子網(wǎng)板廠，雙方各受讓50%股權(quán)，棲霞建設(shè)為此付出1.69億元的代價。棲霞建設(shè)在當年的公告中毫不掩飾其收購指向就是電子網(wǎng)板廠的土地。根據(jù)當時南京市規(guī)劃，搬遷后，占地約170畝的南京電子網(wǎng)板舊廠區(qū)地塊性質(zhì)將變更為二類居住用地，可建面積22萬多平方米。

　　但也同時表示，將對南京電子網(wǎng)板的業(yè)務(wù)進行整合、升級。為了履行股東職責，棲霞建設(shè)和江蘇匯金于2010年6月向電子網(wǎng)板廠提供2100萬元借款，當年10月又提供1425萬元借款，次年4月，又成立4億元的華融信托計劃。三項股東借款及信托貸款總額已超過4.7億元，用于廠區(qū)的技改、搬遷等。

　　2010年底，電子網(wǎng)板整合落實，并與外資成立了合資公司——南京匯金錦元光電材料有限公司（下稱“匯金錦元”），從事ITO導電薄膜生產(chǎn)。但至今公司尚未投產(chǎn)。

　　2012年1月，該老廠房土地的底價被確定為12.5億元。公司本希望從土地出讓中獲得一定溢價收益，但冷清的土地市場，讓這一計劃泡湯。棲霞建設(shè)不得不自己接下該地塊。

　　根據(jù)南京市有關(guān)規(guī)定：“原享受各類優(yōu)惠扶持政策的對象所涉及的土地出讓收入，按規(guī)定扣除剛性計提后，由市政府集中20%，作為政府凈收益，用于市政府統(tǒng)一安排的項目支出，剩余部分用于相關(guān)區(qū)域或單位的成本或項目支出?！?br />
　　今年1月，公司似乎已經(jīng)預(yù)計這塊土地預(yù)期收益并不樂觀。當時公告稱，若該地塊成功出讓，在扣除相關(guān)成本費用之后，預(yù)計將會給南京電子網(wǎng)板及本公司帶來一定的收益。鑒于收益的具體金額及確認的期間尚待政府有關(guān)部門及會計師的確認。

　　棲霞建設(shè)的董秘辦人士表示，以底價購得上述地塊符合公司利益。公司高管曾對外表示，這兩年要抓住土地市場“限地價、競房價”、“限房價、競保障房”的機會，憑借公司特有的競爭優(yōu)勢和成本控制能力，關(guān)注江蘇省內(nèi)各城市，力爭獲取更多的土地儲備。

　　此時對資金雄厚的企業(yè)，無疑是很好的時機。中國指數(shù)院的統(tǒng)計，今年1月以來，南京一共只成交了11幅宅地，且多數(shù)以底價成交。而參與競標的，也都是南京本地的企業(yè)。

　　艱難運作

　　但棲霞建設(shè)目前并不闊綽。

　　2011年前三季度的業(yè)績報告顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入14.36億元，同比下降48.67%，營業(yè)利潤3.05億元，同比下降40.28%，業(yè)績下降的主要原因為前三季度竣工結(jié)轉(zhuǎn)項目同比減少。

　　而當期公司短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債合計為22.09億元，而貨幣資金為15.9億元，短期有不小償債壓力。

　　一位不具名分析師表示，公司拿地舉措，實為與政府間有所默契。近年來，棲霞建設(shè)在商品房業(yè)務(wù)上，每況愈下，“投建的新項目寥寥無幾”。

　　根據(jù)財報，棲霞建設(shè)2010年全年合同銷售金額達到20.24　億元，合同銷售面積14.98　萬平方米。2011年銷售情況進一步惡化，前10月合同銷售收入6.05億元，合同銷售面積為4.95萬平方米。2011年，公司的施工面積雖然有一定增幅，但市場和資金上的壓力，使得工程進度減緩，竣工面積下降明顯。

　　而另一方面，“公司對保障房建設(shè)的提前積極介入，既順應(yīng)了行業(yè)發(fā)展的趨勢，又拓展并完善了公司自身的業(yè)務(wù)領(lǐng)域?！惫竟芾韺诱J為。

　　根據(jù)2011年中報，棲霞建設(shè)實現(xiàn)商品房合同銷售金額8.8　億元，而南京幸福城保障房合同簽約金額達到22.8　億元，簽約面積47.4　萬平方米，回籠資金28億元。

　　積極參與保障房建設(shè)給棲霞建設(shè)帶來的正面效應(yīng)還包括，在從緊的貨幣政策背景下，各大金融機構(gòu)非但沒有削弱，反而進一步加大了對公司的信貸支持力度。截至2011年年中，公司可用銀行授信額度為16.5　億元。2011　年5　月，公司適時啟動了16　億元的中期票據(jù)發(fā)行工作。

　　樓市寒冬，棲霞建設(shè)還在進一步做業(yè)務(wù)調(diào)整和資金調(diào)配，計劃減持手中棕櫚園林(002431,股吧)（002431.SZ）的股份。至2012年2月棲霞建設(shè)持有棕櫚園林7.25%的股份，浮盈近7億元。

　　此前，市場還一度傳出棲霞建設(shè)將以3億元，參與河北銀行的增資擴股，并持有不超過8000萬股，增資后總股本的2.5%。但目前這一計劃顯然難以執(zhí)行。本報發(fā)現(xiàn)，河北銀行股東名冊中，是棲霞建設(shè)母公司棲霞建設(shè)集團的名字，后者持有河北銀行9.68%的股份。


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