主題：棲霞建設重返南京拿地 被疑托市

　2月16日，棲霞建設(600533,股吧)（600533.　SH）一口氣拿下總價16.82億元的兩幅住宅用地，其中價值12.5億元的電子網板廠地塊，本就是棲霞建設和江蘇匯金控股集團有限公司各占50%股權。

　　這家老牌房企的動作實令人意外。過去四年中，棲霞建設一直未在南京投資房地項目。而在其重點發(fā)展區(qū)域江蘇也鮮有大動作。公司戰(zhàn)略和業(yè)務重心主要放在保障房代建上。分析人士認為，連下兩城可能出于其作為國企幫政府托市的考慮。

　　棲霞建設目前大量資金都沉積在南京大型保障社區(qū)幸福城上，截至2011年三季度，公司賬面現(xiàn)金僅為16億元。分析人士認為，以市場氛圍和其自有實力，趁機抄底對該公司而言顯得有心無力。

　　連下兩城

　　2月16日，南京土地市場迎來了久違的棲霞建設。作為江蘇省曾經的開發(fā)商龍頭，棲霞建設名聲在外，一度與萬保招金齊名于房地產界。但由于2008年后公司戰(zhàn)略趨于保守，該公司很少向外拓展。

　　棲霞建設此番參與的兩塊土地G96和G97號地塊均處于棲霞區(qū)。資料顯示，G96出讓面積為65365.3平方米，1.0<容積率≤1.4，起拍價3.84億元，目前土地正處于平整階段。由于當?shù)貥鞘杏隼?，這幅本屬于熱點板塊的土地，卻只引來了朗詩地產、棲霞建設以及上海上坤置業(yè)三家公司。經過8輪競拍，最終被棲霞建設以4.32億元競得，樓面價約為5000元/平方米。

　　而G97邁皋橋電子網板廠地塊則由棲霞建設和江蘇匯金控股集團有限公司聯(lián)合競得，由于報名該地塊的只有一家，所以終以底價12.5億元成交。地塊出讓面積87547.3平方米，為二類居住用地。

　　事實上，這塊土地的所有者，本就是棲霞建設和江蘇匯金。

　　2010年，棲霞建設與江蘇匯金共同出資收購南京電子網板廠，雙方各受讓50%股權，棲霞建設為此付出1.69億元的代價。棲霞建設在當年的公告中毫不掩飾其收購指向就是電子網板廠的土地。根據當時南京市規(guī)劃，搬遷后，占地約170畝的南京電子網板舊廠區(qū)地塊性質將變更為二類居住用地，可建面積22萬多平方米。

　　但也同時表示，將對南京電子網板的業(yè)務進行整合、升級。為了履行股東職責，棲霞建設和江蘇匯金于2010年6月向電子網板廠提供2100萬元借款，當年10月又提供1425萬元借款，次年4月，又成立4億元的華融信托計劃。三項股東借款及信托貸款總額已超過4.7億元，用于廠區(qū)的技改、搬遷等。

　　2010年底，電子網板整合落實，并與外資成立了合資公司——南京匯金錦元光電材料有限公司（下稱“匯金錦元”），從事ITO導電薄膜生產。但至今公司尚未投產。

　　2012年1月，該老廠房土地的底價被確定為12.5億元。公司本希望從土地出讓中獲得一定溢價收益，但冷清的土地市場，讓這一計劃泡湯。棲霞建設不得不自己接下該地塊。

　　根據南京市有關規(guī)定：“原享受各類優(yōu)惠扶持政策的對象所涉及的土地出讓收入，按規(guī)定扣除剛性計提后，由市政府集中20%，作為政府凈收益，用于市政府統(tǒng)一安排的項目支出，剩余部分用于相關區(qū)域或單位的成本或項目支出?！?br />
　　今年1月，公司似乎已經預計這塊土地預期收益并不樂觀。當時公告稱，若該地塊成功出讓，在扣除相關成本費用之后，預計將會給南京電子網板及本公司帶來一定的收益。鑒于收益的具體金額及確認的期間尚待政府有關部門及會計師的確認。

　　棲霞建設的董秘辦人士表示，以底價購得上述地塊符合公司利益。公司高管曾對外表示，這兩年要抓住土地市場“限地價、競房價”、“限房價、競保障房”的機會，憑借公司特有的競爭優(yōu)勢和成本控制能力，關注江蘇省內各城市，力爭獲取更多的土地儲備。

　　此時對資金雄厚的企業(yè)，無疑是很好的時機。中國指數(shù)院的統(tǒng)計，今年1月以來，南京一共只成交了11幅宅地，且多數(shù)以底價成交。而參與競標的，也都是南京本地的企業(yè)。

　　艱難運作

　　但棲霞建設目前并不闊綽。

　　2011年前三季度的業(yè)績報告顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入14.36億元，同比下降48.67%，營業(yè)利潤3.05億元，同比下降40.28%，業(yè)績下降的主要原因為前三季度竣工結轉項目同比減少。

　　而當期公司短期借款與一年內到期的非流動負債合計為22.09億元，而貨幣資金為15.9億元，短期有不小償債壓力。

　　一位不具名分析師表示，公司拿地舉措，實為與政府間有所默契。近年來，棲霞建設在商品房業(yè)務上，每況愈下，“投建的新項目寥寥無幾”。

　　根據財報，棲霞建設2010年全年合同銷售金額達到20.24　億元，合同銷售面積14.98　萬平方米。2011年銷售情況進一步惡化，前10月合同銷售收入6.05億元，合同銷售面積為4.95萬平方米。2011年，公司的施工面積雖然有一定增幅，但市場和資金上的壓力，使得工程進度減緩，竣工面積下降明顯。

　　而另一方面，“公司對保障房建設的提前積極介入，既順應了行業(yè)發(fā)展的趨勢，又拓展并完善了公司自身的業(yè)務領域?！惫竟芾韺诱J為。

　　根據2011年中報，棲霞建設實現(xiàn)商品房合同銷售金額8.8　億元，而南京幸福城保障房合同簽約金額達到22.8　億元，簽約面積47.4　萬平方米，回籠資金28億元。

　　積極參與保障房建設給棲霞建設帶來的正面效應還包括，在從緊的貨幣政策背景下，各大金融機構非但沒有削弱，反而進一步加大了對公司的信貸支持力度。截至2011年年中，公司可用銀行授信額度為16.5　億元。2011　年5　月，公司適時啟動了16　億元的中期票據發(fā)行工作。

　　樓市寒冬，棲霞建設還在進一步做業(yè)務調整和資金調配，計劃減持手中棕櫚園林(002431,股吧)（002431.SZ）的股份。至2012年2月棲霞建設持有棕櫚園林7.25%的股份，浮盈近7億元。

　　此前，市場還一度傳出棲霞建設將以3億元，參與河北銀行的增資擴股，并持有不超過8000萬股，增資后總股本的2.5%。但目前這一計劃顯然難以執(zhí)行。本報發(fā)現(xiàn)，河北銀行股東名冊中，是棲霞建設母公司棲霞建設集團的名字，后者持有河北銀行9.68%的股份。


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