主題：港資房企年報(bào)透視：業(yè)績波動(dòng) “押寶”內(nèi)地


2025年03月22日 06:45 作者： 陳婷 趙毅 來源： 中國經(jīng)營網(wǎng)

　　每年的房企“年報(bào)大考”，港資房企率先“交卷”已成為行業(yè)慣例。

　　近日，太古地產(chǎn)（1972.HK）、九龍倉集團(tuán)（0004.HK）先后發(fā)布2024年全年業(yè)績。值得注意的是，受投資物業(yè)重估減值影響，太古地產(chǎn)、九龍倉集團(tuán)由盈轉(zhuǎn)虧。無獨(dú)有偶，由于對(duì)物業(yè)的估值采取了更為保守的態(tài)度，嘉里建設(shè)（0683.HK）2024年股東應(yīng)占溢利同比下降75%；計(jì)入物業(yè)凈重估虧損9.42億港元后，恒隆地產(chǎn)（0101.HK）股東應(yīng)占純利從2023年的39.7億港元降至2024年的21.53億港元。

　　報(bào)告期內(nèi)，房企會(huì)對(duì)資產(chǎn)按照公允市值波動(dòng)進(jìn)行重新估值，將所產(chǎn)生的凈值差額計(jì)入當(dāng)期損益，以反映資產(chǎn)質(zhì)量及其價(jià)值回報(bào)狀況。在行業(yè)上行期，物業(yè)重估收益將為房企業(yè)績帶來一波助推，如今面對(duì)市場(chǎng)整體下行，擅長穿越周期的港資房企亦感受到壓力。

　　盡管部分物業(yè)重估減值涉及其內(nèi)地業(yè)務(wù)，但港資房企對(duì)這一市場(chǎng)的發(fā)展前景整體保持樂觀。其中，太古地產(chǎn)于2024年10月在內(nèi)地推出首個(gè)住宅項(xiàng)目，截至2025年3月7日，其投放于內(nèi)地500億港元的資金計(jì)劃已落實(shí)超過90%，太古地產(chǎn)方面稱：“正加強(qiáng)在大灣區(qū)作出投資?！?br />
　　關(guān)于內(nèi)地市場(chǎng)投資計(jì)劃及去庫存措施等問題，太古地產(chǎn)方面對(duì)《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示，相關(guān)內(nèi)容參考公告及公司新聞稿。

　　物業(yè)重估減值拖累

　　“我們?nèi)陿I(yè)績受到中國香港辦公樓市場(chǎng)不景氣影響，包括缺乏新需求以及市場(chǎng)新供應(yīng)持續(xù)增加?！睂?duì)于公司2024年業(yè)績表現(xiàn)，太古地產(chǎn)行政總裁彭國邦在業(yè)績報(bào)告中如此表示。

　　根據(jù)業(yè)績報(bào)告，2024年，太古地產(chǎn)總收入約144.28億港元，同比下降1.65%；營業(yè)溢利總額17.02億港元，同比下降67.14%；公司股東應(yīng)占虧損7.66億港元。2023年，太古地產(chǎn)股東應(yīng)占溢利26.37億港元。報(bào)告期內(nèi)，太古地產(chǎn)投資物業(yè)公允價(jià)值虧損62.99億港元（2023年同期為44.01億港元），其中，公司在香港的投資物業(yè)錄得公允價(jià)值虧損92.07億港元。

　　撇除投資物業(yè)公允價(jià)值變化后，太古地產(chǎn)2024年股東應(yīng)占基本溢利67.68億港元，較2023年的115.7億港元減少48.02億港元。剔除出售資產(chǎn)的影響，公司2024年經(jīng)常性基本溢利64.79億港元，同比下降11.06%。

　　太古地產(chǎn)主要從事物業(yè)投資、物業(yè)買賣、投資和營運(yùn)酒店項(xiàng)目。其中，物業(yè)投資是公司主要收入來源，香港市場(chǎng)的核心是辦公樓業(yè)務(wù)，內(nèi)地以零售物業(yè)為主。截至2024年年末，太古地產(chǎn)在香港已落成辦公樓樓面面積為940萬平方英尺（1平方英尺約等于0.09平方米），占公司辦公樓投資物業(yè)總樓面面積的比重超過70%。

　　但過去一年，受需求疲弱、高空置率及新增供應(yīng)的持續(xù)影響，香港辦公樓市場(chǎng)租金承壓。根據(jù)仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)，2024年香港整體甲級(jí)寫字樓空置率攀升至13.1%，為近25年新高，整體市場(chǎng)租金同比下降8.6%。與此同時(shí)，由于利率高企和租金前景疲弱，2024年香港主要商用物業(yè)的資本價(jià)格均出現(xiàn)下降，其中甲級(jí)寫字樓資本價(jià)格同比下降9.8%。

　　報(bào)告期內(nèi)，太古地產(chǎn)香港辦公樓物業(yè)組合租金收入同比下降7%至51.09億港元。展望今年，太古地產(chǎn)方面表示，雖然香港金融市況出現(xiàn)輕微復(fù)蘇跡象，但經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不明朗以及企業(yè)削減成本的措施抑制了辦公樓樓面需求的增長，預(yù)計(jì)2025年香港辦公樓市場(chǎng)將持續(xù)低迷。不過，目前租戶追求更高質(zhì)量辦公樓的趨勢(shì)依然強(qiáng)勁，“正因如此，當(dāng)市場(chǎng)反彈時(shí)，太古廣場(chǎng)及太古坊的辦公樓物業(yè)組合將繼續(xù)成為企業(yè)搬遷時(shí)的首選辦公地點(diǎn)?！?br />
　　業(yè)績報(bào)告顯示，截至2024年年末，太古地產(chǎn)的投資物業(yè)估值為2715.02億港元，較2023年年末減少約97.7億港元。

　　同樣受投資物業(yè)重估減值影響，九龍倉集團(tuán)在2024年由盈轉(zhuǎn)虧。

　　業(yè)績報(bào)告顯示，2024年，九龍倉集團(tuán)收入同比下降36%至121.15億港元，營業(yè)盈利同比下降18%至56.44億港元，投資物業(yè)收入同比下降4%，銷售物業(yè)收入同比下降74%。計(jì)入應(yīng)占投資物業(yè)重估減值凈額59.9億港元后，2024年九龍倉集團(tuán)股東應(yīng)占虧損32.24億港元，2023年為盈利9.45億港元。

　　目前，九龍倉集團(tuán)的業(yè)務(wù)包括遍布香港和內(nèi)地的投資物業(yè)、發(fā)展物業(yè)和酒店。其中，投資物業(yè)組合包括商場(chǎng)、寫字樓及服務(wù)式住宅，主要位于內(nèi)地。

　　截至2024年年末，九龍倉集團(tuán)投資物業(yè)組合占營業(yè)資產(chǎn)的34%，其中包括價(jià)值194億港元的香港投資物業(yè)以及414億港元的內(nèi)地投資物業(yè)?？鄢f延稅項(xiàng)及非控股股東權(quán)益后，九龍倉集團(tuán)應(yīng)占投資物業(yè)價(jià)值535億港元，其中香港、內(nèi)地投資物業(yè)分別為176億港元、359億港元。九龍倉集團(tuán)方面表示，面對(duì)復(fù)雜形勢(shì)，公司會(huì)審慎理財(cái)，同時(shí)聚焦核心競(jìng)爭(zhēng)力以推動(dòng)發(fā)展。

　　看好內(nèi)地市場(chǎng)前景

　　“投資物業(yè)公平值（即公允價(jià)值）變化并非現(xiàn)金性質(zhì)，不會(huì)對(duì)公司的營運(yùn)現(xiàn)金流或股東應(yīng)占基本溢利構(gòu)成任何影響，”太古地產(chǎn)董事局主席白德利表示，預(yù)計(jì)也不會(huì)對(duì)公司的投資策略產(chǎn)生任何影響。

　　早在2022年3月，太古地產(chǎn)宣布計(jì)劃未來10年在香港和內(nèi)地投資1000億港元，同時(shí)在不同地區(qū)（包括東南亞）開展一系列住宅買賣項(xiàng)目。其中，公司目標(biāo)投放300億港元在香港、500億港元在內(nèi)地，以及200億港元投向住宅買賣項(xiàng)目。截至2025年3月7日，太古地產(chǎn)已承諾投放的投資金額約為670億港元，其中，內(nèi)地和香港分別投入460億港元、110億港元。

　　在內(nèi)地，太古地產(chǎn)已落實(shí)的重點(diǎn)項(xiàng)目包括兩個(gè)分別位于西安、三亞以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目，位于上海的陸家嘴太古源及前灘的綜合發(fā)展項(xiàng)目、廣州聚龍灣太古里、廣州天河路387號(hào)的太古匯拓展部分，尚未落實(shí)的項(xiàng)目包括北京在內(nèi)的內(nèi)地一線及新興一線城市更多以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目（計(jì)劃將內(nèi)地的總樓面面積增加一倍）。

　　零售業(yè)務(wù)是太古地產(chǎn)在內(nèi)地市場(chǎng)的核心。業(yè)績報(bào)告顯示，2024年，太古地產(chǎn)來自內(nèi)地零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入同比增長2%至52.25億港元，公司整體零售物業(yè)租金收入占比首次超過50%。但從銷售額表現(xiàn)來看，報(bào)告期內(nèi)，太古地產(chǎn)內(nèi)地零售銷售額有所下降，主要是消費(fèi)者外出旅游趨勢(shì)上升、個(gè)別外幣貶值以及部分商場(chǎng)進(jìn)行優(yōu)化工程所導(dǎo)致?！氨M管如此，整體人流仍持續(xù)增加，凸顯我們的購物商場(chǎng)作為游客首選目的地的吸引力。零售銷售在2024年最后一個(gè)季度開始趨于穩(wěn)定，反映了自2024年9月底政府宣布刺激經(jīng)濟(jì)措施以來，消費(fèi)者信心增強(qiáng)?！碧诺禺a(chǎn)方面表示。

　　除了在商業(yè)領(lǐng)域不斷突圍，太古地產(chǎn)亦于2024年正式進(jìn)軍內(nèi)地住宅市場(chǎng)。去年10月，太古地產(chǎn)宣布與陸家嘴集團(tuán)在上海共同打造“陸家嘴太古源源邸”項(xiàng)目，該項(xiàng)目建筑面積約11萬平方米，共規(guī)劃11棟住宅，合計(jì)378套。

　　據(jù)彭國邦透露，上述項(xiàng)目在2024年第四季度的銷售情況比較理想，內(nèi)地一線城市優(yōu)越地段的高級(jí)住宅短期內(nèi)維持強(qiáng)勁，從長遠(yuǎn)來看，上海高端住宅市場(chǎng)的前景表現(xiàn)正面。

　　嘉里建設(shè)董事局主席郭孔華亦表示：“我們對(duì)內(nèi)地的長遠(yuǎn)增長前景保持樂觀。”其認(rèn)為，內(nèi)地城市的進(jìn)一步發(fā)展與壯大、中產(chǎn)階層消費(fèi)力的崛起，以及產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新持續(xù)提升至國際競(jìng)爭(zhēng)水平，將成為內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵助推力。

　　恒隆地產(chǎn)方面則期待公司的物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)能在2025年取得重要里程碑，這主要寄希望于無錫恒隆府項(xiàng)目（酒店式公寓）在今年下半年開始預(yù)售?！芭c其他‘恒隆府’項(xiàng)目一樣，無錫恒隆府位于市中心黃金地段，擁有高端客流，毗鄰優(yōu)質(zhì)綜合項(xiàng)目。我們提供獨(dú)特的產(chǎn)品和卓越的管理服務(wù)，將吸引追求優(yōu)質(zhì)生活標(biāo)準(zhǔn)的住客，以及因商業(yè)便利自其他城市慕名而來的富裕買家?！焙懵〉禺a(chǎn)方面表示。

【免責(zé)聲明】上海大牛網(wǎng)絡(luò)科技有限公司僅合法經(jīng)營金融島網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，從未開展任何咨詢、委托理財(cái)業(yè)務(wù)。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點(diǎn)，與金融島無關(guān)。金融島對(duì)任何陳述、觀點(diǎn)、判斷保持中立，不對(duì)其準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)讀者僅作參考，并請(qǐng)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。