主題：上海市26名政協(xié)委員聯(lián)名建議取消房屋銷售限價(jià) “房?jī)r(jià)官定”何時(shí)終結(jié)？



中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

（2024年9—10月，優(yōu)化限價(jià)政策出臺(tái)頻次明顯增加。圖片來(lái)源：中指研究院）

2025年1月14日和15日，上海市政協(xié)十四屆三次會(huì)議和上海市十六屆人大三次會(huì)議先后在上海世博中心開(kāi)幕。上海市正式進(jìn)入“兩會(huì)時(shí)間”。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，在上海市2025年兩會(huì)期間，童繼生、黃勤、樂(lè)佳毅等來(lái)自房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)、銀行和高校等領(lǐng)域的26名上海市政協(xié)委員，聯(lián)名提交了《關(guān)于取消房屋銷售限價(jià)規(guī)定的提案》（以下簡(jiǎn)稱“《提案》”）。

《提案》建議，應(yīng)取消房屋銷售限價(jià)規(guī)定，允許開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)，政府按實(shí)際銷售價(jià)格備案。這一舉措不僅能讓消費(fèi)者享受到開(kāi)發(fā)商所有的讓利優(yōu)惠，還能減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，加快房產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

據(jù)了解，限價(jià)政策最早發(fā)布于2010年，旨在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象。不過(guò)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不斷變化，已有多座城市已經(jīng)明確解除商品房銷售價(jià)格限制或取消備案制度，未來(lái)或有更多城市加入取消限價(jià)的行列中。

隱性降價(jià)增加稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1—11月，上海市商品房銷售面積累計(jì)1469.86萬(wàn)平方米，同比下降4.8%。其中，住宅銷售面積為1221.57萬(wàn)平方米，同比下降3.5%。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行期，房企普遍采取打折促銷方式加快回籠資金?？硕鸨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年，21座重點(diǎn)城市110個(gè)項(xiàng)目通過(guò)加強(qiáng)營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)了熱銷或銷售逆轉(zhuǎn)。在市場(chǎng)疲軟環(huán)境下，直接降價(jià)一直是最有效、最直接的營(yíng)銷手段，采取價(jià)格手段（如低開(kāi)、打折、特價(jià)房）營(yíng)銷方式的數(shù)量占比達(dá)到87%。

據(jù)悉，根據(jù)上海市現(xiàn)行的房屋銷售限價(jià)政策，網(wǎng)簽價(jià)格不得低于備案價(jià)格的95%，企業(yè)無(wú)法公開(kāi)打折，只能通過(guò)渠道補(bǔ)貼方式進(jìn)行隱性降價(jià)。上述《提案》指出，這種補(bǔ)貼方式不僅增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，還使得消費(fèi)者無(wú)法完全享受到企業(yè)的讓利優(yōu)惠。

《提案》分析稱，以10萬(wàn)元返現(xiàn)為例，企業(yè)需承擔(dān)9%的增值稅和2%的土地增值稅預(yù)繳，合計(jì)1.1萬(wàn)元。此外，由于企業(yè)所得稅稅前只能抵扣5%的銷售傭金，超額部分需另行繳納2.36萬(wàn)元所得稅，再加上中介機(jī)構(gòu)在平臺(tái)促銷時(shí)需為客戶代繳10%的個(gè)人所得稅，即1萬(wàn)元，企業(yè)實(shí)際承擔(dān)的稅款總額高達(dá)4.46萬(wàn)元，占補(bǔ)貼總額的44.6%。

《提案》分析認(rèn)為，這使得房地產(chǎn)企業(yè)在促銷過(guò)程中負(fù)擔(dān)沉重，而消費(fèi)者實(shí)際獲得的優(yōu)惠也大打折扣。

“現(xiàn)行的房屋銷售限價(jià)政策雖然旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但實(shí)際上卻加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，抑制了市場(chǎng)的活力?！薄短岚浮愤M(jìn)一步表示，由于限價(jià)政策的存在，企業(yè)無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)情況靈活調(diào)整價(jià)格，導(dǎo)致銷售周期延長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)速度放緩。此外，限價(jià)政策還使得消費(fèi)者無(wú)法享受到企業(yè)真正的讓利優(yōu)惠，進(jìn)一步抑制了購(gòu)房需求。

建議允許開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)

2024年9月26日，中央政治局會(huì)議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)；10月17日，住建部又提出了“四個(gè)取消”——取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，賦權(quán)地方調(diào)控，鼓勵(lì)放松調(diào)控政策。

記者注意到，深圳市、無(wú)錫市、杭州市、天津市等城市已經(jīng)調(diào)整了限價(jià)政策。其中，深圳市、杭州市等城市明確取消限價(jià)；天津市發(fā)文明確不再對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格上限實(shí)施指導(dǎo)；無(wú)錫市則放寬了備案價(jià)格調(diào)整空間，完成價(jià)格備案后按規(guī)定變更規(guī)劃方案且還未出售的商品房，可按新項(xiàng)目重新辦理價(jià)格備案。

而在2024年6月，上海市首次取消了土拍最高溢價(jià)率限制，按“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人。

《提案》建議，針對(duì)居民剛性和改善性住房需求，取消房屋銷售限價(jià)規(guī)定，允許開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)，政府按實(shí)際銷售價(jià)格備案。這一舉措不僅能讓消費(fèi)者享受到開(kāi)發(fā)商所有的讓利優(yōu)惠，還能減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，加快房產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

《提案》還建議，擴(kuò)大房票制度在上海市的試行范圍，至少擴(kuò)大到“五大新城”，以進(jìn)一步釋放改善性需求，降低商品房庫(kù)存，促進(jìn)商品房銷售。

據(jù)了解，房票制度是指政府向符合條件的購(gòu)房者發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼憑證，購(gòu)房者憑此憑證在指定區(qū)域內(nèi)購(gòu)房時(shí)可享受一定的優(yōu)惠。

“取消房屋銷售限價(jià)規(guī)定和擴(kuò)大房票制度試行范圍，將有助于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，釋放購(gòu)房需求，促進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！薄短岚浮分赋?，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的背景下，這些措施將為市場(chǎng)注入新的活力，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)走向更加健康、可持續(xù)的發(fā)展軌道。


【免責(zé)聲明】上海大牛網(wǎng)絡(luò)科技有限公司僅合法經(jīng)營(yíng)金融島網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，從未開(kāi)展任何咨詢、委托理財(cái)業(yè)務(wù)。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點(diǎn)，與金融島無(wú)關(guān)。金融島對(duì)任何陳述、觀點(diǎn)、判斷保持中立，不對(duì)其準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)讀者僅作參考，并請(qǐng)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。