主題：華聯(lián)控股2021年半年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述

華聯(lián)控股2021年半年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

一、報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)


公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)。　　公司目前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要集中在深圳、杭州等城市，物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)主要集中在深圳、杭州、上海等區(qū)域。從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體主要包括：公司本部、深圳華聯(lián)置業(yè)公司、杭州華聯(lián)置業(yè)公司、上海申冠置業(yè)公司等四家。從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)的實(shí)體為華聯(lián)物業(yè)集團(tuán)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、運(yùn)營(yíng)和管理本公司和華聯(lián)集團(tuán)的物業(yè)資產(chǎn)租賃及住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)等?！　」痉康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備及物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理等情況如下：　　1.公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況　　公司目前在售、在建項(xiàng)目主要包括深圳“華聯(lián)城市全景”、深圳“華聯(lián)城市商務(wù)中心”、杭州“錢塘公館”、杭州“全景天地”，籌建項(xiàng)目包括深圳“華聯(lián)南山A區(qū)”等項(xiàng)目?！　?.公司自持房產(chǎn)情況　　公司自持房產(chǎn)主要分布在深圳、上海、杭州等地，房產(chǎn)面積合計(jì)19.4618萬(wàn)平方米(含合并范圍內(nèi)的控股子公司),與住宅、寫字樓等配套收費(fèi)車位3,515個(gè)。　　“華聯(lián)南山A區(qū)”城市更新項(xiàng)目目前地上建筑物已部分拆除、租戶已清退?！　”緢?bào)告期，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)和利潤(rùn)構(gòu)成與上年同期相比沒有變化?！　〗?jīng)營(yíng)環(huán)境變化及判斷:　　報(bào)告期內(nèi)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持了較強(qiáng)韌性，新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展新動(dòng)能，穩(wěn)定前行基礎(chǔ)不斷夯實(shí)，有力促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行與增長(zhǎng)?！　》康禺a(chǎn)市場(chǎng)方面：　　2021年1-6月，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積和金額分別為8.86億平方米、9.29萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)27.7%、38.9%，全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)投資、土地購(gòu)置面積、房屋新開工面積分別為7.22萬(wàn)億元、0.70億平方米、10.12億平方米，同比分別增長(zhǎng)15%、下降11.8%、增長(zhǎng)3.8%。全國(guó)商品房銷售面積增速由1-2月的104.9%下降至1-6月的27.7%，增速持續(xù)放緩。2021上半年：“房住不炒”是房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管主基調(diào)。在中央強(qiáng)調(diào)實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下，“三道紅線”、“兩集中”等房地產(chǎn)邊際調(diào)控的疊加效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，行業(yè)融資規(guī)模有所下降，投資、擴(kuò)張減速，去杠桿、去化壓力增加，行業(yè)正在加速向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。面對(duì)行業(yè)新常態(tài)、新趨勢(shì)、新變化，規(guī)模房企都積極主動(dòng)地調(diào)整了自身的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、發(fā)展思路，不斷深化銷售渠道、線上線下同時(shí)發(fā)力，精準(zhǔn)營(yíng)銷，同時(shí)加大促銷力度，加快去化速度、加速現(xiàn)金回流，取得良好經(jīng)營(yíng)成效?？傮w而言，2021上半年，房地產(chǎn)行業(yè)在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效管控機(jī)制下，繼續(xù)保持了平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)?！　≌雇掳肽?中國(guó)正在加快形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景穩(wěn)中看好。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及金融監(jiān)管則繼續(xù)從嚴(yán)從緊，房地產(chǎn)存量時(shí)代之下，市場(chǎng)供求關(guān)系加速轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，行業(yè)正在邁入低增長(zhǎng)、低杠桿的新發(fā)展階段；房企發(fā)展由數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型，且集中度不斷提升，中小房企將面臨較大經(jīng)營(yíng)壓力。城鎮(zhèn)化、城市群都市圈或?qū)⒊蔀榉科蟛季种攸c(diǎn)，租賃性、共有性住房、城市更新或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域及新發(fā)展方向。預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)圍繞“三穩(wěn)”政策調(diào)控目標(biāo)繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行格局?！　」窘?jīng)營(yíng)與管理情況:　　(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營(yíng)　　目前，公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在杭州和深圳兩地。報(bào)告期內(nèi)，在建、擬建項(xiàng)目的建設(shè)及籌建等情況如下：　　1.深圳方面　　(1)深圳寶安“華聯(lián)城市全景花園”城市更新項(xiàng)目　　該項(xiàng)目為公司在深圳的第一個(gè)城市更新項(xiàng)目。報(bào)告期內(nèi)，該項(xiàng)目剩余尾盤在銷售，實(shí)現(xiàn)確認(rèn)銷售收入約0.4億元。　　(2)深圳南山“華聯(lián)城市商務(wù)中心”城市更新項(xiàng)目　　該項(xiàng)目為公司在深圳的第二個(gè)城市更新項(xiàng)目，分南區(qū)工程(T2、T4棟)、北區(qū)工程(T1、T3、T5棟)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。目前北區(qū)工程已竣工驗(yàn)收、推售，南區(qū)已預(yù)售，預(yù)計(jì)2021年底前完成竣工驗(yàn)收及入伙交付目標(biāo)。該項(xiàng)目曾榮獲美國(guó)綠色建筑委員會(huì)（USGBC）LEED-CS金級(jí)認(rèn)證、廣東省建筑業(yè)綠色施工示范工程、2021年度第一批廣東省建筑業(yè)新技術(shù)應(yīng)用示范工程、廣東省建設(shè)工程金匠獎(jiǎng)、中國(guó)年度影響力城市綜合體等多項(xiàng)殊榮?！　′N售方面:該項(xiàng)目完成新增銷售金額5.31億元。其中，T5棟為高層配套公寓共652套，已全部售罄?！　4棟為高層配套公寓，累計(jì)銷售金額10.33億元，累計(jì)銷售面積約1.61萬(wàn)平方米，占可售面積的66.2%。剩余可售配套公寓219套（含樣板層），面積0.82萬(wàn)平方米。　　T3棟為超高層研發(fā)辦公樓，累計(jì)銷售金額5.74億元，累計(jì)銷售8層、面積約1.13萬(wàn)平方米，占可售面積的32%。剩余可售研發(fā)辦公單位17層，可售面積約2.40萬(wàn)平方米?！　2棟擬整體出售，目前未有銷售記錄?！　1棟擬自持運(yùn)營(yíng)，目前正在開展招商運(yùn)營(yíng)等工作。　　工程建設(shè)方面:北區(qū)T1棟完成創(chuàng)優(yōu)質(zhì)量提升工作，于2021年5月獲廣東省建筑業(yè)協(xié)會(huì)授予“2021年度廣東省建設(shè)工程金匠獎(jiǎng)”。南區(qū)于2021年6月組織幕墻專項(xiàng)驗(yàn)收及組織工程初驗(yàn)；7月順利通過(guò)工程竣工驗(yàn)收；室外園林綠化完成40%。　　(3)深圳“華聯(lián)南山A區(qū)”城市更新項(xiàng)目　　該項(xiàng)目為公司擬在深圳區(qū)域進(jìn)行的第三個(gè)城市更新項(xiàng)目。該項(xiàng)目目前正在進(jìn)行更新方向調(diào)整等相關(guān)工作，近期，在深圳探索符合當(dāng)前形勢(shì)的縱深改革新路背景下，公司重點(diǎn)研究深圳將陸續(xù)出臺(tái)的有關(guān)土地政策及相關(guān)配套改革政策文件，探求該項(xiàng)目開發(fā)方向的更多可能性，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值最大化?！　?.杭州方面　　“UDC-時(shí)代廣場(chǎng)”城市綜合體項(xiàng)目由“時(shí)代大廈”、“錢塘公館”和“全景天地”組成?！　　皶r(shí)代大廈”項(xiàng)目：由A、B兩幢塔樓組成，其中：A棟已出售，B棟自持出租。該項(xiàng)目所處錢江新城區(qū)域。本報(bào)告期內(nèi)，受區(qū)域內(nèi)空置面積增加，周邊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域租金較低以及宏觀經(jīng)濟(jì)、新冠疫情等因素影響，寫字樓收入、出租率及租金水平較往年略有下降?！皶r(shí)代大廈”發(fā)生了多家租賃客戶相繼退租或到期不再續(xù)租等情況，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)面臨一定壓力。公司通過(guò)積極主動(dòng)采取措施，跟蹤即將到期企業(yè)的續(xù)租意向，多渠道拓展新客戶，成功簽約了恒天基金、余杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)、慧科技、廈門國(guó)貿(mào)等企業(yè)，并與賽百味、瑞真煙酒、榮盛創(chuàng)投和榮盛石化四家公司簽訂了續(xù)租合同。截至2021年6月30日，“時(shí)代大廈”共取得租賃收入約3,227萬(wàn)元，出租率為80.89%?！　　板X塘公館”項(xiàng)目：　　報(bào)告期內(nèi)，“錢塘公館”項(xiàng)目確認(rèn)銷售收入約3.51億元。截至2021年6月30日，該項(xiàng)目累計(jì)銷售面積2.88萬(wàn)平方米?！　　叭疤斓亍表?xiàng)目：報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)豪酒店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為5593萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)了98.2%，上半年客房入住率恢復(fù)至61%，同比增長(zhǎng)了31.6%。該項(xiàng)目去年同期經(jīng)營(yíng)受新冠疫情的沖擊和影響較大，目前已逐步恢復(fù)平穩(wěn)及增長(zhǎng)。此外，該項(xiàng)目的土地復(fù)核驗(yàn)收審批工作尚在進(jìn)行當(dāng)中?！　?二)物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)　　報(bào)告期內(nèi)，滬深杭三地物業(yè)租金及服務(wù)管理(含酒店)等經(jīng)營(yíng)性收入1.92億元，同比增長(zhǎng)17.79%，繼續(xù)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)及增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?！　?bào)告期內(nèi)，一是全力以赴做好新冠疫情防控工作。公司各部門積極響應(yīng)政府號(hào)召和總體部署，嚴(yán)格落實(shí)防控措施，確保了防疫工作、日常物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)工作的有序開展及推進(jìn)，極大地維護(hù)和保障了客戶與員工的健康安全。二是積極開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作。通過(guò)強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、安全意識(shí)，加強(qiáng)房屋設(shè)施管理與修繕，積極開展招商租賃、合理調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)等工作，推動(dòng)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定、健康發(fā)展。如“華聯(lián)城市商務(wù)中心”招商工作方面，目前，T1棟寫字樓出租面積1,192平方米、配套商業(yè)出租面積為1,427平方米，實(shí)現(xiàn)了良好開局。三是倡導(dǎo)文明管理，維護(hù)公序良俗，提升服務(wù)品牌形象。在全力做好疫情防控工作的同時(shí)，公司確保各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其日常管理工作的正常有序開展，不僅助力服務(wù)小區(qū)、項(xiàng)目的精神文明建設(shè)和環(huán)保意識(shí)建設(shè)，而且還得到客戶與社會(huì)的積極響應(yīng)與好評(píng)。如“城市山林”項(xiàng)目多次被推薦為文明養(yǎng)犬管理優(yōu)秀項(xiàng)目；“城市山林”、“惠中名苑”兩個(gè)項(xiàng)目分別被評(píng)為南山區(qū)“垃圾分類綠色小區(qū)”，并獲得相關(guān)部門資金及政策扶持。四是狠抓安全管理，確保安全生產(chǎn)。組織修訂并與各部門簽訂了2021年度安全生產(chǎn)責(zé)任書；編制了公司安全生產(chǎn)年度工作計(jì)劃；定期組織安全檢查及專項(xiàng)檢查；策劃并組織了6月的“安全生產(chǎn)月”活動(dòng)；多次組織開展安全生產(chǎn)定期會(huì)議及安全生產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)?！　⌒略鐾恋貎?chǔ)備項(xiàng)目　　累計(jì)土地儲(chǔ)備情況　　主要項(xiàng)目開發(fā)情況　　主要項(xiàng)目銷售情況　　主要項(xiàng)目出租情況　　土地一級(jí)開發(fā)情況　　融資途徑　　發(fā)展戰(zhàn)略和未來(lái)一年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃　　一是公司將重點(diǎn)推進(jìn)“華聯(lián)城市商務(wù)中心”項(xiàng)目和“錢塘公館”項(xiàng)目銷售工作，以確保企業(yè)有穩(wěn)定的銷售收入，促進(jìn)企業(yè)保持平穩(wěn)發(fā)展。二是城市更新領(lǐng)域作為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向及重點(diǎn)或?qū)⒋笥锌蔀椋诜e極探求“華聯(lián)南山A區(qū)”項(xiàng)目開發(fā)方向更多可能性的同時(shí)，還要探索其他老舊物業(yè)進(jìn)行或參與城市更新的可能性、可行性。三是立足主業(yè)，公司繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)主業(yè)“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)”的雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，加大主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的拓展力度，積極尋求符合國(guó)家新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的投資項(xiàng)目，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。　　公司目前財(cái)務(wù)狀況良好，暫無(wú)新增融資計(jì)劃?！　∠蛏唐贩砍匈?gòu)人因銀行抵押貸款提供擔(dān)?！　〗刂?021年6月30日，本公司為承購(gòu)人提供擔(dān)保情況如下：　　董監(jiān)高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監(jiān)高）二、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 1.公司目前存量土地資源獲取時(shí)間較早，城市更新項(xiàng)目用地又為公司存續(xù)的工業(yè)土地，與其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相比在土地成本控制、單個(gè)項(xiàng)目毛利率、凈利率等方面具有較大優(yōu)勢(shì)。 2.公司在城市更新項(xiàng)目運(yùn)作方面積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)，從更新項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)申報(bào)、專項(xiàng)規(guī)劃報(bào)批、籌劃建設(shè)等形成了一套嫻熟的運(yùn)營(yíng)模式，有利于持續(xù)推進(jìn)“華聯(lián)城市商務(wù)中心”、“華聯(lián)南山A區(qū)”等城市更新項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。 3.公司物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理業(yè)務(wù)由專業(yè)化、規(guī)范化逐步邁向規(guī)模化、效益化，隨著經(jīng)營(yíng)性物業(yè)體量的逐步增大，租金收入逐年增加，物業(yè)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)管理將發(fā)展成為公司的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)更好地服務(wù)于公司地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。 4.公司資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，現(xiàn)金流充裕，有利于推動(dòng)公司未來(lái)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)及轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略。三、公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施 公司目前主要面臨房地產(chǎn)行業(yè)的政策性調(diào)控及變化等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致在售產(chǎn)品去化壓力大，存在項(xiàng)目銷售不達(dá)預(yù)期、擬建項(xiàng)目存在延期開發(fā)、延期竣工等風(fēng)險(xiǎn)。 公司目前以銷售研發(fā)辦公、公寓為主。由于研發(fā)辦公產(chǎn)品存在市場(chǎng)供大于求、去化難度大等問(wèn)題，直接導(dǎo)致公司2021上半年銷售收入同比出現(xiàn)較大降幅。面對(duì)后疫情時(shí)代下錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)以及房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)厲的調(diào)控局勢(shì)、市場(chǎng)形勢(shì)，公司需要處理好穩(wěn)定與發(fā)展的關(guān)系:一是加強(qiáng)了對(duì)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)形勢(shì)、政策的前瞻性研究，增強(qiáng)預(yù)判力，同時(shí)提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的控制力和應(yīng)變能力，審時(shí)度勢(shì)。二是加強(qiáng)了分析、研究粵港澳大灣區(qū)政策，結(jié)合深圳土地政策改革導(dǎo)向，持續(xù)跟進(jìn)、保持與政府部門的密切溝通與協(xié)商，積極探求“華聯(lián)南山A區(qū)”項(xiàng)目開發(fā)方向的更多可能性。三是公司重點(diǎn)推進(jìn)了“華聯(lián)城市商務(wù)中心”項(xiàng)目和“錢塘公館”項(xiàng)目銷售工作，不斷創(chuàng)新銷售模式，通過(guò)加大對(duì)定向圈層、階層的策劃推介與營(yíng)銷力度，精準(zhǔn)銷售，以確保今年有穩(wěn)定的收入來(lái)源。

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