主題：興業(yè)證券：預(yù)計(jì)華聯(lián)控股2021 年、2022 年EPS 分別為0.32 元、0.32 元 給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)

公司內(nèi)在價(jià)值豐厚，NAV152 億；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低，賬面50 億現(xiàn)金，有息負(fù)債20億；恒裕集團(tuán)及恒裕資本55 億收購(gòu)大股東華聯(lián)發(fā)展集團(tuán)53.69%股份，成本較高；預(yù)期公司迎來(lái)新格局。

　　公司內(nèi)在價(jià)值豐厚，NAV152 億。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主要為深圳南山A 區(qū)/B 區(qū)兩個(gè)更新項(xiàng)目，土地成本較低，周邊項(xiàng)目售價(jià)較高。自持物業(yè)年收入3.5 億。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)預(yù)期有84 億歸母凈利潤(rùn)，自持物業(yè)出售將有36 億現(xiàn)金。此外，公司賬面現(xiàn)金50 億，有息負(fù)債僅20 億，如出售所有資產(chǎn)償還負(fù)債后，將成為一個(gè)擁有純現(xiàn)金150 億的公司。

　　恒裕系55 億收購(gòu)華聯(lián)發(fā)展集團(tuán)53.69%股份，成本較高；預(yù)期公司迎來(lái)新格局。

　　恒裕集團(tuán)及恒裕資本2021 年1 月完成對(duì)金研海藍(lán)收購(gòu)。金研海藍(lán)持有華聯(lián)發(fā)展集團(tuán)26.93%股權(quán)，收購(gòu)錦江集團(tuán)持有的華聯(lián)集團(tuán)26.76%股權(quán)事宜尚未完成工商變更等手續(xù)，完成后共有53.69%華聯(lián)發(fā)展集團(tuán)股權(quán)，成本共55 億。華聯(lián)發(fā)展集團(tuán)系華聯(lián)控股第一大股東，持有華聯(lián)控股33.2%的股權(quán)。恒裕集團(tuán)以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，涵蓋金融、礦山、酒店、貿(mào)易、商業(yè)、物管等領(lǐng)域，總資產(chǎn)超1000 億。創(chuàng)始人龔俊龍，名列《2020 胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)富豪榜》身家140 億。

　　華聯(lián)控股預(yù)期迎來(lái)新格局。恒裕如果完成收購(gòu)后，華聯(lián)控股地產(chǎn)業(yè)務(wù)將與恒裕集團(tuán)形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。解決辦法或者恒裕地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入，或者華聯(lián)控股中長(zhǎng)期退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而華聯(lián)控股過(guò)去幾年來(lái)也反復(fù)強(qiáng)調(diào)多元發(fā)展轉(zhuǎn)型。有可能迎來(lái)新格局。

　　投資建議：華聯(lián)控股土儲(chǔ)價(jià)值豐厚，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低，安全邊際充足，資金實(shí)力雄厚。恒裕集團(tuán)可能帶來(lái)公司新格局。我們預(yù)計(jì)公司2021 年、2022 年EPS 分別為0.32 元、0.32 元，按2021 年7 月1 日收盤(pán)價(jià)計(jì)算，對(duì)應(yīng)PE 分別為14.8 倍、14.8 倍，首次覆蓋，給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：貨幣政策收緊，控股股東華聯(lián)發(fā)展集團(tuán)股權(quán)糾紛未解決，項(xiàng)目進(jìn)度不及預(yù)期

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