主題：招商蛇口的轉(zhuǎn)型與裂變：規(guī)模與未來，一個(gè)都不能少！

對(duì)上市公司和投資者而言，每年的3-4月都是非常重要的“時(shí)間窗口”，在這個(gè)時(shí)間段多數(shù)企業(yè)都將披露過去一年的業(yè)績(jī)情況，它不僅反應(yīng)了公司在過去一年的運(yùn)營(yíng)情況，更將直接決定投資者對(duì)公司未來的預(yù)期。

　　3月22日晚間，頭部房企招商蛇口對(duì)外披露了2020年年報(bào)，村長(zhǎng)看完這份財(cái)報(bào)，把核心內(nèi)容概括成8個(gè)字：“卸下包袱，重新出發(fā)”。

　　廢話不多說，先直接看數(shù)據(jù)：

　　1、營(yíng)收維度：營(yíng)收為1296.2億元，同比增加32.71%；

　　2、利潤(rùn)維度：凈利潤(rùn)為123億元，同比減少23.58%；

　　3、銷售維度：簽約銷售金額為2776.08億元，同比增加25.91%；

　　看到這些數(shù)據(jù)，或許有人會(huì)覺得：公司營(yíng)收和銷售均實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，但是利潤(rùn)卻出現(xiàn)了下滑，是出什么問題了嗎？

　　答案顯然是否定的。在村長(zhǎng)看來，這更像招商蛇口的一種“主動(dòng)卸包袱”策略，這不僅不會(huì)對(duì)招商蛇口的長(zhǎng)期價(jià)值產(chǎn)生影響，卸下包袱的招商蛇口，在高質(zhì)量發(fā)展軌道上或許能走得更快更穩(wěn)更遠(yuǎn)。

　　01

　　對(duì)地產(chǎn)公司而言，業(yè)內(nèi)絕大多少公司都十分看重兩項(xiàng)能力，一是土儲(chǔ)，二是去化。

　　從某種程度上來說，這兩個(gè)指標(biāo)決定企業(yè)的日子過得是否順暢，前者決定的是公司有多少貨，后者決定了公司能不能將貨賣得出去。

　　從招商蛇口公布的數(shù)據(jù)來看，無論是土儲(chǔ)還是去化，這都是招商蛇口的核心優(yōu)勢(shì)，這些指標(biāo)在業(yè)內(nèi)都相當(dāng)優(yōu)秀。

　　先說土地儲(chǔ)備，招商蛇口的土儲(chǔ)質(zhì)量在業(yè)內(nèi)已經(jīng)相當(dāng)高了，超過7成位于一二線城市。

　　我們常說從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，樓市的基本面由人口決定，而人口匯聚的趨勢(shì)，無論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是中國(guó)，整體都是朝著一二線城市及城市群匯聚的，而招商蛇口的土儲(chǔ)絕大多數(shù)都是集中在一二線城市。

　　

　　此外，銷售額來說，根據(jù)克爾瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口的全口徑銷售額位列行業(yè)第10，較上年提升兩位，權(quán)益銷售金額排名第9，較上年提升3位。

　　目前該規(guī)模已位列行業(yè)第10，25.91%的增速，在業(yè)內(nèi)也是相當(dāng)靠前的了。

　　可能有人會(huì)說，既然無論是規(guī)模還是去化都沒問題，那么招商蛇口為何會(huì)出現(xiàn)“增收不增利”的情況？

　　村長(zhǎng)在翻閱了招商蛇口的財(cái)報(bào)后，找到了答案——原來招商蛇口在2020年提前計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　說得直白一點(diǎn)，就是招商蛇口出于謹(jǐn)慎原則，認(rèn)為旗下的某些資產(chǎn)或存貨有風(fēng)險(xiǎn)，所以提前進(jìn)行了跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　村長(zhǎng)分別翻看了招商蛇口2020年的半年報(bào)、三季報(bào)、年報(bào)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)招商蛇口凈利潤(rùn)降幅在不斷收窄，比如：

　　半年報(bào)：凈利潤(rùn)9.13億，同比-81.35%;

　　三季度報(bào)：凈利潤(rùn)21.9億，同比-56.96%;

　　年報(bào)：凈利潤(rùn)123億元，同比-25.91%。

　　為何會(huì)出現(xiàn)這種迅速的上升？

　　在招商蛇口的半年報(bào)中，我們也可以找到答案，導(dǎo)致半年度利潤(rùn)下滑81.35%的原因，主要有兩大因素：

　　一方面是因?yàn)橐咔橛绊懷舆t結(jié)轉(zhuǎn)，另一方面是疫情發(fā)生后招商蛇口履行央企責(zé)任，對(duì)租賃物業(yè)采取減免等措施。

　　

　?。ㄕ猩躺呖?020年半年報(bào)截圖）

　　但本質(zhì)上，這兩件事都不是會(huì)影響招商蛇口長(zhǎng)期利潤(rùn)的，疫情不會(huì)持續(xù)惡化，招商蛇口對(duì)租賃物業(yè)的減免也不會(huì)持續(xù)。

　　這就好比我們?cè)诜治錾鲜泄緯r(shí)，經(jīng)常可以看到某些上市公司利潤(rùn)突然暴增，但最后分析財(cái)報(bào)的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致凈利潤(rùn)暴漲的原因是政府補(bǔ)貼或投資收益等，而這些因素帶來的利潤(rùn)增長(zhǎng)，同樣不具備可持續(xù)性。

　　所以綜合來看，在村長(zhǎng)看來：招商蛇口計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，無疑是相當(dāng)于提前釋放了風(fēng)險(xiǎn)，雖然短期內(nèi)凈利潤(rùn)指標(biāo)變得難看了一點(diǎn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，有利于招商蛇口輕裝上陣、加速前行。

　　02

　　地產(chǎn)江湖風(fēng)云變幻，TOP10席位爭(zhēng)奪尤為激烈，萬達(dá)、華夏幸福出局，新城控股、世茂房地產(chǎn)大步挺進(jìn)，央企招商蛇口小步快跑，在2020年挺近了行業(yè)TOP 10。

　　那么問題來了，招商蛇口未來的發(fā)展能否讓其站穩(wěn)行業(yè)前十，以及是否有潛力沖進(jìn)更高的位置？

　　先說觀點(diǎn)，在村長(zhǎng)看來：招商蛇口在短期1-2年內(nèi)能否穩(wěn)住行業(yè)前10的位置，村長(zhǎng)不敢打包票，但如果把時(shí)間線拉長(zhǎng)，以5年為維度，招商蛇口在那批“最能打的TOP10房企”中，一定會(huì)有它的名字。

　　這是由招商蛇口的戰(zhàn)略所決定的。

　　根據(jù)村長(zhǎng)對(duì)招商蛇口的了解，不同于一般房企，招商蛇口近年來一直在強(qiáng)調(diào)“3T平衡”策略，該戰(zhàn)略決定了招商蛇口并非只重視短期發(fā)展，同樣把中期、長(zhǎng)期發(fā)展放到了一個(gè)很重要維度。

　　T+3: 即快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，即房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　T+10：即階段性持有業(yè)務(wù)；

　　T+30：即長(zhǎng)周期片區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

　　招商蛇口推行的“3T平衡”策略，通過形成合理配比的有機(jī)整體,兼顧短中長(zhǎng)期業(yè)務(wù)發(fā)展的節(jié)奏需要,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

　　持有型物業(yè)是招商蛇口綜合發(fā)展模式的一大特色。持有型資產(chǎn)如何可持續(xù)運(yùn)營(yíng)和創(chuàng)新發(fā)展,是房企普遍面臨的問題。

　　而招商蛇口的優(yōu)勢(shì)在于，不僅有40多年的行業(yè)積淀，更在土地儲(chǔ)備，財(cái)務(wù)杠桿，綜合發(fā)展業(yè)務(wù)等維度已經(jīng)形成了獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，這些是業(yè)內(nèi)絕大多數(shù)企業(yè)所難以比擬的。

　　1、前海土儲(chǔ)具備較大增值優(yōu)勢(shì)

　　比如土地儲(chǔ)備，招商蛇口在前海、蛇口、太子灣的大規(guī)模土儲(chǔ)具備不可復(fù)制的核心優(yōu)勢(shì)，不僅拿地時(shí)間早，而拿地的價(jià)格及其便宜。

　　截止2020年，招商蛇口在深圳前海蛇口片區(qū)擁有土儲(chǔ)583萬萬，曾有機(jī)構(gòu)分析后給出的估算NAV達(dá)600億元。

　　而且值得一提的是，大灣區(qū)所對(duì)標(biāo)的是世界級(jí)灣區(qū)，前海作為粵港澳大灣區(qū)驅(qū)動(dòng)引擎，深圳的核心發(fā)展片區(qū)，擁有優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)、人口和交通條件，未來還具備極大的升值空間。

　　

　　2、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，使其關(guān)鍵時(shí)刻敢于出手

　　我們知道，作為大型央企的招商蛇口，過往業(yè)內(nèi)對(duì)其的認(rèn)知基本離不開兩個(gè)字——穩(wěn)健。

　　但如果我們回顧過往一年中，招商蛇口在土地市場(chǎng)上的節(jié)奏，便會(huì)發(fā)現(xiàn)，2020年招商蛇口的拿地節(jié)奏明顯的加快了。

　　2020年以來，招商蛇口加快了在一線城市的布局，在上海市場(chǎng)的拓展勢(shì)頭尤為兇猛，僅上半年就在上海擁有上海海德花園、上?；▓@城等累計(jì)22個(gè)項(xiàng)目，而更早之前2019年年報(bào)對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)為18個(gè)項(xiàng)目。

　　在三道紅線之下，招商蛇口之所以敢于在過去一年加大拿地步伐，最為重要的原因在于：招商蛇口的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)相當(dāng)穩(wěn)健，使其在關(guān)鍵時(shí)刻敢于出手。

　　長(zhǎng)期以來，招商蛇口對(duì)現(xiàn)金流的要求非常高，儲(chǔ)備有充裕的資金防患未然?？梢哉f，手中有糧，心中不慌。

　　根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，招商蛇口現(xiàn)金流保持足夠充裕，在手現(xiàn)金893.1億，較三季度末增加168.6億元，現(xiàn)金短債比1.23。同期，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為58.84%，凈負(fù)債率為28.81%，招商蛇口的“三條紅線”均全部達(dá)標(biāo)。

　　3、綜合發(fā)展業(yè)務(wù)處于行業(yè)領(lǐng)先地位

　　根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，招商蛇口擁有網(wǎng)谷、意庫(kù)和智慧城三個(gè)產(chǎn)品線下27個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積403萬平方米。

　　而且根據(jù)村長(zhǎng)所知道，招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)方式與其他開發(fā)商相比有很大不一樣，招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收入結(jié)構(gòu)主要是租金+投資模式。

　　這種發(fā)展方式，不僅保證了園區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，同時(shí)還能與招商蛇口的業(yè)務(wù)層面形成閉環(huán)。

　　

　　年報(bào)顯示，2020年招商蛇口的園區(qū)業(yè)務(wù)也取得了不錯(cuò)成效，近20家戰(zhàn)略及龍頭客戶落地各大園區(qū)，此外，招商蛇口還參與13個(gè)緊密擁抱和服務(wù)國(guó)家重大戰(zhàn)略部署的大型產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目建設(shè)，比如大家較為熟知的海南自貿(mào)江港、前海蛇口自貿(mào)區(qū)等都能看到招商蛇口的身影。

　　除園區(qū)外，招商蛇口持有型物業(yè)多種多樣，如海上世界、花園系等特色商業(yè),長(zhǎng)租公寓、寫字樓、精品酒店以及大健康業(yè)務(wù)載體等涵蓋全生命周期需求。

　　招商蛇口綜合發(fā)展業(yè)務(wù)的另一大特色，是招商蛇口的郵輪業(yè)務(wù)，郵輪母港作為招商蛇口“前港-中區(qū)-后城”綜合發(fā)展模式的重要一環(huán)，在行業(yè)中已處于絕對(duì)領(lǐng)先地位。

　　年報(bào)顯示，招商蛇口已初步完成在天津、上海、廈門、深圳、湛江等沿海城市的郵輪港口布局。

　　要知道，早在2018年全國(guó)各地就出臺(tái)了各種發(fā)展郵輪經(jīng)濟(jì)的鼓勵(lì)政策，如粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃中明確支持發(fā)展水上客運(yùn)及郵輪產(chǎn)業(yè)、深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)中將郵輪經(jīng)濟(jì)與郵輪港口發(fā)展作為重要舉措等，總體來看，郵輪產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展空間，還是很值得期待的。

　　在全國(guó)普遍雙控時(shí)代，尋找第二增長(zhǎng)曲線早已成為各大房企的共識(shí)，而對(duì)招商蛇口來說，最大的優(yōu)勢(shì)就在于，招商蛇口的綜合發(fā)展業(yè)務(wù)不僅起步早，更是形成了不錯(cuò)的積淀，它能保證招商蛇口形成規(guī)模性優(yōu)勢(shì)，以致后進(jìn)場(chǎng)的企業(yè)想做同樣的事情，難度就會(huì)更大。此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)邁入“產(chǎn)品紅利”和“管理紅利”時(shí)代，像招商蛇口這種在“產(chǎn)品”和“管理”維度具備核心優(yōu)勢(shì)的老牌央企，不僅有好產(chǎn)品，更有好能效，屬于真正意義上的長(zhǎng)期主義者。

　　根據(jù)村長(zhǎng)所知道的，招商蛇口作為百年央企“招商局集團(tuán)”旗下城市綜合開發(fā)旗艦企業(yè)，其發(fā)展基因中一直流淌的就是“穩(wěn)健”的基因，綜合來看：招商蛇口在具備了規(guī)模、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、綜合發(fā)展等優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)下，結(jié)合國(guó)內(nèi)雙循環(huán)的背景，以“美好生活承載者”進(jìn)行自我定位的招商蛇口，必然闊步向前，成為央企的引領(lǐng)者。

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