主題：大悅城控股的思考：疫情敲響警鐘 何時破千億？

在理智與瘋狂之間，只有一道細(xì)細(xì)的紅線。

大悅城控股追逐規(guī)模目標(biāo)過程中，有了更多的思考和調(diào)整。

編者按：2020年，中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

進入全新的2021年，中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴(yán)監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對。

我們深信，“地產(chǎn)向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點地產(chǎn)新媒體策劃年度重磅報道“細(xì)細(xì)的紅線”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來“持續(xù)的力量”之所在。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 近幾年常有聲音說，房企大規(guī)模增長的時代已過去，但在更多資源都向規(guī)模房企傾斜的時代，房企們?nèi)詻]有放松對于銷售規(guī)模的追求。

不過在2020年這個特殊的年份，大悅城控股追逐規(guī)模目標(biāo)過程中，有了更多的思考和調(diào)整。

2019年3月重組完成后，大悅城控股成為中糧集團旗下唯一的地產(chǎn)投資和管理平臺，公司管理層也定下了“力爭實現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)，當(dāng)年的銷售不負(fù)期望，全口徑簽約金額710.82億元，權(quán)益金額618.54億元，同比增幅27%。

但2020年的疫情“黑天鵝”，讓很多企業(yè)中期業(yè)績并不好看。大悅城控股董事長周政也在中報會上表達了自己的思考：“疫情給我們敲了警鐘，公司經(jīng)營業(yè)績下滑，帶給公司今后的思考是，業(yè)務(wù)結(jié)算上的增長連續(xù)性出現(xiàn)問題，未來大悅城將會強化規(guī)劃，預(yù)算規(guī)劃將由一年增加到3年甚至5年，從而保持業(yè)績穩(wěn)定增長。”

大悅城控股的思考也不單局限在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，隨著疫情緩解，下半年通過開源節(jié)流的方式繼續(xù)回追商業(yè)。對重度運營能力和經(jīng)營回報能力的重視，也達到了新的高度。

為此，大悅城在2020年11月發(fā)布了商業(yè)板塊全新重度運營戰(zhàn)略，以“經(jīng)營客群”為中心，將“人-貨-場”關(guān)系升級到“社群-內(nèi)容-場景”的重度運營模式，并表示：“大悅城這一全新的重度運營模式，也將為行業(yè)帶來全新的思考與啟迪?！?br />
何時破千億？

重組完成之后，外界第一時間都在關(guān)注大悅城控股的規(guī)模增長問題，所以在2019年初定下了“力爭實現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)。

2019年銷售表現(xiàn)不俗，全口徑簽約金額710.82億元，權(quán)益金額618.54億元，同比增幅27%。同時，期內(nèi)該公司實現(xiàn)營業(yè)收入337.87億元，同比增長52.41%；毛利139億元，同比增長36%，毛利率41%；歸屬于上市公司股東的凈利潤23.78億元，同比增長15.27%。

2020年3月31日的業(yè)績會上，被問及千億目標(biāo)，周政明確表示：“公司對于2021年銷售業(yè)績破千億的目標(biāo)有堅定的信心?！?br />
據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單，大悅城控股2020年實現(xiàn)銷售金額約822.4億元，比2019年增長15.7%。若要突破千億銷售，2021年增幅還需要達約22%。

事實上，實現(xiàn)規(guī)模增長的慣常做法，無非都是加大融資-積極擴儲-加快開發(fā)建設(shè)。所以2020年上半年，大悅城控股的融資與拿地動作也尤為積極，開發(fā)周期進一步加快。

中期報告顯示，截至2020年6月30日，大悅城共獲取項目11個，主要集中在成都、武漢、西安等中西部區(qū)域，累計新增計容建筑面積合計273萬平方米，同比增長165%，新增貨值約353億元，同比增幅139%，平均樓面地價為3718元/平方米，同比下降24%。


來源：公司公告，觀點指數(shù)整理

彼時管理層透露，新增項目全部為銷售型項目，獲取土地平均溢價率7.5%，溢價率是大悅城控股五年來的新低。

融資方面，于2020年上半年，大悅城融資余額為796.49億元，包括銀行貸款537.88億元、中期票據(jù)48.94億元、公司債券65.80億元、非銀行類貸款（財務(wù)公司）35.80億元、信托融資70.30億元、保債與ABS共37.77億元，平均融資成本為5.14%。

相比2019年末，大悅城半年新增融資額約105.34億元。


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與此同時，截至2020年6月30日，尚未結(jié)清的擔(dān)保金額為142.73億元，較上一年末增加約11.52億元。

除了常規(guī)融資手段之外，大悅城還通過引入戰(zhàn)投的方式不斷加快腳步。據(jù)悉，2020年初，大悅城控股成功引入太平人壽保險有限公司參與混改，同時工銀瑞信投資管理有限公司也有參與其中。

具體為，大悅城控股以6.73元/股的價格向太平人壽保險有限公司及工銀瑞信投資管理有限公司等兩名發(fā)行對象，非公開發(fā)行股份360，443，001股，募集配套資金24.26億元。定增完成后，中糧集團及一致行動人明毅持股比例從75.64%稀釋至69.28%。

開發(fā)建設(shè)方面，大悅城中報指出：“公司深化大運營管控，持續(xù)提升開發(fā)效率”。

數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，大悅城開工、開盤周期均創(chuàng)最快紀(jì)錄，拿地到開盤為10.6個月，較2019年底縮短1.3個月，較推行大運營前縮短6.9個月。

“敲響警鐘”之后

一般意義上，規(guī)模加速會帶來負(fù)債急升、現(xiàn)金流減少等“通病”，且2020年在新冠疫情影響下，受到的沖擊也不容忽視，資金把控更為重要。

據(jù)2020年中期報告披露，大悅城控股負(fù)債總計1549億元，資產(chǎn)負(fù)債率為78.53%，較2019年末的76.93%增加1.6個百分點。

同時，一年內(nèi)到期非流動性負(fù)債為145.7億元，帶息負(fù)債約796億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額351.2億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)則僅為189.47億元，凈負(fù)債率遠超100%。


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盈利方面，大悅城控股2020年中期營業(yè)收入為121.87億元，同比減少33.31%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約5.67億元，同比大減61.3%。

面對較高的負(fù)債與下跌的營收，大悅城控股需要思考應(yīng)對的辦法。

董事長周政在中報會上坦言：“疫情給我們敲了警鐘，經(jīng)營業(yè)績下滑，帶給公司今后的思考是，業(yè)務(wù)結(jié)算上的增長連續(xù)性出現(xiàn)問題，未來大悅城將會強化規(guī)劃，預(yù)算規(guī)劃將由一年增加到3年甚至5年，從而保持業(yè)績穩(wěn)定增長。”

新的預(yù)算規(guī)劃，在拿地方面的變化尤為明顯。

據(jù)公告披露，2020年下半年，大悅城僅新增7個項目，新增項目計容建筑面積合計183.76萬平方米。據(jù)此，2020年共新增項目18個，累計新增項目計容建筑面積合計456.76萬平方米，同比減少8.63%。

從上半年新增計容建面同比增長165%到全年減少8.63%，大悅城調(diào)整力度不小。

隨著下半年各項工作慢慢恢復(fù)正軌，大悅城的規(guī)劃調(diào)整似乎也顯出效果。據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單，大悅城控股2020年共實現(xiàn)銷售金額822.4億元，比2019年710.82億元增長15.7%。

最新財報則公布，2020年前三季度，大悅城控股實現(xiàn)營業(yè)收入178.04億元，同比減少20.30%（上半年營收同比減少約33%）；實現(xiàn)凈利潤7.6億元，同比減少67.65%；扣非凈利潤為7.39億元，同比減少49.32%（上半年同比減少61.3%）。

三季度財務(wù)數(shù)據(jù)，較上半年有所改善。


來源：公司公告，觀點指數(shù)整理

同時，因為經(jīng)營現(xiàn)金流出較上年同期減少，大悅城經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由25.67億元增長148.43%至63.77億元。

另外，大悅城期內(nèi)償還債務(wù)支付現(xiàn)金同比增加，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金則同比下降48.26%。可以看出，該公司正在嘗試減少債務(wù)與融資總額。

三季度數(shù)據(jù)也顯示，期末負(fù)債合計1542億元，較中期輕微減少7億元。

大悅城加大資金回流的動作還在持續(xù)。

12月21日，大悅城控股旗下港股上市平臺大悅城地產(chǎn)宣布，旗下子公司上海悅耀分別以17.17億元向上海東磬出售物業(yè)A，以2.83億元向上海東薈出售物業(yè)B，兩項出售實為上海浦東新區(qū)寫字樓，共涉資20億元。

商業(yè)“回追計劃”

出售寫字樓物業(yè)變現(xiàn)并不罕見，而大悅城近兩年對商業(yè)部分也有所思考。

周政在業(yè)績發(fā)布會就強調(diào)：“大悅城控股非常看重207（大悅城地產(chǎn)的股份代號）商業(yè)平臺?！倍虡I(yè)運營與中報會上提及的“預(yù)算規(guī)劃將由一年增加到3年甚至5年”的經(jīng)營節(jié)奏也較為契合。

據(jù)了解，2019年重組完成后，大悅城地產(chǎn)成為大悅城控股子公司，與后者“商住協(xié)同”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不同，前者以商業(yè)地產(chǎn)為核心，發(fā)展城市綜合體平臺。

但2020上半年由于受疫情影響，全國大規(guī)模封城閉店，導(dǎo)致商業(yè)活動停滯。管理層彼時指出，購物中心、酒店受疫情影響明顯，客流及出租率稍有些萎縮。同時為共同應(yīng)對新冠疫情，大悅城對租戶推出租金減免政策以減輕其經(jīng)營壓力，致購物中心租金收入同比減少。

2020上半年，大悅城控股投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入總額約為20.28億元，同比減少23.98%。其中，大悅城地產(chǎn)的投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入總額約為16.31億元，同比減少59.4%（包括大悅城購物中心租金收入約10.4億元，同比下降32.5%；酒店經(jīng)營收入約為1.71億元，占收入總額約4.8%，較2019年同期下降60.7%）。


來源：公司公告，觀點指數(shù)整理

面對下滑的業(yè)績，大悅城地產(chǎn)表示從三個方面回追全年業(yè)績。

第一方面是“轉(zhuǎn)移一部分損失”，即通過減稅，加上政府推出的免租補貼方式來轉(zhuǎn)移一部分的損失；第二方面是“回追一部分損失”，主要是幫助店家甩庫存、出新品，從而回追一部分租金損失；第三方面則是“吸收一部分損失”，即通過延長合同周期的方式，平滑部分檔期的損失。

“我們希望通過這些環(huán)節(jié)把整個營收租金的損失控制在5%-10%。同時，通過內(nèi)部開源節(jié)流，力保凈利潤不受損失，或者少受損失?！?br />
此后，隨著疫情緩解，大悅城購物中心的出租率回升，開源方面是將出租率提升至95%以上，節(jié)流則是管控推廣費用等。

事實上，除了回追因疫情而下滑的商業(yè)收益之外，大悅城還在思考如何回追整個商業(yè)板塊的發(fā)展速度。

因為自2007年北京西單大悅城開業(yè)以來，如今總共才開出10座大悅城購物中心，相比部分同行一年新增數(shù)十個商業(yè)項目的速度來說，大悅城商業(yè)發(fā)展著實有些慢。

報告指出，若不包含管理輸出項目，2020上半年，該公司持有已開業(yè)大悅城購物中心10個，及1個祥云小鎮(zhèn)項目，可出租面積共計85萬平方米，上半年平均出租率91.4%，上半年實現(xiàn)租金收入10.9億元。

面對疑問，近兩年大悅城也在有意加快商業(yè)項目的發(fā)展，無論是管理輸出還是自營項目。

資料顯示，除天津和平大悅城項目及昆明大悅城項目，該公司2020年新增了長沙大悅城及鞍山大悅城管理輸出項目，還擁有在建及擬建的大悅城8個，位于北京、武漢、重慶、成都、濟南、三亞、深圳等城市；在建擬建的大悅城春風(fēng)里項目3個及祥云小鎮(zhèn)項目2個，位于北京、蘇州等城市，其中北京大興大悅春風(fēng)里項目于2020年12月25日正式開業(yè)。

據(jù)透露，2020-2021年，大悅城將開業(yè)7個商業(yè)項目，其中2020年開業(yè)2個，2021年開業(yè)5個。

至2021年2月初，大悅城控股回應(yīng)投資者表示，公司目前已開業(yè)18個商業(yè)體（包含大悅城、大悅春風(fēng)里、祥云小鎮(zhèn)、悅街），2021年預(yù)計開業(yè)4-5個項目。

關(guān)于商業(yè)板塊的未來，周政還提到，綜合考慮了融資便利性、融資成本、資金狀況及市場發(fā)展的基礎(chǔ)上，未來新增項目由大悅城地產(chǎn)優(yōu)先獲取，大悅城控股可選擇通過參股方式支持項目發(fā)展。

同時，在大悅城控股獲取的商業(yè)綜合體項目中，大悅城地產(chǎn)將以股權(quán)或輸出管理方式參與運營及管理，同時由大悅城控股繼續(xù)推進現(xiàn)有項目的開發(fā)及運營。

隨著兩個上市平臺相互合作，大悅城商業(yè)板塊或?qū)⒂瓉硇旅婷病?br />
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