主題：2020年，大悅城原本可以不虧損

新冠疫情防控的優(yōu)秀表現(xiàn)，讓我們國(guó)家制度優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)的淋漓盡致。對(duì)于這樣一個(gè)全球范圍內(nèi)最好的疫情防控現(xiàn)狀，相當(dāng)于是全體國(guó)民享有的制度福利與權(quán)利。當(dāng)然，權(quán)利與義務(wù)往往對(duì)等存在，更嚴(yán)苛的出行限制以及區(qū)域管控就可以認(rèn)為是對(duì)某種義務(wù)的履行。今年過年不回家，也是一種對(duì)潛在疫情防控風(fēng)險(xiǎn)的義務(wù)履行。大多數(shù)的國(guó)人都在積極配合履行著這種義務(wù)，我們未來更好的福利與權(quán)利也將繼續(xù)存在。

實(shí)際上，除了全體國(guó)民的自律、自發(fā)以外，我國(guó)獨(dú)有的特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)模式，也是我國(guó)疫情防控能夠取得突出成就的有力保證。眾所周知，國(guó)有企業(yè)在我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中占有相當(dāng)?shù)谋戎?。正是這些國(guó)有企業(yè)，在本次疫情防控中發(fā)揮了非常大的作用，其中不乏一些A股上市企業(yè)，比如原中糧地產(chǎn)，現(xiàn)在的大悅城。


社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

近日，大悅城公布了2020年年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)當(dāng)期歸屬凈利潤(rùn)虧損約3.5億元至4.5億元。值得注意的是，去年大悅城還盈利20.49億元，并且此前的十年間大悅城從未發(fā)生過虧損，這次可謂業(yè)績(jī)大變臉。


受全年業(yè)績(jī)虧損消息影響，大悅城股價(jià)一度跌停，并且刷新了近五年來的股價(jià)新低。截至2月5日，大悅城股價(jià)僅為3.61元/股，不及歷史最高股價(jià)的六分之一。足見虧損消息對(duì)于市場(chǎng)投資者們信心的打擊程度。

但筆者要講的是，大家應(yīng)該更理性的看待本次大悅城的預(yù)告虧損。因?yàn)?，作為?zhǔn)國(guó)有企業(yè)，大悅城為疫情防控、社會(huì)安定、國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)等，承擔(dān)了更多的社會(huì)責(zé)任，從而對(duì)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐闪艘欢ㄓ绊?。但是，這種對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的影響因素，目前看來是偶發(fā)性的、一次性的，不會(huì)持續(xù)。


根據(jù)大悅城的業(yè)績(jī)預(yù)告，大悅城在 2020 年受新冠疫情的不利影響，包括大悅城及祥云小鎮(zhèn)在內(nèi)的購(gòu)物中心客流量和銷售額下降，租金收入減少，同時(shí)公司積極履行社會(huì)責(zé)任，對(duì)租戶進(jìn)行幫扶，積極實(shí)施租金減免政策；另外，酒店住房需求減少，入住率降低。新冠疫情對(duì)持有型業(yè)務(wù)的不利影響在下半年有所改善，整體購(gòu)物中心和酒店收入下降致使公司全年持有型運(yùn)營(yíng)收入預(yù)計(jì)同比減少約 9.6 億元。

我們可以認(rèn)為，大悅城減少的這9.6億元營(yíng)收，有相當(dāng)一部分是為疫情防控進(jìn)行的公益性支出。根據(jù)大悅城2019年的營(yíng)收構(gòu)成，酒店經(jīng)營(yíng)收入為8.42億元，即便2020年下滑一半的話（負(fù)面影響主要在一季度），營(yíng)收損失也就在4.21億元左右。

那么，這減少的9.6億元營(yíng)收中有接近5.4億元是因?yàn)閷?duì)購(gòu)物中心租戶的減免租政策。僅此一項(xiàng)，就足以彌補(bǔ)當(dāng)期3.5億元至4.5億元的年度虧損。如果大悅城是一家純粹的民營(yíng)企業(yè)的話，大悅城原本可以不用虧損。

2020年年初的時(shí)候，疫情肆虐，為促經(jīng)濟(jì)、保就業(yè)、維持社會(huì)安定，國(guó)家號(hào)召商業(yè)物業(yè)對(duì)租戶減免租金，國(guó)企要身先士卒，大悅城很好的履行了這樣的社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)。好在我國(guó)目前的生產(chǎn)、生活秩序基本已經(jīng)恢復(fù)正常，大悅城的這種公益性支出在2021年大概率也不會(huì)再繼續(xù)，其2021年業(yè)績(jī)扭虧預(yù)期確定性很高。

計(jì)提資產(chǎn)減值，負(fù)面出清輕裝上陣

除此之外，大悅城虧損的原因還包括“受宏觀調(diào)控及疫情影響，公司部分在建在售項(xiàng)目銷售價(jià)格未達(dá)預(yù)期，個(gè)別項(xiàng)目因疫情工期延誤，成本增加。公司按照目前市場(chǎng)參考價(jià)格和項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了相應(yīng)減值測(cè)試，根據(jù)測(cè)試結(jié)果，公司針對(duì)各類資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備約 13 億元。”

對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)稍有了解的朋友就應(yīng)該知道，資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備造成的虧損對(duì)于企業(yè)來講，主要是對(duì)以前經(jīng)營(yíng)狀況買單，或者對(duì)持有資產(chǎn)的現(xiàn)值評(píng)估之后進(jìn)行預(yù)期減值計(jì)提，更多的是一種賬面上的操作，而不是說在實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品真實(shí)交易上產(chǎn)生虧損。

正因如此，許多企業(yè)會(huì)在法律法規(guī)、會(huì)計(jì)政策要求的框架下，進(jìn)行相關(guān)資產(chǎn)減值計(jì)提。這種操作往往會(huì)被被市場(chǎng)認(rèn)為是企業(yè)負(fù)面出清、或者提前釋放負(fù)面因素的操作。具體來看，根據(jù)券商調(diào)研數(shù)據(jù)，大悅城計(jì)提資產(chǎn)減值，主要因?yàn)樘旖?、廈門等在建在售項(xiàng)目銷售價(jià)格不達(dá)預(yù)期，公司計(jì)提 13 億存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。也就是說這個(gè)減值是根據(jù)項(xiàng)目目前的銷售市價(jià)產(chǎn)生的。

天津的房?jī)r(jià)在2020年確實(shí)出現(xiàn)一定的下滑，但是，隨著疫情防控下釋放的貨幣資金在2021年發(fā)酵，還有多少人會(huì)認(rèn)為，2021年天津的房?jī)r(jià)還會(huì)跌。反正筆者不信。如果在2021年，大悅城相關(guān)項(xiàng)目所在城市房?jī)r(jià)漲了，那么這次減值操作對(duì)企業(yè)今年業(yè)績(jī)來講，就是加成。

把不好的都留給不堪回首的2020年是件好事情。至于，投資收益本來就是企業(yè)的非經(jīng)常性損益，出現(xiàn)比較大的波動(dòng)也屬符合邏輯。

房地產(chǎn)行業(yè)，怎么選

2020年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講，具備行業(yè)發(fā)展里程碑的意義。這一年，房地產(chǎn)調(diào)控再加碼，各大房企都在戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢中抱團(tuán)取暖，使出渾身解數(shù)，向著“找錢”奔走。戲最多的莫過于恒大，烏龍債務(wù)公告事件、找朋友圈大佬們站臺(tái)、白菜價(jià)賣樓廣告等等，在政策劃定的三條紅線下如履薄冰。

恒大的狀態(tài)一定程度上能代表行業(yè)未來動(dòng)向，但是它不能代表所有房企。可以確定的是，房企洗牌加速，但是誰能笑到最后呢？這就要看哪家房企的確定性更高。這里的確定性指的是綜合的確定性而不是單一維度的確定性。

比如恒大很大，但是三條紅線全踩了，所以像熱鍋上的螞蟻。萬科一條紅線沒踩，所以閑庭信步，該干啥干啥。而大悅城是踩了兩條紅線，相關(guān)指標(biāo)就多了那么一丟丟，就像剛剛被收緊了韁繩的馬兒。

恒大的確定性體現(xiàn)在規(guī)模上，萬科的確定性體現(xiàn)在資金的充裕上，而大悅城的確定性就體現(xiàn)在股權(quán)治理上。那種確定性更高，相信每個(gè)人都會(huì)有自己的看法。只是大家不要忘了義務(wù)和權(quán)利的對(duì)等性。承擔(dān)更多義務(wù)的理應(yīng)享受更多權(quán)利。

最后補(bǔ)充一點(diǎn)，市場(chǎng)的行情是結(jié)構(gòu)化的，漲得高了就會(huì)跌，跌的多了就會(huì)漲。處于估值底部的房地產(chǎn)板塊，體量足夠大，有實(shí)力承接輪動(dòng)的資金。今年的房地產(chǎn)板塊是市場(chǎng)中不多的安全性最高的板塊之一。

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