主題：2020年，大悅城原本可以不虧損

新冠疫情防控的優(yōu)秀表現(xiàn)，讓我們國家制度優(yōu)勢表現(xiàn)的淋漓盡致。對于這樣一個全球范圍內(nèi)最好的疫情防控現(xiàn)狀，相當于是全體國民享有的制度福利與權利。當然，權利與義務往往對等存在，更嚴苛的出行限制以及區(qū)域管控就可以認為是對某種義務的履行。今年過年不回家，也是一種對潛在疫情防控風險的義務履行。大多數(shù)的國人都在積極配合履行著這種義務，我們未來更好的福利與權利也將繼續(xù)存在。

實際上，除了全體國民的自律、自發(fā)以外，我國獨有的特色社會主義經(jīng)濟模式，也是我國疫情防控能夠取得突出成就的有力保證。眾所周知，國有企業(yè)在我國整個國民經(jīng)濟體系中占有相當?shù)谋戎亍Ｕ沁@些國有企業(yè)，在本次疫情防控中發(fā)揮了非常大的作用，其中不乏一些A股上市企業(yè)，比如原中糧地產(chǎn)，現(xiàn)在的大悅城。


社會責任擔當，影響經(jīng)營業(yè)績

近日，大悅城公布了2020年年度業(yè)績預告，預計當期歸屬凈利潤虧損約3.5億元至4.5億元。值得注意的是，去年大悅城還盈利20.49億元，并且此前的十年間大悅城從未發(fā)生過虧損，這次可謂業(yè)績大變臉。


受全年業(yè)績虧損消息影響，大悅城股價一度跌停，并且刷新了近五年來的股價新低。截至2月5日，大悅城股價僅為3.61元/股，不及歷史最高股價的六分之一。足見虧損消息對于市場投資者們信心的打擊程度。

但筆者要講的是，大家應該更理性的看待本次大悅城的預告虧損。因為，作為準國有企業(yè)，大悅城為疫情防控、社會安定、國民經(jīng)濟恢復等，承擔了更多的社會責任，從而對企業(yè)自身經(jīng)營業(yè)績造成了一定影響。但是，這種對企業(yè)業(yè)績的影響因素，目前看來是偶發(fā)性的、一次性的，不會持續(xù)。


根據(jù)大悅城的業(yè)績預告，大悅城在 2020 年受新冠疫情的不利影響，包括大悅城及祥云小鎮(zhèn)在內(nèi)的購物中心客流量和銷售額下降，租金收入減少，同時公司積極履行社會責任，對租戶進行幫扶，積極實施租金減免政策；另外，酒店住房需求減少，入住率降低。新冠疫情對持有型業(yè)務的不利影響在下半年有所改善，整體購物中心和酒店收入下降致使公司全年持有型運營收入預計同比減少約 9.6 億元。

我們可以認為，大悅城減少的這9.6億元營收，有相當一部分是為疫情防控進行的公益性支出。根據(jù)大悅城2019年的營收構成，酒店經(jīng)營收入為8.42億元，即便2020年下滑一半的話（負面影響主要在一季度），營收損失也就在4.21億元左右。

那么，這減少的9.6億元營收中有接近5.4億元是因為對購物中心租戶的減免租政策。僅此一項，就足以彌補當期3.5億元至4.5億元的年度虧損。如果大悅城是一家純粹的民營企業(yè)的話，大悅城原本可以不用虧損。

2020年年初的時候，疫情肆虐，為促經(jīng)濟、保就業(yè)、維持社會安定，國家號召商業(yè)物業(yè)對租戶減免租金，國企要身先士卒，大悅城很好的履行了這樣的社會責任擔當。好在我國目前的生產(chǎn)、生活秩序基本已經(jīng)恢復正常，大悅城的這種公益性支出在2021年大概率也不會再繼續(xù)，其2021年業(yè)績扭虧預期確定性很高。

計提資產(chǎn)減值，負面出清輕裝上陣

除此之外，大悅城虧損的原因還包括“受宏觀調控及疫情影響，公司部分在建在售項目銷售價格未達預期，個別項目因疫情工期延誤，成本增加。公司按照目前市場參考價格和項目的實際銷售情況，對資產(chǎn)進行了相應減值測試，根據(jù)測試結果，公司針對各類資產(chǎn)計提減值準備約 13 億元?！?br />
對財務知識稍有了解的朋友就應該知道，資產(chǎn)計提減值準備造成的虧損對于企業(yè)來講，主要是對以前經(jīng)營狀況買單，或者對持有資產(chǎn)的現(xiàn)值評估之后進行預期減值計提，更多的是一種賬面上的操作，而不是說在實實在在的產(chǎn)品真實交易上產(chǎn)生虧損。

正因如此，許多企業(yè)會在法律法規(guī)、會計政策要求的框架下，進行相關資產(chǎn)減值計提。這種操作往往會被被市場認為是企業(yè)負面出清、或者提前釋放負面因素的操作。具體來看，根據(jù)券商調研數(shù)據(jù)，大悅城計提資產(chǎn)減值，主要因為天津、廈門等在建在售項目銷售價格不達預期，公司計提 13 億存貨跌價準備。也就是說這個減值是根據(jù)項目目前的銷售市價產(chǎn)生的。

天津的房價在2020年確實出現(xiàn)一定的下滑，但是，隨著疫情防控下釋放的貨幣資金在2021年發(fā)酵，還有多少人會認為，2021年天津的房價還會跌。反正筆者不信。如果在2021年，大悅城相關項目所在城市房價漲了，那么這次減值操作對企業(yè)今年業(yè)績來講，就是加成。

把不好的都留給不堪回首的2020年是件好事情。至于，投資收益本來就是企業(yè)的非經(jīng)常性損益，出現(xiàn)比較大的波動也屬符合邏輯。

房地產(chǎn)行業(yè)，怎么選

2020年對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，具備行業(yè)發(fā)展里程碑的意義。這一年，房地產(chǎn)調控再加碼，各大房企都在戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢中抱團取暖，使出渾身解數(shù)，向著“找錢”奔走。戲最多的莫過于恒大，烏龍債務公告事件、找朋友圈大佬們站臺、白菜價賣樓廣告等等，在政策劃定的三條紅線下如履薄冰。

恒大的狀態(tài)一定程度上能代表行業(yè)未來動向，但是它不能代表所有房企?？梢源_定的是，房企洗牌加速，但是誰能笑到最后呢？這就要看哪家房企的確定性更高。這里的確定性指的是綜合的確定性而不是單一維度的確定性。

比如恒大很大，但是三條紅線全踩了，所以像熱鍋上的螞蟻。萬科一條紅線沒踩，所以閑庭信步，該干啥干啥。而大悅城是踩了兩條紅線，相關指標就多了那么一丟丟，就像剛剛被收緊了韁繩的馬兒。

恒大的確定性體現(xiàn)在規(guī)模上，萬科的確定性體現(xiàn)在資金的充裕上，而大悅城的確定性就體現(xiàn)在股權治理上。那種確定性更高，相信每個人都會有自己的看法。只是大家不要忘了義務和權利的對等性。承擔更多義務的理應享受更多權利。

最后補充一點，市場的行情是結構化的，漲得高了就會跌，跌的多了就會漲。處于估值底部的房地產(chǎn)板塊，體量足夠大，有實力承接輪動的資金。今年的房地產(chǎn)板塊是市場中不多的安全性最高的板塊之一。

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