主題：保利地產(chǎn)搶籌再融資 43億元公司債獲批

5月21日，保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(保利地產(chǎn)，600048.SH)發(fā)布公告，43億元公司債申請獲得證監(jiān)會通過。從去年10月11日董事會審議通過發(fā)行公司債至今，保利地產(chǎn)已等待了半年之久。

　　 房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金鏈緊張，保利地產(chǎn)也難逃其右。為了能使再融資方案順利“過會”，保利地產(chǎn)最終選擇了發(fā)行公司債而非股權(quán)融資。而大股東保利集團的及時擔保，也讓保利地產(chǎn)最終如愿以償。

　　 次優(yōu)選擇

　　 “此次發(fā)債，一直都是按照公司自己的步驟在走，中間并沒有遭遇什么曲折。”對于此次成功發(fā)行公司債，保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊的口氣顯得異常輕松。

　　 不過在輕松的言語背后，保利地產(chǎn)的再融資選擇卻并不輕松。實際上，保利地產(chǎn)更多是期望進行股權(quán)融資。

　　 “盡管在去年10月11日，保利地產(chǎn)董事會就審議通過了發(fā)行公司債的議案，但更多的是為以后融資渠道多元化考慮?！币晃环治鋈耸空f，“股權(quán)融資的募資規(guī)模是公司債所遠遠不能比擬的。”

　　 而在去年年底，保利地產(chǎn)的相關(guān)高層在和記者交流中，也曾透露，保利地產(chǎn)有意通過股權(quán)融資募集資金?！鞍l(fā)債融資對普通股股東的凈資產(chǎn)攤薄少一些，而股權(quán)融資對公司的發(fā)展更為有利。”宋廣菊說。

　　 不過，股權(quán)融資之路注定艱險。在去年年底前后，房地產(chǎn)公司通過股權(quán)融資大肆圈錢，進而高價拿地，導致地價和房價形成對賭的說法不脛而走。這讓監(jiān)管層對房地產(chǎn)企業(yè)的增發(fā)行為高度關(guān)注，而相比之下，監(jiān)管層對發(fā)行公司債卻持鼓勵態(tài)度。

　　 通過股權(quán)方式融資，還是通過債權(quán)方式融資，保利地產(chǎn)如何取舍，一時間成為了一個必須要慎重考慮的問題。據(jù)一位投行人士說，類似的問題也在地產(chǎn)龍頭萬科身上上演。

　　 最終的結(jié)果顯示，在取舍之間，天平漸漸倒向了后一種方式?！艾F(xiàn)在股市沒有去年好，而發(fā)債融資比銀行貸款的成本低。所以相比較之下，在現(xiàn)階段，通過發(fā)債融資更合適。”宋廣菊說。

　　 讓保利地產(chǎn)迅速決定再融資的是其日漸收緊的資金鏈。在過去的一年中，保利地產(chǎn)大舉跑馬圈地，在建項目的開發(fā)建設和土地資產(chǎn)投資急劇膨脹。

　　 截至2007年年底，其經(jīng)營活動現(xiàn)金流為-93.8億元。而保利地產(chǎn)給2008年訂立的計劃是新開工630萬平方米，比去年增加了50%。

　　 “以當前的銷售價格和土地價格計算，要完成這樣的計劃，保利地產(chǎn)需要通過快速銷售使預售面積比2007年至少提高100%，或者通過資本市場融資實現(xiàn)快速開發(fā)?！鄙鲜龇治鋈耸恐赋?。

　　 大股東擔保

　　 保利地產(chǎn)2007年資產(chǎn)負債率已經(jīng)達到68.62%，而發(fā)行公司債會進一步增加企業(yè)的負債率。即便如此，渴求再融資的保利地產(chǎn)仍會感覺到很幸福。實際上，房企再融資獲批已屬不易。

　　 更有殺傷力的還在于，債權(quán)擔保政策的變化。

　　 去年11月份，銀監(jiān)會就出臺了《關(guān)于有效防范企業(yè)債擔保風險的意見》，限制商業(yè)銀行對企業(yè)債進行擔保。在此政策下，各家商業(yè)銀行幾乎暫停了所有債權(quán)發(fā)行的擔保業(yè)務，公司債自不例外。

　　 不過，有意思的是，作為首家發(fā)行公司債成功的金地以及萬科，則趕在了銀監(jiān)會的限制令前，和銀行簽署了出具保函協(xié)議書。緊隨之后推出公司債發(fā)行方案的保利地產(chǎn)則錯過了搭乘末班車的機會。

　　 “如果沒有銀行擔保，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債將會異常困難?！鄙虾６Y投資管理有限公司債權(quán)分析師王麗麗告訴記者。

　　 “盡管銀行對我們公司債的發(fā)行不能提供擔保，但此次發(fā)行的公司債由保利集團提供全額擔保?！彼螐V菊向記者透露了最終發(fā)債成功的原因。

　　 她表示，大股東支持保利地產(chǎn)的發(fā)展，所以當銀行不再為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債提供擔保時，保利集團則成了保利地產(chǎn)的堅強后盾。

　　 保利地產(chǎn)強勢的大股東背景不僅使其在申請上加分不少，更重要的在于，在市場化發(fā)行時，這種優(yōu)勢將進一步展現(xiàn)?！按蠊蓶|擔保的優(yōu)勢將會在以后債權(quán)發(fā)行時體現(xiàn)得淋漓盡致?！蓖觖慃愔赋?。

　　 此外，安邦咨詢分析師徐斌指出，保利地產(chǎn)以及萬科公司債的獲批還在于，在歷經(jīng)半年的貨幣緊縮政策之后，房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，調(diào)控的目的已經(jīng)初步達到，監(jiān)管層有意照顧代表房地產(chǎn)的陽光企業(yè)的再融資審批。

　　 “之前，萬科率先在全國降價，保利地產(chǎn)的許多項目也先后大幅降價，監(jiān)管層自然會優(yōu)先照顧這些‘好孩子’?！?


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