主題：萬科 順勢(shì)而為 拓展市場(chǎng)

萬科08 年1 月實(shí)現(xiàn)銷售面積23 萬平方米，銷售金額18.5 億元。同時(shí)在08 年1 月8 日至08 年2 月19 日之間，在上海，東莞和成都獲得4塊土地，總建筑面積約107.55 萬平方米。

評(píng)論：

市場(chǎng)處于觀望和銷售淡季的階段，萬科則維持已開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格不變，而針對(duì)70/90 項(xiàng)目采取低價(jià)入市策略，有攻有守，順應(yīng)市場(chǎng)的同時(shí)，積極擴(kuò)大小戶型市場(chǎng)份額，體現(xiàn)了萬科敏銳的市場(chǎng)感覺和優(yōu)秀的把握市場(chǎng)趨勢(shì)的能力；同時(shí)07 年以來，萬科新增項(xiàng)目資源大多處在一線城市等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)區(qū)域，項(xiàng)目資源質(zhì)量較高，溢價(jià)能力較強(qiáng)，因此給予萬科強(qiáng)烈推薦評(píng)級(jí)。

1. 市場(chǎng)觀望，萬科拓展市場(chǎng)

萬科08 年1 月份銷售面積同比增長(zhǎng)11.65%，銷售金額同比增長(zhǎng)11.71%，而銷售均價(jià)基本與07 年1 月份持平，為8043.48 元/平方米，同比增長(zhǎng)0.06%；環(huán)比增長(zhǎng)率，銷售面積和銷售金額下降70%多，而銷售均價(jià)則于07 年12 月份持平，環(huán)比增長(zhǎng)率較07 年12 月份有所提升，原因主要在于：首先，房地產(chǎn)銷售存在淡旺季，1 月份，按慣例屬于淡季；其次，萬科在07 年年末和08 年年初，針對(duì)70/90 項(xiàng)目，采取低價(jià)入市的策略，占領(lǐng)小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)，這一方面，容易使市場(chǎng)產(chǎn)生萬科降價(jià)錯(cuò)覺，另一方面，體現(xiàn)出萬科快速的反應(yīng)能力和敏銳的市場(chǎng)感覺；再次，07 年年末以來，由于信貸緊縮等宏觀調(diào)控的影響，市場(chǎng)上存在觀望情緒。

2. 土地儲(chǔ)備豐富，項(xiàng)目資源質(zhì)量較高

截止2007 年12 月31 日，萬科規(guī)劃中項(xiàng)目建筑面積合計(jì)2518.29 萬平方米，權(quán)益建筑面積合計(jì)2084.44 萬平方米。07 年新增建筑面積1068.89 萬平方米，新增權(quán)益建筑面積814.54 萬平方米，分布在21 個(gè)城市，基本完成年初1000 萬平方米項(xiàng)目?jī)?chǔ)備計(jì)劃。而截止08 年2 月19 日，萬科新增項(xiàng)目建筑面積為112.42 萬平方米，新增權(quán)益建筑面積58.2 萬平方米。

從區(qū)域上來講，在07 年新增權(quán)益建筑面積中，約324.36 萬平方米來自于深圳、上海、北京和廣州，占比約39.82%；約273.87 萬平方米，占比約33.62%，來自于除上述四個(gè)城市外的部分省會(huì)城市。而截止08年2 月19 日，新增項(xiàng)目資源主要在東莞、上海和成都。從項(xiàng)目區(qū)域角度看，萬科項(xiàng)目多處在一線城市或部分省會(huì)城市，而這些城市的外來需求相對(duì)較為旺盛，同時(shí)收入水平也相對(duì)較高，另外，項(xiàng)目所在的其他城市經(jīng)濟(jì)也較為發(fā)達(dá)，因此，萬科的項(xiàng)目資源質(zhì)量較高。

3. 房地產(chǎn)業(yè)依然看好

依據(jù)我們?cè)?8 年投資策略報(bào)告中的判斷，08 年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)供不應(yīng)求，景氣不改。短期來講，市場(chǎng)上存在觀望情緒和處于銷售淡季，同時(shí)開發(fā)商通過二級(jí)市場(chǎng)融資審批較為嚴(yán)格，在1、2 月份貸款發(fā)放的情況下，市場(chǎng)仍沒有較大起色，這一方面刺激房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取其他融資渠道，如信托等，另一方面，也將促進(jìn)行業(yè)的整合，提高行業(yè)集中度，將會(huì)給整合能力較強(qiáng)的企業(yè)帶來機(jī)會(huì)。隨著銷售旺季的到來，大量自住性需求的支撐，同時(shí)貸款的不斷發(fā)放，08 年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回暖。

預(yù)計(jì)萬科07，08 年將分別結(jié)算412.03 和590.74 萬平方米，凈利潤(rùn)將增長(zhǎng)109.46%,同時(shí)每股收益將增長(zhǎng)110%，由0.61 上升到1.28 元。按照08 年2 月21 日萬科收盤價(jià)25.2 元，08 年的市盈率僅為19.69；同時(shí)依據(jù)我們的計(jì)算，萬科現(xiàn)有項(xiàng)目資產(chǎn)支撐的股價(jià)約27.01 元，在行業(yè)持續(xù)看好的情況下，考慮到萬科業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，項(xiàng)目資源較高的溢價(jià)能力以及準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的能力，因此給予萬科強(qiáng)烈推薦評(píng)級(jí)。




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