主題：棲霞建設(shè):南京聯(lián)合調(diào)研之棲霞建設(shè)


　　11 日上午調(diào)研棲庭項目和棲園項目,中午和公司董事長進行交流。

　　棲庭項目項目有 3 棟高層住宅(精裝修),2 棟酒店式公寓,綠化率33%,距離未開通的3 號線很近。目前項目預(yù)計銷售價格在23000 左右,周邊其他樓盤價格為20000 左右。住宅為兩梯四戶,有142、130、100 平米幾種建筑類型。

　　棲園項目該項目位于仙林新市區(qū)中心,南側(cè)即為地鐵2 號線,總建筑面積大概為22 萬平方米。項目是三層聯(lián)排別墅和疊加別墅,共730 余套。目前還有不到200 套未售,銷售價格在22000 左右,全為現(xiàn)房。2010 年以來共售出30 多套。

　　Q&A:問:您認為南京會出怎樣的新政?公司近期的推盤情況是怎樣的?答:南京不會出超國家政策的嚴厲程度,地方政府跟中央不是完全一致的利益主體。公司一季度銷售額5 億,未推的樓盤還是有的,今年一直沒有新開的樓盤,現(xiàn)售的都是以前開盤的。

　　問:公司二季度推盤會謹慎一些嗎?答:我們認為價格會跟市場走,全年35 個億的銷售計劃還是有難度的,這一輪的調(diào)控,現(xiàn)在看不清楚,時間跨度,市場發(fā)展沒人能看清。過一段時間交易量還會回升一點,但可能回不到一季度的水平。不過我們不會太悲觀,長遠來看,地產(chǎn)還是可以的。公司在研究在目前的情況下的機遇,可能在新一輪中抓住機遇拿地,在土地儲備上做好準備。

　　問:怎么看待目前的市場?答:現(xiàn)在行業(yè)調(diào)控政策出臺,主要是針對房價。因為08 年經(jīng)濟悲觀情緒,很多人沒買,09 年政策刺激,所以大家都去買房,供應(yīng)不夠,所以造成09 年房價上漲過快的后果。我們認為這一輪調(diào)控與08 年不一樣,買房者現(xiàn)在不會那么沒頭腦,現(xiàn)在學(xué)會如何投資。開發(fā)商口袋現(xiàn)在有錢不怕調(diào)控,所以之前的調(diào)控沒起到作用,政府有點發(fā)火,才會有目前嚴厲的政策出臺。我認為目前的市場有點亂,但估計時間不太長。總之,政策會把房價趨向平穩(wěn),會讓房價理性回歸。南京是風水寶地,房價波動不會太大。

　　問:公司目前的項目情況是怎樣的?答:公司除堯化門項目外,其他項目都近2 號線。蘇州的一個樓盤賣完了,還有一個也差不多了。無錫銷售情況也還不錯。奧體中心那塊地當時很多人在關(guān)注,但是我們拿到了。從我們的銷售及土地儲備情況看,如果價格波動不太大,對公司沒有影響。

　　問:公司目前的對策是什么?答:公司現(xiàn)售的項目,有60 多個億,包括明年竣工的。公司現(xiàn)在沒有負債(土地出讓金等),所以我們心里有底。我們的對策是從被調(diào)控的地位放到支持的地位。我們很多項目是保障性住房,當然那里除了經(jīng)濟適用房之外還有商鋪等可以賣。保障性建設(shè)成本很低,如果保障性住宅投資土地7 個億,如果是住宅土地的要70 個億。而且回報穩(wěn)定,現(xiàn)在的項目能回報3%凈利潤,還有2%的管理費用可以拿,這些事沒有任何風險的。

　　問:公司以后有什么戰(zhàn)略上的調(diào)整嗎?答:公司的戰(zhàn)略增加了三句話,一公司投資與持有(持有物業(yè))并舉等。二是開發(fā)與投資并舉,投資棕櫚園林可能賺到幾個億。三是開發(fā)與產(chǎn)業(yè)并舉。

　　公司產(chǎn)品線也有調(diào)整,偏遠的獨立別墅比較難賣,以后少開發(fā)。中小戶型的房子,中低價位的房子,近郊區(qū)的房子(江南八區(qū)),這是市場上面的主流。

　　問:公司在拿地方面有什么規(guī)劃嗎?答:目前公司的地塊有200 多萬平方,這包括正在開工的。公司現(xiàn)金情況比較好,銀行也比較支持,在房價稍微降的情況下,對公司來說是沒有關(guān)系的。當然,公司也發(fā)展壯大,今年蘇州、南京都會有很多地塊出來,位置還會比較好,公司有意向。我們會依據(jù)具體形勢來判斷(拿地與否),可能還會僵持一段時間。

　　問:能具體介紹一下公司的項目嗎?答:南京天泓山莊、棲園已經(jīng)全面交付使用,棲園銷售10 個億左右,東方天郡還有40 多套房子,上城風景價格在10000 左右,總建筑面積為25 萬平方米左右,一期已經(jīng)交付使用。棲庭建筑面積為9 萬平方米,目前價格為23000左右,最晚2011 年下半年結(jié)算完畢。仙林G84 號地塊,今年9 月份左右開工,百水芊城一期30 萬平米已經(jīng)交付使用,二期17 萬平米,是與政府合作的項目。邁燕合作項目,公司權(quán)益占51%,建筑面積2.4 萬平米,容積率2.3。

　　蘇州楓情水岸是在最好的位置,還有6 棟房子沒有賣,價格在15000 左右。IALA 尾盤,剩余幾十套,價格在10000左右。愉景灣已經(jīng)賣掉一半,價格也接近10000。

　　問:2010 年公司計劃新開工80 多萬(不包括保障房),公司下年的調(diào)整是什么?答:08 年以后,公司發(fā)展放慢,是對形勢看不清楚。公司在戰(zhàn)略也有調(diào)整,以后公司的發(fā)展還是要穩(wěn)健前進,在調(diào)控下不能太急。政府的這一輪調(diào)整,還是比較正常的,公司也要趁機穩(wěn)一穩(wěn)。以前發(fā)展的太快了,公司在南京連續(xù)14年第一名,去年第2 名。從土地儲備上看,以后公司發(fā)展的后勁很大,管理方面也要改善,我們在無錫、蘇州的項目要做的更好。保障性住房還是要持續(xù),保障性住房今年能有3-5 個億的凈利潤。

　　問:南京去年的銷售總量怎么排名的?答:仁恒第一,棲霞第二,這是按銷售額度來排的。

　　問:外來的開發(fā)商哪個可以比較看好?答:現(xiàn)在很不好說,以后的市場還看不清楚。公司產(chǎn)品比較豐富,價格層次比較多,抵抗風險能力很強。無錫、蘇州樓盤都在當?shù)厍笆?br />
　　問:融資這塊公司是如何處理的?答:公司不缺錢,融到更好,融不到也沒關(guān)系,我們搞的是經(jīng)濟適用房,應(yīng)該得到政府的支持。

　　本地調(diào)研后,對奧體項目不能在2010 年結(jié)算,需要重新調(diào)整公司模型,業(yè)績有向下調(diào)整的可能,目前維持"謹慎推薦"評級。

【免責聲明】上海大牛網(wǎng)絡(luò)科技有限公司僅合法經(jīng)營金融島網(wǎng)絡(luò)平臺，從未開展任何咨詢、委托理財業(yè)務(wù)。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點，與金融島無關(guān)。金融島對任何陳述、觀點、判斷保持中立，不對其準確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風險，請讀者僅作參考，并請自行承擔相應(yīng)責任。