主題：保利地產(chǎn)：房地產(chǎn)業(yè)績實際增長82.1%

公司2008年4月18日公布08年1季度報告，1季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入11.59億元，同比增長89.6%；歸屬母公司股東的凈利潤2.76億元，同比增長253.3%；基本每股收益0.11元，同比增長57.14%；全面攤薄凈資產(chǎn)收益率2.28%，同比增加0.16個百分點。

主要觀點：

公司業(yè)績的大幅增長主要來自于非經(jīng)常性損益

公司業(yè)績的大幅增長，除正常房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，當(dāng)期由于非同一控制下企業(yè)合并的合并成本小于合并時應(yīng)享有被合并單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值，因此產(chǎn)生損益1.75億元，扣除稅收影響后增加凈利潤1.34億元，占當(dāng)期凈利潤的48.6%。如果扣除該非經(jīng)常性損益，則歸屬母公司股東的凈利潤同比增長82.1%。

1季度銷售正常，但仍面臨壓力

2008年1~3月公司實現(xiàn)銷售面積36.1萬平米、金額25.94億元、均價7200元/平米，分別同比增長16.5%、8.48%、-6.9%，完成公司08年度經(jīng)營計劃的10.81%。從環(huán)比情況看，3月份銷售面積、銷售金額、銷售均價分別增長-29.5%、43.9%、104.1%，由于廣州保利西子灣的限價房項目在2月份銷售，因此3月份成交價格大幅增長。從銷售情況看，公司的銷售壓力仍然存在，不能過于樂觀。季度末已售未結(jié)金額125.4億元，較07年收入增長54.5%。

開工面積大幅增長，但資金壓力有所上升

報告期內(nèi)公司獲得新項目6個，規(guī)劃建筑面積255.18萬平方米，平均樓面地價1103元/平米；截止1季度末公司共有項目59個，規(guī)劃總面積2241.2萬平米，在建面積639.86萬平米，在建面積比上年同期增長96.09%，按2008年新開工面積630萬平方米、竣工面積350萬平方米的計算估算，目前資源可供未來4年左右開發(fā)。

1季度公司新開工面積112.91萬平米，同比增長193.33％，完成08年度經(jīng)營計劃的17.92%。從新開工面積看，公司開發(fā)規(guī)模大幅增長，但期末資產(chǎn)負(fù)債率為71.8%，比07年末上升3.2個百分點，資金壓力有所上升。

因非常性損益而調(diào)高08年業(yè)績，維持“強烈推薦”評級

由于1季度產(chǎn)生非經(jīng)常性損益的影響，我們調(diào)高公司2008年業(yè)績，保持2009年業(yè)績預(yù)測不變。預(yù)計公司2008、2009年業(yè)績?yōu)?.18元、1.83元，對應(yīng)動態(tài)PE為17.9倍、11.5倍，維持公司“強烈推薦”評級。


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