主題：海南高速2019年半年度董事會經(jīng)營評述

一、概述

　　(一)報告期經(jīng)營情況簡介
　　2019年上半年，公司始終堅持以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指引，深入貫徹落實黨的十九大精神、習(xí)近平總書記"413"重要講話和中央12號文件精神、省第七次黨代會和省委七屆歷次全會精神，深度融入海南自貿(mào)區(qū)(港)建設(shè)，緊緊圍繞"產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展"總體思路，堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，按照高質(zhì)量發(fā)展要求，有效應(yīng)對市場環(huán)境重大變化，搶抓機(jī)遇，統(tǒng)籌抓好生產(chǎn)經(jīng)營、轉(zhuǎn)型發(fā)展、企業(yè)管理、黨的建設(shè)、精準(zhǔn)扶貧、安全維穩(wěn)各項工作，公司發(fā)展經(jīng)營形勢呈現(xiàn)良好態(tài)勢。上半年，公司完成營業(yè)收入10,368萬元，實現(xiàn)利潤總額6,020萬元。目前，公司資產(chǎn)總額325,410萬元，凈資產(chǎn)總額277,568萬元，資產(chǎn)負(fù)債率14.70%,財務(wù)狀況良好，運(yùn)行情況健康平穩(wěn)。
　　(二)宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)形勢分析
　　2019年上半年，總體來看國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，其延續(xù)了去年平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢。但同時也要看到，當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢依然復(fù)雜嚴(yán)峻，全球經(jīng)濟(jì)增長有所放緩，外部不穩(wěn)定不確定因素增多，國內(nèi)發(fā)展不平衡不充分問題仍較突出，經(jīng)濟(jì)仍面臨較大的下行壓力。
　　上半年"以穩(wěn)為主，一城一策"的政策基調(diào)導(dǎo)向，地方收緊性調(diào)控政策適度跟進(jìn)，新一輪的人才政策更加注重與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局發(fā)展，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。受調(diào)控政策因素影響，商品房銷售面積、銷售額累計增長速度均有所下滑，分別同比回落5.7個百分點和3.5個百分點，一二線城市出現(xiàn)分化持續(xù)加劇，部分城市銷售市場回歸正常狀態(tài)。
　　(三)海南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及去庫存情況
　　上半年全省房地產(chǎn)政策依然以"穩(wěn)"字當(dāng)頭，一方面，為了防止房價大起大落，擾亂房地產(chǎn)的健康發(fā)展，調(diào)控更加精細(xì)化，另一方面從土地端、金融端、市場端開啟住房租賃市場。
　　今年海南頒布多項政策扶持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，同時加大對人才的引進(jìn)力度，加快海南自由貿(mào)易區(qū)(港)的建設(shè)為目前的首要任務(wù)。據(jù)海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-6月全省商品房銷售面積394.43萬平方米，同比下降57.1%,銷售額620.39億元，同比下降54.9%,自2018年4月海南全域限購后整體市場持續(xù)下降。截止至今年6月，全省商品房庫存為1,495萬平方米，去化周期上升至12個月，市場庫存較穩(wěn)定。
　　(四)調(diào)控政策對海南樓市及公司未來業(yè)績的影響
　　在"房住不炒"總基調(diào)下，海南各城市縣成交價、成交面積及投資額與去年同期相比，均出現(xiàn)不同程度的回調(diào)、下跌與減少。同時，在市場總體趨穩(wěn)的情況下，政策調(diào)控呈現(xiàn)更加精細(xì)化，根據(jù)市場變化及時填補(bǔ)政策漏洞，有效引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。探索多種土地入市利用，探索存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型，出臺各項政策引導(dǎo)土地端用于產(chǎn)業(yè)建設(shè)，積極推動海南產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
　　公司目前唯一在售項目處于瓊海市限購區(qū)域，當(dāng)前調(diào)控對公司來說既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。
　　短期看，調(diào)控政策將直接影響我公司2019年銷售業(yè)績和清盤目標(biāo)。但長期來看，政府的調(diào)控有利于海南房地產(chǎn)市場的長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，也有利于公司經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定。尤其是海南嚴(yán)控土地出讓、嚴(yán)格審批項目預(yù)售、停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設(shè)，對于公司在售瑞海水城項目小戶型產(chǎn)品(面積53-83平方米)來說，市場稀缺性愈發(fā)明顯。
　　(五)土地儲備情況
　　1、儋州東坡雅居項目
　　位于儋州市那大城北新區(qū)國盛路北側(cè)，用地面積626.99畝。項目于2015年5月停工。2017年8月11日公司收到儋州市國土資源局《閑置土地認(rèn)定書》和《聽證權(quán)利告知書》。
　　儋州東坡雅居公司已于2019年6月25日與儋州市自然資源和規(guī)劃局簽訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》，于7月12日完成土地權(quán)證重新核發(fā)手續(xù)，目前正在加緊進(jìn)行項目整體規(guī)劃方案編制工作。
　　2、海口三公里項目。
　　項目位于海口市新大洲大道3.2公里處，項目占地127.64畝，實際可利用面積115.5畝，容積率為≤2.0,總建筑面積約153,998平方米，證載用途為商住用地，規(guī)劃為：教育和商住用地。?？谌镯椖空谵k理土地確權(quán)工作。
　　3、瓊海三期項目。
　　瓊海瑞海水城三期土地位于瓊海市銀海路，土地面積56196.0平方米(約84.29畝),地塊號為1-(1)-981-1-1,規(guī)劃用途為商住用地。土地證使用權(quán)證號為：海國用[2003]第0424號，土地使用年限70年(自2003年3月26日起至2073年03月15日止)。
　　瓊海三期項目土地性質(zhì)為政策規(guī)定的存量商品房用地范圍，為盤活土地，需要引入相關(guān)符合政府支持及我公司"十三五"發(fā)展需要的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行開發(fā)。在探索產(chǎn)業(yè)的同時，加強(qiáng)與瓊海市相關(guān)政府部門溝通，推動土地過戶相關(guān)事宜。
　　4、瓊海四期項目。
　　2011年1月17日，公司通過公開競拍獲得瓊海市絲綢廠和海南絲綢印染廠204.81畝工業(yè)用地使用權(quán)及地上房屋建筑物該宗地位于瓊海市加積鎮(zhèn)城南片區(qū)，由四宗相鄰地塊組成，分屬原絲綢廠和印染廠，其中印染廠82.76畝，絲綢廠122.05畝，土地容積率初定為1.5,土地性質(zhì)為工業(yè)用地。
　　四期項目土地性質(zhì)是工業(yè)用地，公司擬向瓊海市自然資源和規(guī)劃局申請根據(jù)加積鎮(zhèn)城南片區(qū)規(guī)劃辦理土地調(diào)規(guī)。公司將按照自貿(mào)區(qū)(港)"三區(qū)一中心"的定位及符合公司"十三五"規(guī)劃發(fā)展的產(chǎn)業(yè)開發(fā)需要，加強(qiáng)與瓊海市政府溝通，通過項目合作導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)等方式盤活四期項目土地。目前，該宗地調(diào)規(guī)工作正在進(jìn)行。
　　5、三亞南田農(nóng)場土地。
　　1994年，為促進(jìn)南田溫泉旅游城的發(fā)展，公司與海南省國營南田農(nóng)場簽訂了《關(guān)于在東線高速公路藤橋互通修建出口路的合同》，合同約定由公司墊資修建通往南田溫泉旅游城的出口路，南田農(nóng)場則以溫泉旅游城內(nèi)30畝土地作為補(bǔ)償，提供給公司開發(fā)建設(shè)。2017年4月，三亞圣林與南田農(nóng)場簽訂了《原合同之〈補(bǔ)充協(xié)議〉》，補(bǔ)充協(xié)議約定將南田溫泉旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)E1-01-01地塊約24畝開發(fā)用地和E1-01-02地塊約6畝配套用地，作為投資補(bǔ)償提供給三亞圣林。其中，E1-01-01地塊用地性質(zhì)為風(fēng)情度假村用地，容積率為0.6;E1-01-02地塊用地性質(zhì)為道路防護(hù)綠地，上述土地尚未辦妥土地使用權(quán)證。
　　(六)房地產(chǎn)銷售情況
　　2019年上半年，公司房地產(chǎn)項目實現(xiàn)銷售收入3959萬元，其中：瑞海水城二期項目銷售住宅22套，銷售面積1,612平方米，銷售收入1,470萬元；銷售別墅5套，銷售面積452平方米，銷售收入610萬元；銷售一期別墅9套，銷售面積1,710平方米，銷售收入1,879萬元。
　　(七)房地產(chǎn)出租情況
　　權(quán)益比例建筑面積(m)出租率瑞海水城會所店面瓊海銀海路瑞海水城
二、公司面臨的風(fēng)險和應(yīng)對措施

　　1.經(jīng)營風(fēng)險
　　目前公司無新開發(fā)房地產(chǎn)項目，2019年擬開發(fā)的項目地塊存在瑕疵，其開發(fā)項目成本和開發(fā)進(jìn)度存在一定不確定性，可能造成項目預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)難以如期實現(xiàn)；目前，海南東線高速公路投資建設(shè)項目投資回報期即將結(jié)束。
　　應(yīng)對策略：公司將積極做好項目重啟、新項目開工等工作。通過建立行之有效的生產(chǎn)管理系統(tǒng)，嚴(yán)控關(guān)鍵節(jié)點，有效縮短項目開發(fā)周期。在銷售方面，持續(xù)進(jìn)行市場、政策研究，依據(jù)政策導(dǎo)向和市場情況，及時調(diào)整銷售策略和經(jīng)營方針。
　　2.策略風(fēng)險
　　公司在房地產(chǎn)主業(yè)基礎(chǔ)上，順應(yīng)當(dāng)前市場"大旅游、大健康"趨勢，加快新項目落地，推動公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，因此可能面臨新業(yè)務(wù)的經(jīng)驗積累不足、經(jīng)營決策能力不足等策略風(fēng)險。
　　應(yīng)對策略：密切結(jié)合國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)發(fā)展趨勢和公司情況，強(qiáng)化政策與模式研究，把握節(jié)奏，穩(wěn)健推進(jìn)公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
　　3.政策風(fēng)險
　　房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策影響較大。2019年我國將繼續(xù)堅持"房子是用來住的、不是用來炒的"定位，以加快推進(jìn)構(gòu)建長效機(jī)制為主線實行差別化調(diào)控，各地也因地施策強(qiáng)化地方調(diào)控。過去一年，海南調(diào)控政策不斷收緊，各項監(jiān)管措施頻頻加碼，樓市的投資投機(jī)性需求受到遏制，根據(jù)海南自由貿(mào)易區(qū)(港)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，海南地產(chǎn)開發(fā)將朝著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向發(fā)展。
　　應(yīng)對策略：公司將繼續(xù)加強(qiáng)對宏觀政策的跟蹤研究，依據(jù)政策導(dǎo)向和市場狀況，理性投資。
三、核心競爭力分析

　　報告期內(nèi)，公司主營業(yè)務(wù)仍為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，核心競爭力未發(fā)生重要變化。
　　(一)公司作為以房地產(chǎn)業(yè)、交通基礎(chǔ)設(shè)施投資、酒店旅游服務(wù)業(yè)為主業(yè)的國有控股上市公司，資產(chǎn)狀況良好，現(xiàn)金流充裕，負(fù)債率低，財務(wù)風(fēng)險小，具有較強(qiáng)的融資潛力。
　　(二)公司經(jīng)過多年的房地產(chǎn)開發(fā)，積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，培養(yǎng)了一大批房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)人才，培育了得到市場認(rèn)可的"海南高速瑞海"地產(chǎn)品牌，公司具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力。同時，公司也儲備了一定的房地產(chǎn)開發(fā)土地資源。
　　(三)公司的自有品牌有一定的區(qū)域影響力。經(jīng)過多年精心打造，公司形成了以"海南高速"為核心品牌，以"瑞海地產(chǎn)"、"金銀島酒店"、"海通監(jiān)理"等為子品牌的品牌系統(tǒng)，具有較好的品牌影響力和美譽(yù)度。

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