主題：中糧地產(chǎn)重組后加速擴張

在2018年完成147億元重組方案后，中糧地產(chǎn)（集團）有限公司（000031.SZ，以下簡稱“中糧地產(chǎn)”）正加速擴張，甚至“改名換姓”，原有的故事軌跡也在逐漸改寫。

2019年3月27日，中糧集團旗下唯一地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺中糧地產(chǎn)證券簡稱更名為大悅城，并在深交所敲鐘開市。此前，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司召開臨時股東大會，投票表決并審議通過關(guān)于變更公司名稱及證券簡稱的提案，中糧地產(chǎn)更名為大悅城控股集團股份有限公司（以下簡稱“大悅城”），并將成為中糧集團旗下唯一的地產(chǎn)平臺。公司證券簡稱由“中糧地產(chǎn)”變更為“大悅城”，證券代碼為“000031”不變。

中糧地產(chǎn)變更名稱背后，其高層也迎來較大動蕩。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年至今，中糧地產(chǎn)已有8位副總及董事級別的高管先后離職，而上述人士的離職時間大都集中于“中糧地產(chǎn)重組大悅城地產(chǎn)”的關(guān)鍵節(jié)點。

在中糧地產(chǎn)改名的前兩天，大悅城地產(chǎn)（00207.HK）披露了2018年全年業(yè)績。大悅城地產(chǎn)凈利潤約為31.13億元，同比增長20.9%；核心凈利潤為15.66億元，同比增長86.8%。而另一方面，中糧地產(chǎn)2018年第三季度凈利潤為2.84億元，同比下滑23.36%。

《中國經(jīng)營報》記者就高管離職、公司改名與業(yè)務(wù)變動是否有關(guān)等問題致函采訪中糧地產(chǎn)董秘處人士，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

重組后整合擴張

中糧地產(chǎn)更名為大悅城地產(chǎn)后，也意味著同屬于中糧集團的兩大地產(chǎn)平臺通過此次重組解決業(yè)務(wù)整合和品牌認知的問題。

中糧地產(chǎn)在更名公告中指出，大悅城地產(chǎn)已成為了中糧地產(chǎn)的核心資產(chǎn)且大悅城品牌具有較高的品牌價值和市場知名度。本次重大資產(chǎn)重組為中糧地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)注入新的商業(yè)地產(chǎn)元素，整合完成后，中糧地產(chǎn)成為中糧集團旗下融合住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)一體化的全業(yè)態(tài)房地產(chǎn)公司。

同策研究院院長助理張宏偉向記者分析：“改名之后中糧地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)仍是地產(chǎn)開發(fā)，相對于‘中糧’這個名字，大悅城更有品牌辨識度，特別是在布局了大悅城的城市里有一定知名度，而在整合后能消除同業(yè)競爭，在內(nèi)部資源分配或者城市布局上能更好地進行協(xié)調(diào)。”

作為央企的中糧地產(chǎn)，近年來在規(guī)模發(fā)展上逐漸“掉隊”，始終停留在百億元陣營。在市場競爭激烈的環(huán)境下，中糧地產(chǎn)進行重組的原因之一，則是將同屬于中糧集團旗下的兩大地產(chǎn)平臺合并，實現(xiàn)千億規(guī)模。

2014年至2017年，中糧地產(chǎn)分別實現(xiàn)銷售金額108.50億元、151.41億元、199.62億元及261.58億元。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)披露，同為央企的保利地產(chǎn)在2018年實現(xiàn)銷售金額4048億元，同比增長30.91%；華潤置地實現(xiàn)銷售金額2106.75億元，同比增長38.46%。

據(jù)此前中糧地產(chǎn)董秘處人士回復(fù)本報記者稱，截至2018年12月底，中糧地產(chǎn)通過公開市場招拍掛方式，分別在北京、杭州、南京、武漢等地獲得8宗地塊，總用地面積約56萬平方米。盡管擴張力度有所加強，但據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年百強房企平均拿地面積為483萬平方米，相對而言中糧地產(chǎn)的拿地力度仍較小。

與住宅業(yè)務(wù)相比，大悅城的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴張速度較為明顯，2018年實現(xiàn)西安大悅城、杭州大悅城、上海長風大悅城和昆明大悅城四個項目的開業(yè)。截至去年底，其已開業(yè)運營的項目增至12個，運營面積超過200萬平方米。

從財報可以看出，大悅城地產(chǎn)2018年凈利潤為31.13億元，同比增長20.9%；中糧地產(chǎn)2018年第三季度凈利潤為2.84億元，同比下滑23.36%。中國財政科學研究院應(yīng)用經(jīng)濟學博士后盤和林認為：“目前，我國住宅地產(chǎn)政策寬松的空間并不大，尤其是在一二線城市短時間難以看到政策松綁的預(yù)期，以住宅地產(chǎn)為主的中糧地產(chǎn)轉(zhuǎn)型勢在必行，其重組大悅城目的就在于向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型?！?br />
盈利承諾背后 收入降三成

據(jù)大悅城地產(chǎn)2018年財報數(shù)據(jù)，期內(nèi)總資產(chǎn)988.6億元，營業(yè)收入總額約81.28億元，同比減少30.3%。對于營業(yè)收入的下降，大悅城地產(chǎn)方面表示，主要因銷售物業(yè)交付面積減少及交付產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化平均單價降低，致使物業(yè)銷售收入下降。

此前，為了重組方案成功過會，中糧地產(chǎn)在報告書中增加了《盈利預(yù)測》補償協(xié)議。協(xié)議提及大悅城在2018年到2020年期間凈利潤，明毅公司承諾累計可以達到18.91億元。若沒有達成，明毅公司會做出補償不足部分的安排。如果本次交易在2019年實施完畢，則承諾期間調(diào)整為2019年至2021年，承諾累計凈利潤為18.94億元。若未達成承諾，明毅公司將做出補償。

關(guān)于業(yè)績對賭方面，在2018年全年業(yè)績發(fā)布會上，大悅城地產(chǎn)執(zhí)行董事曹榮根表示，公司對三年的業(yè)績承諾是有壓力的，但是對團隊有信心，無論如何都會實現(xiàn)承諾。

可以看出，大悅城的主要收入來自于投資物業(yè)和物業(yè)開發(fā)。根據(jù)年報顯示，大悅城主營業(yè)務(wù)為投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)、酒店開發(fā)、管理輸出與其他服務(wù)四大板塊，期內(nèi)集團投資物業(yè)租金及相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)收入為36.32億元，占收入總額約為44.7%；物業(yè)開發(fā)收入及土地開發(fā)收入錄得35.75億元，占收入總額約為44.0%。

值得注意的是，報告期內(nèi)，大悅城待售物業(yè)銷售收入同比下降50%，降至35.68億元。酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)收入7.32億元，同比下降23%，配套服務(wù)等收入分類增速也同步下降。此外，大悅城的毛利收入為44.99億元，相比2017年下滑了14.25%。

盤和林指出，大悅城去年營業(yè)收入下降對盈利承諾存在較大影響，未來兩年影響盈利能力的變數(shù)或許更大。

增速放緩的情況下，大悅城地產(chǎn)融資成本卻出現(xiàn)大幅激增，此外員工數(shù)量大幅減少近20%，但人工成本卻并無顯著變化。人工方面，2018年末員工總數(shù)為4509人，而2017年末為5539人，減員近20%。但年報并未披露減員原因，是因縮減人工成本開支，或是因為年內(nèi)出售北京長安街W酒店所致。

截至2018年末，大悅城地產(chǎn)銀行計息及其他借貸項目合計約275.93億元，同比增長27.3%，其中人民幣借款占比為60%。凈負債權(quán)益比率較2017年同期增長28.2%個百分點，至27.3%。

人事變局下高管“洗牌”

據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年至今，中糧地產(chǎn)已有8位副總及董事級別的高管先后離職。而上述人士的離職時間大都集中于“中糧地產(chǎn)重組大悅城地產(chǎn)”的關(guān)鍵節(jié)點。

大悅城地產(chǎn)董事長周政在2018年業(yè)績會上表示，整合完成后，未來集團的發(fā)展戰(zhàn)略是雙輪驅(qū)動，A股上市公司的重點是開發(fā)型、住宅型產(chǎn)品，港股上市的大悅城地產(chǎn)重點是商業(yè)。

2019年1月份，中糧地產(chǎn)連發(fā)兩份人事變動公告，稱公司前董事蔣超由于已到退休年齡，申請辭去公司董事職務(wù)；公司原副總經(jīng)理朱海彬、張雪松因工作變動原因申請離職。2017年年報顯示，朱海彬與張雪松的年薪分別為102萬元和105萬元，其中朱海彬已在中糧待了30年，擔任副總時間近20年，包括其間還擔任過4年總經(jīng)理，張雪松任副總也超過16年，二者堪稱中糧老將。

而據(jù)本報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近一年來高管離職人數(shù)高達8人。中糧地產(chǎn)公告顯示，2018年3月6日，賈鵬、侯文榮因工作調(diào)動原因，分別申請辭去公司董事、監(jiān)事會副主席及監(jiān)事職務(wù)；3月2日，中糧地產(chǎn)宣布公司獨立董事顧云昌、孟焰一并辭去公司董事會專門委員會相關(guān)職務(wù)；1月17日，中糧地產(chǎn)副總經(jīng)理陸革也以“工作變動”之由遞交辭職報告，申請辭去公司副總經(jīng)理職務(wù)。

針對中糧地產(chǎn)近一年來頻繁發(fā)生的高層人事變動，張宏偉認為，中糧地產(chǎn)原本是兩家公司，現(xiàn)在合并成一家公司，公司工作崗位沒那么多，出現(xiàn)一些人事調(diào)整也比較正常。

盤和林指出，中糧地產(chǎn)重組大悅城地產(chǎn)，表面上是資產(chǎn)的重組，但資產(chǎn)重組背后往往是業(yè)務(wù)中心的轉(zhuǎn)型，這必然涉及到人事的“洗牌”。若中糧地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重心是商業(yè)地產(chǎn)，那么原有模塊的高管將為新業(yè)務(wù)人員讓路。

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