主題：中糧地產(chǎn)144億重組一波三折

“重組后的中糧地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)有利于進(jìn)一步提高中糧地產(chǎn)的核心競爭力。”中糧地產(chǎn)(000031.SZ)董事長周政在2018年中期業(yè)績發(fā)布會表示，信心十足。

然而，經(jīng)過一年多的等待，證監(jiān)會一紙公告，讓中糧地產(chǎn)這起醞釀已久的超百億重組案被否。10月25日晚間，證監(jiān)會正式發(fā)布公告，因中糧地產(chǎn)交易標(biāo)的資產(chǎn)定價的公允性缺乏合理依據(jù)，不符合《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》第十一條的相關(guān)規(guī)定而未獲通過。而此時，距離中糧地產(chǎn)“爭取在2020年前實(shí)現(xiàn)分板塊整體上市”的戰(zhàn)略目標(biāo)，僅剩下一年左右的時間。

對此，中糧地產(chǎn)回應(yīng)稱：“本次重大資產(chǎn)重組的后續(xù)事項(xiàng)有待公司董事會研究確定。請關(guān)注公司通過證監(jiān)會指定媒體發(fā)布的公告?！?br />
“中糧地產(chǎn)重組大悅城面臨阻力，受到很多因素影響?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報(bào)記者表示，“從中小股東的權(quán)益保護(hù)來看，若是收購價格并不公平，那么通過的可能性是不大的。此外，收購后是否可以讓此類業(yè)務(wù)獲得穩(wěn)定的業(yè)績成長，這是有不確定性的，而且中糧本身在收購后如何改造大悅城等資產(chǎn)項(xiàng)目，說服能力較弱，那么獲批的概率就減少。類似收購也是受到了央企改革的壓力，后續(xù)依然會考慮重組，但是在業(yè)務(wù)梳理和盈利等方面需要有新的考慮?！?br />
重組大悅城一波三折

中糧地產(chǎn)重組大悅城之路可謂一波三折。

資料顯示，早在2011年中糧集團(tuán)內(nèi)部便有了“地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并，A+H方式整合上市”的初步設(shè)想，而這項(xiàng)重大資產(chǎn)重組，卻直到2017年才得以正式開啟。

2017年7月24日，中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司股票因籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)開始停牌。8月21日晚間，中糧地產(chǎn)發(fā)布內(nèi)幕消息公告稱，中糧地產(chǎn)正探索自中糧(香港)或中糧集團(tuán)有限公司的相關(guān)收購方，收購大悅城地產(chǎn)控股權(quán)益或收購持有大悅城地產(chǎn)有關(guān)控股權(quán)益直接控股公司的股權(quán)的可能性。

歷經(jīng)了八個多月的漫長時間，直到今年3月，中糧地產(chǎn)與大悅城的重組方案才初步落地，然而沒多久就收到了深交所的問詢函。根據(jù)問詢函，深交所提出包括本次收購大悅城地產(chǎn)的發(fā)行股份價格、涉及境外部門的核準(zhǔn)情況及進(jìn)展、交易方案的設(shè)計(jì)合理性、定價依據(jù)以及重組后產(chǎn)生的協(xié)同效應(yīng)等18個問題。受此影響，中糧地產(chǎn)在復(fù)牌后遭遇跌停的打擊。

調(diào)整之后，5月22日，中糧地產(chǎn)再次發(fā)布公告稱，公司擬發(fā)行股份方式購買大悅城地產(chǎn)股份，并擬向投資者發(fā)行股份募集資金24.26億元。

由于大悅城分紅觸及調(diào)整交易對價。7月24日，中糧地產(chǎn)再次發(fā)布公告，將原定發(fā)行股份購買資產(chǎn)的交易價格由147.56億元調(diào)整為144.47億元，股份發(fā)行數(shù)量和發(fā)行價格也做了相應(yīng)調(diào)整。

進(jìn)入9月，中糧地產(chǎn)收到國家發(fā)展和改革委員會的同意批復(fù)，這對中糧地產(chǎn)來說是一個難得的好消息。然而剛剛過去一個多月，重組就被證監(jiān)會否定，中糧地產(chǎn)的重組之路再次充滿了不確定性。

負(fù)債率連年攀升快速擴(kuò)張受阻

中糧地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)均是中糧集團(tuán)旗下上市公司。兩家公司分別獨(dú)立在境內(nèi)外兩個證券交易所上市，公司在股權(quán)上不存在交叉關(guān)系。2010年3月18日，中糧地產(chǎn)成為國資委保留的以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家中央企業(yè)之一。

據(jù)克爾瑞發(fā)布的2017年銷售金額、銷售面積榜單，保利、中海、華潤穩(wěn)居前10，而中糧地產(chǎn)兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均位于20名開外。

財(cái)報(bào)顯示，中糧地產(chǎn)2015-2017年負(fù)債總額分別為442億元、500億元和640億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為80%、81.6%和84.5%。其中2017年增長幅度最為巨大。截至2018年9月30日，中糧地產(chǎn)的一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為34.98億元，比上年度末減少55.04%，長期借款為199.52億元，比上年度末增長64.10%。

與此同時，由于2017年的瘋狂拿地動作，使得中糧地產(chǎn)2017年度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量(凈額為17.18億元)同比減少70.95%，流動比率下降29.88個百分點(diǎn)，速動比率下降5.75個百分點(diǎn)。

而與之相對的是，大悅城既是中糧集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)持有、運(yùn)營平臺，也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的頭部企業(yè)。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院公布的《2017年商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)榜單》，大悅城排在華潤置地、萬達(dá)集團(tuán)之后，位列國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第三名。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)營業(yè)績方面，2017年大悅城地產(chǎn)營業(yè)收入總額116.58億元，較上年增長66.8%；全年實(shí)現(xiàn)凈利潤約為25.75億元，同比上年增長101.9%。同時，大悅城地產(chǎn)近年來資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在50%左右，且流動比率和速動比率均有小幅上升。

“為爭取行業(yè)話語權(quán)，為實(shí)現(xiàn)‘住宅+商業(yè)’雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式，中糧地產(chǎn)寄希望于重組整合?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從后續(xù)中糧發(fā)展來看，重組會繼續(xù)，本身央企這兩年資產(chǎn)重組力度大，關(guān)鍵是利益取舍的問題，內(nèi)部的資產(chǎn)關(guān)系錯綜復(fù)雜，而且重組本身也要考慮到盈利承諾等內(nèi)容。所以確實(shí)有阻力，但大方向依然會推進(jìn)。

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