主題：中糧地產(chǎn)：上半年凈利大增301.84% 打造全業(yè)態(tài)地產(chǎn)公司


　　中糧地產(chǎn)（000031）近日發(fā)布了2018上半年財(cái)務(wù)報(bào)告。2018年上半年，公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入49.94億元，較上期增長(zhǎng)8.86%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)6.24億元，較上期增長(zhǎng)301.84%，主要是本期結(jié)轉(zhuǎn)商品房資源毛利率較高，凈利潤(rùn)同比增加；基本每股收益0.34元，較上年增長(zhǎng)277.78%，主要是本期凈利潤(rùn)同比增加；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率9.03%，較上年同期增加6.33%。
　　中糧地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)之所以穩(wěn)步增長(zhǎng)，一方面，得益于公司以營(yíng)銷(xiāo)為龍頭的大運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了半年度簽約金額的新突破；另一方面，快速高效的運(yùn)營(yíng)能力和精細(xì)化管理水平，使得公司商品房銷(xiāo)售毛利率從去年同期的33.35%上升14.12%至47.47%，處于行業(yè)較高水平。除此之外，中糧地產(chǎn)多元化、低成本的融資能力和318.20億元未使用的銀行借款額度為公司下一步發(fā)展提供了穩(wěn)健保障。
　　產(chǎn)品力助推銷(xiāo)售增長(zhǎng) 提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力
　　上半年，在國(guó)家“房住不炒”的主基調(diào)以及“防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度維持在高度緊繃狀態(tài)，市場(chǎng)外部壓力持續(xù)加大。面對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，中糧地產(chǎn)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的研判，總部與城市公司直面問(wèn)題、群策群力，靈活把握營(yíng)銷(xiāo)策略，應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)半年度簽約金額的新突破。公司上半年實(shí)現(xiàn)簽約金額106.07億元，營(yíng)業(yè)收入49.94億元，利潤(rùn)總額12.63億元，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)8.75億元，利潤(rùn)總額及凈利潤(rùn)同比大幅上揚(yáng)。
　　目前，中糧地產(chǎn)立足環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)深圳三大核心城市群，已擁有壹號(hào)系列、祥云系列、錦云系列、鴻云系列等住宅產(chǎn)品，較強(qiáng)的產(chǎn)品打造能力成為公司的一大制勝法寶。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，依托中糧集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)，以及自身的優(yōu)良品質(zhì)和完善服務(wù)，公司積累了良好的市場(chǎng)知名度和品牌美譽(yù)度。
　　2018年上半年，公司新增8個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)計(jì)容建筑面積122.42萬(wàn)平方米。新增項(xiàng)目位于北京、天津、杭州、南京、蘇州、沈陽(yáng)、嘉興等城市。
　　深圳片區(qū)多個(gè)項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn) 試水長(zhǎng)租公寓
　　憑借突出的土地獲取能力，公司在深圳擁有多個(gè)城市更新項(xiàng)目，各個(gè)項(xiàng)目正在有序推進(jìn)中。資料顯示，除在售的深圳中糧天悅壹號(hào)、深圳祥云國(guó)際、深圳云景國(guó)際、69區(qū)創(chuàng)芯公園等城市更新項(xiàng)目外，中糧地產(chǎn)還申報(bào)了深圳寶安25區(qū)城市更新項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱“25區(qū)項(xiàng)目”）、深圳金帝食品廠城市更新項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱“金帝項(xiàng)目”）、深圳寶安區(qū)福海街道的大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)啟動(dòng)區(qū)城市更新項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱“大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)項(xiàng)目”）、深圳寶安區(qū)航城街道長(zhǎng)營(yíng)地塊城市更新單元項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)營(yíng)項(xiàng)目”）等項(xiàng)目。此外，深圳寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道全一地塊項(xiàng)目已開(kāi)展拆遷談判等前期工作，將擇機(jī)進(jìn)行城市更新申報(bào)并進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。截至2018年6月30日，公司在深圳寶安區(qū)擁有物業(yè)建筑面積約131萬(wàn)平方米。其中新安片區(qū)建筑面積約26萬(wàn)平方米（占地約14萬(wàn)平方米）；福永片區(qū)（含長(zhǎng)營(yíng)、全一項(xiàng)目）建筑面積約106萬(wàn)平方米（占地約72萬(wàn)平方米）。公司在深圳布局的大量舊改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將對(duì)公司未來(lái)的銷(xiāo)售起到較大的支撐作用。
　　除傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)之外，中糧地產(chǎn)也在積極開(kāi)拓長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，謀求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。公司圍繞“租售并舉”試水長(zhǎng)租公寓，搭建業(yè)務(wù)創(chuàng)新平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)雙創(chuàng)基地、持有型公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的研究和實(shí)踐。同時(shí)公司積極響應(yīng)國(guó)家在“租售并舉”等領(lǐng)域的號(hào)召，利用深圳工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域先行先試，如對(duì)部分老舊廠房進(jìn)行升級(jí)改造、在深圳中糧商務(wù)公園項(xiàng)目創(chuàng)立了長(zhǎng)租公寓“悅+公寓”品牌。
　　創(chuàng)新融資方式 融資成本進(jìn)一步下移
　　在融資方式創(chuàng)新方面，公司廣開(kāi)融資渠道，積極拓展創(chuàng)新的融資方式，多種方式并舉籌措資金，為公司及項(xiàng)目的發(fā)展提供了有力支持。
　　2018年至今，公司通過(guò)發(fā)行中期票據(jù)，募集資金27億元；通過(guò)設(shè)立“華夏資本-中糧購(gòu)房尾款1號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)行資產(chǎn)支持證券，募集資金15億元。多元化的融資渠道，不僅為公司帶來(lái)充沛的貨幣資金，進(jìn)一步助推規(guī)模增長(zhǎng)，且公司整體融資成本處于行業(yè)較低水平。
　　積極推進(jìn)重組 打造全業(yè)態(tài)地產(chǎn)公司
　　值得關(guān)注的是，中糧地產(chǎn)正在積極推進(jìn)收購(gòu)大悅城地產(chǎn)股權(quán)，重構(gòu)集團(tuán)地產(chǎn)資源。據(jù)了解，重組完成后，中糧地產(chǎn)將成為中糧集團(tuán)旗下涵蓋住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的唯一專(zhuān)業(yè)化平臺(tái)。
　　公司表示，重組完成后，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)將注入新的商業(yè)地產(chǎn)元素，變成一家全業(yè)態(tài)地產(chǎn)公司，釋放住宅、商業(yè)板塊整合的協(xié)同效應(yīng)。通過(guò)整合，公司既能通過(guò)開(kāi)發(fā)型物業(yè)的高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，又能分享持有型物業(yè)帶來(lái)的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益和升值紅利，有利于改善公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，提高公司的競(jìng)爭(zhēng)力，為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，進(jìn)一步提高公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力和股東價(jià)值。
　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，中糧地產(chǎn)重組大悅城后，雙方將在住宅和商業(yè)板塊釋放協(xié)同效應(yīng)，同時(shí)在融資、市場(chǎng)、人才、土地獲取及品牌等方面發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。華泰證券研究報(bào)告表示，收購(gòu)?fù)瓿珊?，中糧地產(chǎn)將成為中糧集團(tuán)旗下“開(kāi)發(fā)+自持”雙輪驅(qū)動(dòng)的大型房地產(chǎn)平臺(tái)。
　　據(jù)中糧地產(chǎn)8月24日公告披露，整合方案已獲股東大會(huì)通過(guò)并已獲得證監(jiān)會(huì)受理。據(jù)了解，中糧地產(chǎn)是中糧集團(tuán)旗下專(zhuān)注于住宅開(kāi)發(fā)的百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)央企，項(xiàng)目主要分布于一二線核心城市。大悅城地產(chǎn)同樣隸屬中糧集團(tuán)，是以“大悅城”城市綜合體聞名的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商。

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