主題：中糧地產(chǎn)：上半年凈利大增301.84% 打造全業(yè)態(tài)地產(chǎn)公司

　中糧地產(chǎn)（000031）近日發(fā)布了2018上半年財務(wù)報告。2018年上半年，公司各項經(jīng)營指標(biāo)穩(wěn)步增長，公司實現(xiàn)營業(yè)收入49.94億元，較上期增長8.86%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤6.24億元，較上期增長301.84%，主要是本期結(jié)轉(zhuǎn)商品房資源毛利率較高，凈利潤同比增加；基本每股收益0.34元，較上年增長277.78%，主要是本期凈利潤同比增加；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率9.03%，較上年同期增加6.33%。

　　中糧地產(chǎn)中期業(yè)績之所以穩(wěn)步增長，一方面，得益于公司以營銷為龍頭的大運營戰(zhàn)略，實現(xiàn)了半年度簽約金額的新突破；另一方面，快速高效的運營能力和精細(xì)化管理水平，使得公司商品房銷售毛利率從去年同期的33.35%上升14.12%至47.47%，處于行業(yè)較高水平。除此之外，中糧地產(chǎn)多元化、低成本的融資能力和318.20億元未使用的銀行借款額度為公司下一步發(fā)展提供了穩(wěn)健保障。

　　產(chǎn)品力助推銷售增長 提升品牌競爭力

　　上半年，在國家“房住不炒”的主基調(diào)以及“防范化解金融風(fēng)險”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度維持在高度緊繃狀態(tài)，市場外部壓力持續(xù)加大。面對市場的激烈競爭，中糧地產(chǎn)加強(qiáng)對市場形勢的研判，總部與城市公司直面問題、群策群力，靈活把握營銷策略，應(yīng)對政策風(fēng)險，實現(xiàn)半年度簽約金額的新突破。公司上半年實現(xiàn)簽約金額106.07億元，營業(yè)收入49.94億元，利潤總額12.63億元，凈利潤實現(xiàn)8.75億元，利潤總額及凈利潤同比大幅上揚。

　　目前，中糧地產(chǎn)立足環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)深圳三大核心城市群，已擁有壹號系列、祥云系列、錦云系列、鴻云系列等住宅產(chǎn)品，較強(qiáng)的產(chǎn)品打造能力成為公司的一大制勝法寶。經(jīng)過多年發(fā)展，依托中糧集團(tuán)的品牌優(yōu)勢、資源優(yōu)勢，以及自身的優(yōu)良品質(zhì)和完善服務(wù)，公司積累了良好的市場知名度和品牌美譽度。

　　2018年上半年，公司新增8個項目，合計計容建筑面積122.42萬平方米。新增項目位于北京、天津、杭州、南京、蘇州、沈陽、嘉興等城市。

　　深圳片區(qū)多個項目穩(wěn)步推進(jìn) 試水長租公寓

　　憑借突出的土地獲取能力，公司在深圳擁有多個城市更新項目，各個項目正在有序推進(jìn)中。資料顯示，除在售的深圳中糧天悅壹號、深圳祥云國際、深圳云景國際、69區(qū)創(chuàng)芯公園等城市更新項目外，中糧地產(chǎn)還申報了深圳寶安25區(qū)城市更新項目（簡稱“25區(qū)項目”）、深圳金帝食品廠城市更新項目（簡稱“金帝項目”）、深圳寶安區(qū)福海街道的大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)啟動區(qū)城市更新項目（簡稱“大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)項目”）、深圳寶安區(qū)航城街道長營地塊城市更新單元項目（簡稱“長營項目”）等項目。此外，深圳寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道全一地塊項目已開展拆遷談判等前期工作，將擇機(jī)進(jìn)行城市更新申報并進(jìn)行項目開發(fā)。截至2018年6月30日，公司在深圳寶安區(qū)擁有物業(yè)建筑面積約131萬平方米。其中新安片區(qū)建筑面積約26萬平方米（占地約14萬平方米）；福永片區(qū)（含長營、全一項目）建筑面積約106萬平方米（占地約72萬平方米）。公司在深圳布局的大量舊改項目，預(yù)計將對公司未來的銷售起到較大的支撐作用。

　　除傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)之外，中糧地產(chǎn)也在積極開拓長租公寓業(yè)務(wù)，謀求新的利潤增長點。公司圍繞“租售并舉”試水長租公寓，搭建業(yè)務(wù)創(chuàng)新平臺，加強(qiáng)對雙創(chuàng)基地、持有型公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的研究和實踐。同時公司積極響應(yīng)國家在“租售并舉”等領(lǐng)域的號召，利用深圳工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)，在長租公寓領(lǐng)域先行先試，如對部分老舊廠房進(jìn)行升級改造、在深圳中糧商務(wù)公園項目創(chuàng)立了長租公寓“悅+公寓”品牌。

　　創(chuàng)新融資方式 融資成本進(jìn)一步下移

　　在融資方式創(chuàng)新方面，公司廣開融資渠道，積極拓展創(chuàng)新的融資方式，多種方式并舉籌措資金，為公司及項目的發(fā)展提供了有力支持。

　　2018年至今，公司通過發(fā)行中期票據(jù)，募集資金27億元；通過設(shè)立“華夏資本-中糧購房尾款1號資產(chǎn)支持專項計劃”，發(fā)行資產(chǎn)支持證券，募集資金15億元。多元化的融資渠道，不僅為公司帶來充沛的貨幣資金，進(jìn)一步助推規(guī)模增長，且公司整體融資成本處于行業(yè)較低水平。

　　積極推進(jìn)重組 打造全業(yè)態(tài)地產(chǎn)公司

　　值得關(guān)注的是，中糧地產(chǎn)正在積極推進(jìn)收購大悅城地產(chǎn)股權(quán)，重構(gòu)集團(tuán)地產(chǎn)資源。據(jù)了解，重組完成后，中糧地產(chǎn)將成為中糧集團(tuán)旗下涵蓋住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的唯一專業(yè)化平臺。

　　公司表示，重組完成后，公司主營業(yè)務(wù)將注入新的商業(yè)地產(chǎn)元素，變成一家全業(yè)態(tài)地產(chǎn)公司，釋放住宅、商業(yè)板塊整合的協(xié)同效應(yīng)。通過整合，公司既能通過開發(fā)型物業(yè)的高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)現(xiàn)金回流，又能分享持有型物業(yè)帶來的長期穩(wěn)定收益和升值紅利，有利于改善公司的持續(xù)經(jīng)營能力，提高公司的競爭力，為業(yè)績增長奠定堅實基礎(chǔ)，進(jìn)一步提高公司的核心競爭力和股東價值。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，中糧地產(chǎn)重組大悅城后，雙方將在住宅和商業(yè)板塊釋放協(xié)同效應(yīng)，同時在融資、市場、人才、土地獲取及品牌等方面發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。華泰證券研究報告表示，收購?fù)瓿珊?，中糧地產(chǎn)將成為中糧集團(tuán)旗下“開發(fā)+自持”雙輪驅(qū)動的大型房地產(chǎn)平臺。

　　據(jù)中糧地產(chǎn)8月24日公告披露，整合方案已獲股東大會通過并已獲得證監(jiān)會受理。據(jù)了解，中糧地產(chǎn)是中糧集團(tuán)旗下專注于住宅開發(fā)的百強(qiáng)房地產(chǎn)央企，項目主要分布于一二線核心城市。大悅城地產(chǎn)同樣隸屬中糧集團(tuán)，是以“大悅城”城市綜合體聞名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及運營商。


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