主題：中糧地產(chǎn)整合土地資產(chǎn)

中糧地產(chǎn)在2018年6月13日召開的2017年年度股東大會審議通過了關(guān)于重大資產(chǎn)重組的相關(guān)提案，中糧地產(chǎn)擬以發(fā)行股份的方式收購大悅城地產(chǎn)91.34億股普通股股份（占大悅城地產(chǎn)已發(fā)行普通股股份總數(shù)的64.18%，占大悅城地產(chǎn)已發(fā)行普通股及可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股合計股份數(shù)的59.59%），交易對價147.56億元，并擬募集配套資金總金額不超過24.26億元，交易完成后，大悅城地產(chǎn)將成為中糧地產(chǎn)的控股子公司。此次重組相關(guān)事宜已獲國務(wù)院國資委同意。作為國務(wù)院國資委保留的以房地產(chǎn)作為主業(yè)的16家中央企業(yè)之一，隨著粵港澳大灣區(qū)上升為國家級戰(zhàn)略，相關(guān)發(fā)展規(guī)劃綱要發(fā)布在即，中糧地產(chǎn)在大灣區(qū)核心城市深圳擁有的大量低成本土地資源將發(fā)揮更大價值，加上中糧集團(tuán)旗下地產(chǎn)資源加速整合，公司股價溢出效應(yīng)正在凸顯。
　　坐擁深圳寶安百萬平方米零成本土地加快開發(fā)

　　中糧地產(chǎn)前身是寶安縣縣城建設(shè)發(fā)展總公司，逐步演變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的深圳寶恒（集團(tuán)）股份有限公司，1993年10月在深圳證券交易所掛牌上市，證券簡稱“深寶恒A”。2005年11月，中糧集團(tuán)成功受讓深寶恒A原第一大股東所持的國家股，實現(xiàn)對公司控股，次年將公司更名為“中糧地產(chǎn)”，由此中糧集團(tuán)的地產(chǎn)板塊扎根深圳，飛速發(fā)展。

　　除在建的深圳中糧天悅壹號(原名中糧紫云)、深圳祥云國際、深圳云景國際等城市更新項目外，公司還申報了深圳寶安25區(qū)城市更新項目、寶安69區(qū)城市更新項目(即“69區(qū)創(chuàng)芯公園”項目)。目前公司在深圳寶安區(qū)合計擁有物業(yè)建筑面積約130萬平米。

　　值得關(guān)注的是，中糧地產(chǎn)在深圳寶安區(qū)擁有十幾個舊工業(yè)區(qū)，例如：寶安新安街道25區(qū)舊廠房、68區(qū)中糧地產(chǎn)集團(tuán)工業(yè)園、福海街道中糧(福安)機器人智造產(chǎn)業(yè)園、福海街道華豐物流產(chǎn)業(yè)園、福海街道東芝泰格廠、福海街道艾默生工業(yè)園等等。這些舊工業(yè)區(qū)主要位于原寶安老縣城新安街道和福海街道，占地面積共100多萬平方米。這些舊工業(yè)區(qū)承繼1983年寶安縣縣城建設(shè)發(fā)展總公司資產(chǎn)，當(dāng)時購地成本約10億元，現(xiàn)經(jīng)多年折舊，土地成本接近零成本。此外，公司還通過股權(quán)收購的方式獲取位于深圳梅林工業(yè)區(qū)的土地(占地面積約2.84萬平方米)以及位于深圳寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道固戍開發(fā)區(qū)的土地(占地面積約9.9萬平方)，上述地塊具備依據(jù)法定圖則的規(guī)定進(jìn)行工業(yè)區(qū)更新改造的可能性，在土地資源稀缺的深圳，公司正積極參與“城市更新”申報并進(jìn)行項目開發(fā)。

　　分享粵港澳大灣區(qū)概念，整合資源打造專業(yè)平臺

　　根據(jù)中糧地產(chǎn)公司年報，截至2017年底，公司擬建及在建土地儲備已達(dá)到964萬平方米，其中位于深圳寶安區(qū)的土地就超過100萬平方米。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨白熱化，市場公開招拍掛土地價格不斷攀升，因此，隨著公司低成本土地資源的價值不斷釋放，將有望助力公司業(yè)績和資產(chǎn)規(guī)模再上一個新臺階。

　　寶安是粵港澳大灣區(qū)的核心區(qū)域，新安街道與前海自貿(mào)區(qū)相鄰，福海街道則是全球最大會展中心所在地，區(qū)位條件優(yōu)越。如今，這些舊工業(yè)區(qū)基本都納入到城市更新計劃中，現(xiàn)已經(jīng)啟動改造的有寶安新安天悅壹號項目、25區(qū)項目、福海街道福安公司大洋田項目、福海街道大洋田華豐物流園項目等等。如按容積率5倍計，隨著時間的推移，未來幾年后，中糧地產(chǎn)在寶安擁有可售和可租物業(yè)建筑面積超過500萬平方米(包括商住、辦公、公寓，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園等)。

　　行業(yè)人士指出，由于深圳土地稀缺，位置優(yōu)越、產(chǎn)權(quán)清晰、價格相對便宜的舊工業(yè)廠房地塊已成為深圳開發(fā)商眼中的“大蛋糕”。保守估計，未來五年內(nèi)深圳的城市更新項目供應(yīng)建筑面積約571萬平方米（含配套），總貨值將高達(dá)1700億，年均供應(yīng)115萬平方米，貨值340億。作為世界500強中糧集團(tuán)旗下的中糧地產(chǎn)，憑借雄厚實力，有望在其中取得豐厚收益。

　　深圳是整個粵港澳大灣區(qū)中最具活力和發(fā)展前景的核心城市，隨著粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃正式落地，深圳地產(chǎn)市場巨大潛力將更加積極推動公司的發(fā)展，公司前期積累的豐富舊改土地資源儲備也將全面增厚公司業(yè)績，推動估值和股價的提升。

　　海通證券近日研報中指出，若交易順利完成，中糧地產(chǎn)旗下原有業(yè)務(wù)將與大悅城地產(chǎn)優(yōu)勢互補，成為中糧集團(tuán)下屬涵蓋住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的唯一專業(yè)化平臺，雙方的地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源將深度整合，加上大悅城地產(chǎn)約438萬平方米的土地儲備，公司整合后土地儲備達(dá)到約1382萬平方米。這些都將有利于改善公司的持續(xù)經(jīng)營能力，提高公司的競爭力，公司“3+X”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中的京津冀、長三角、珠三角三個重點區(qū)域的市場份額將獲得鞏固和提升。


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