主題：中糧地產(chǎn)：粵港澳灣區(qū)隱形大地主

對標世界級三大灣區(qū)，粵港澳大灣區(qū)正在成為新時代國家的重大戰(zhàn)略。自2016年3月國家發(fā)改委將“推動粵港澳大灣區(qū)和跨省區(qū)重大合作平臺建設” 列入國家“十三五”規(guī)劃開始，頂層設計便步入了快車道，2017年7月1日，在習近平主席的見證下，《深化粵港澳合作推進大灣區(qū)建設框架協(xié)議》在香港正式簽署，大灣區(qū)建設邁出實質(zhì)步伐。今年兩會期間，國務院總理李克強表示，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃正在制定當中，很快會出臺。

在 “粵港澳大灣區(qū)建設”加快步伐之際，深圳寶安區(qū)提出了要打造粵港澳大灣區(qū)核心引擎的定位。寶安區(qū)位于粵港澳大灣區(qū)的地理核心，擁有雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)和強勁的產(chǎn)業(yè)配套。2017年國家級高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量達到3030家，總數(shù)全市第一。更承擔著廣深科技創(chuàng)新走廊的建設重任。同時，寶安區(qū)還是整個灣區(qū)中唯一囊括了航空、海港、高鐵、地鐵、城際交通、高速公路六位一體的核心樞紐，擁有廣深科技創(chuàng)新走廊十大核心創(chuàng)新平臺之一——大空港?，F(xiàn)在的寶安正以其得天獨厚的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力快速崛起，有望成為深圳西部最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟增長極。

在深圳市中心西移的過程中，土地空間將成為最稀缺的資源，而中糧地產(chǎn)(000031)在寶安掌握超過130萬平米的工業(yè)用地，巨額的土地儲備使其成為無法忽視的隱形大地主。伴隨大灣區(qū)的建設推進，城市更新的浪潮將首先席卷深圳，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新戰(zhàn)略也必然依靠新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)來吸引企業(yè)。因此無論是承接城市更新項目，還是搬遷補償，或是進軍產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營，手握大量土地資源的中糧地產(chǎn)價值都亟待重估。

城市更新——粵港澳大灣區(qū)的隱形地主

截至2017年底，中糧地產(chǎn)在寶安區(qū)擁有物業(yè)建筑面積約130萬平米(含竣工并轉(zhuǎn)為可出租物業(yè)的67區(qū)中糧商務公園及寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道固戍開發(fā)區(qū)地塊)。其中新安片區(qū)建筑面積約32萬平米(占地約19萬平米);福永片區(qū)建筑面積約98萬平米(占地約54萬平米)。

中糧地產(chǎn)目前除在建的深圳中糧壹號、深圳祥云國際、深圳云景國際、69創(chuàng)芯公園等城市更新項目，公司還申報了深圳寶安區(qū)25區(qū)城市更新項目、深圳梅林工業(yè)區(qū)、大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)啟動區(qū)城市更新等項目。

深圳寶安區(qū)25區(qū)城市更新A項目于2017年中獲得實施主體確認書，2017年11月取得用地規(guī)劃許可證，一期B、C部分正在開展拆遷、談判等前期工作。未來中糧大悅城有望在此落戶，該項目占地16.81萬平方米，規(guī)劃建筑面積約129萬平方米，計劃投資150億元，規(guī)劃為集住宅、公寓、寫字樓及商業(yè)中心的綜合體。

2017年8月，深圳福田區(qū)城市更新局發(fā)布關(guān)于《2017年福田區(qū)城市更新單元計劃第一批計劃》的公告，公告顯示，將中糧金帝食品廠城市更新單元納入福田區(qū)城市更新單元第一批計劃的項目，擬拆除重建用地面積2.84萬平方米，擬拆遷建筑面積4.4萬平方米，擬更新方向以新型產(chǎn)業(yè)為主。

2017年12月20日，深圳寶安區(qū)城市更新局發(fā)布的《2017年深圳市寶安區(qū)城市更新單元第一批計劃》將大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)啟動區(qū)城市更新單元立項，大該項目位于福海街道大洋工業(yè)區(qū)大洋路與鳳塘大道交叉口，更新單元用地面積為18.76萬平方米，擬拆除范圍用地面積為16.64萬平方米，擬拆除重建用地范圍內(nèi)落實不少于59889.1平方米的公共利益項目用地(含道路、綠地等)。該項目由深圳市寶安福安實業(yè)有限公司作為申報主體，中糧地產(chǎn)擁有該公司56%的持股比例，計劃將其打造成66萬平方米城市綜合體。

受益舊城改造搬遷補償收益率極高

2013年1月中糧地產(chǎn)搬遷寶安22區(qū)廠房1棟及廠房食堂3棟二、三層，根據(jù)補償協(xié)議獲得補償款1.69億元，2013年11月，中糧地產(chǎn)子公司搬遷26區(qū)工業(yè)園廠房2棟、廠房3棟及食堂1棟四層、五層，獲得補償款2.09億元。

賬面價值非常低重估空間巨大

中糧地產(chǎn)的前身是歸屬于深圳市國資委下的上市公司深寶恒。深寶恒成立于1983年，1993年在深交所上市，以來料加工及物業(yè)廠房租賃為主業(yè)，在寶安區(qū)大規(guī)模成片廠房及土地。根據(jù)2017年年度報告披露，目前中糧地產(chǎn)在此區(qū)域仍擁有超過130萬平米的工業(yè)廠房及其他物業(yè)。

據(jù)券商研究機構(gòu)測算，中糧地產(chǎn)目前資產(chǎn)NAV約205億，對應停牌前股價的折價率達30%，需要強調(diào)的是，該機構(gòu)認為隨著未來公司開發(fā)和自持物業(yè)的整合，未來旗下優(yōu)質(zhì)的持有業(yè)務也將有望迎來價值重估的機會。

助力智能制造探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營新模式

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設和運營項目方面，中糧地產(chǎn)已經(jīng)展開布局和探索，目前開發(fā)的項目有69區(qū)創(chuàng)芯公園項目、中糧(福安)機器人智造產(chǎn)業(yè)園及67區(qū)商務公園等。創(chuàng)芯公園計劃2018年底完成竣工驗收，該項目以產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、龍頭引領(lǐng)為原則，目標是引領(lǐng)尖崗山新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū);中糧(福安)機器人智造產(chǎn)業(yè)園則是聚焦發(fā)展前景廣闊的機器人和智能制造領(lǐng)域。未來中糧地產(chǎn)極有可能將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式和經(jīng)驗向其他區(qū)域復制，從而將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設和運營業(yè)務打造成為上市公司新的增長極。


【免責聲明】上海大牛網(wǎng)絡科技有限公司僅合法經(jīng)營金融島網(wǎng)絡平臺，從未開展任何咨詢、委托理財業(yè)務。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點，與金融島無關(guān)。金融島對任何陳述、觀點、判斷保持中立，不對其準確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風險，請讀者僅作參考，并請自行承擔相應責任。