主題：中糧地產(chǎn)籌劃收購(gòu)大悅城





因預(yù)計(jì)無(wú)法在累計(jì)不超過(guò)3個(gè)月的時(shí)間內(nèi)披露重組大悅城的方案，9月27日，中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司公布，公司將在2017年10月23日召開(kāi)股東大會(huì)審議繼續(xù)停牌事項(xiàng)，停牌時(shí)間自停牌首日起累計(jì)不超過(guò)6個(gè)月，同時(shí)承諾于該日期前披露重大資產(chǎn)重組信息。


















回顧一個(gè)多月前的8月21日晚，中糧集團(tuán)地產(chǎn)板塊兩大上市平臺(tái)中糧地產(chǎn)(000031.SZ)與大悅城(00207.HK)同步披露重大資產(chǎn)重組初步交易方案之后，中糧地產(chǎn)在8月30日至9月7日區(qū)區(qū)九天的時(shí)間里豪擲40億，在沈陽(yáng)、深圳、重慶、成都接連拿下四幅地塊。



查閱中糧地產(chǎn)2017年半年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，這家全國(guó)性、綜合性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市企業(yè)此前一直保持著不溫不火的狀態(tài)，上半年在住宅類(lèi)項(xiàng)目（包括權(quán)益類(lèi)項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額80.9億元，較上年同期減少0.5%，簽約面積37.8萬(wàn)平米，較上年同期減少7.2%。營(yíng)業(yè)收入45.9億元，同比下降25%。在眾房企飛速發(fā)展和擴(kuò)張的今天，中糧地產(chǎn)不升反降的成績(jī)單似乎令人堪憂(yōu)。



對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，“從中糧地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，相對(duì)比較弱，這和此類(lèi)企業(yè)土地儲(chǔ)備節(jié)奏相對(duì)緩慢有關(guān)系，部分項(xiàng)目也沒(méi)有進(jìn)入到預(yù)售環(huán)節(jié)。”



在他看來(lái)，中糧地產(chǎn)近期積極拿地和并購(gòu)項(xiàng)目，既是為了迎合國(guó)企改革的需求，同時(shí)也是為了更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模擴(kuò)大?！皬暮罄m(xù)的并購(gòu)和運(yùn)營(yíng)等角度看，中糧地產(chǎn)實(shí)際上還是需要讓并購(gòu)的項(xiàng)目有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)和住宅項(xiàng)目等形成協(xié)同發(fā)展的效應(yīng)。而大悅城地產(chǎn)的產(chǎn)品線(xiàn)后續(xù)還是需要梳理，如何加快項(xiàng)目的全國(guó)布局尤為關(guān)鍵?！?br />













加快布局 意欲擴(kuò)張













根據(jù)中糧集團(tuán)的“十三五”規(guī)劃，將致力打造2~3個(gè)營(yíng)業(yè)收入超千億元規(guī)模，4~5個(gè)超500億元規(guī)模的專(zhuān)業(yè)化公司或平臺(tái)，并擬推動(dòng)糧油、食品、金融、房地產(chǎn)這四大板塊整體上市。而作為四大板塊之一的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，自然是中糧集團(tuán)重組的重中之重。



不過(guò)根據(jù)記者查閱其2006-2016年十年年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，中糧地產(chǎn)每年拿地?cái)?shù)量最多不超過(guò)7宗，最少一年甚至為零，如此緩慢的拿地節(jié)奏幾乎抑制了其規(guī)模的擴(kuò)張。


















到了2017年，中糧地產(chǎn)的拿地動(dòng)作開(kāi)始明顯加快，僅在上半年就新增土地6宗，隨后，中糧地產(chǎn)又于江蘇、成都、安徽等地的公開(kāi)市場(chǎng)上競(jìng)得土地，加上8月30日至9月7日拿到的4宗地塊，截止目前為止，今年中糧地產(chǎn)已經(jīng)新增土地13宗。



有業(yè)內(nèi)人士透露，中糧地產(chǎn)今年史無(wú)前例加快拿地進(jìn)程，或是因?yàn)橛?jì)劃重組大悅城后，提出了更明確、更高的要求，急欲擴(kuò)張導(dǎo)致。而此前拿地緩慢，主要出于其在城市更新項(xiàng)目中注入了大量精力。



不過(guò)，城市更新項(xiàng)目通常持續(xù)周期較長(zhǎng)，申請(qǐng)流程復(fù)雜，并不能及時(shí)為中糧地產(chǎn)增加“實(shí)際儲(chǔ)糧”，例如中糧地產(chǎn)申報(bào)的深圳寶安25區(qū)城市更新項(xiàng)目于2016 年 12月取得專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)，項(xiàng)目一期于2017年6月16日取得實(shí)施主體確認(rèn)，正在進(jìn)行土地報(bào)備和開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作，而二期、三期目前正在開(kāi)展拆遷、談判等前期工作。


















如今中糧地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了11年，作為國(guó)務(wù)院核定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，公司在2016年全年僅有不到200億元的銷(xiāo)售金額，與其他央企房地產(chǎn)公司相比并沒(méi)有體現(xiàn)出足夠的優(yōu)勢(shì)。但好在中糧地產(chǎn)能夠依托母公司中糧集團(tuán)的信用背書(shū)，一直以來(lái)獲對(duì)外融資的成本之低卻足以讓整個(gè)行業(yè)汗顏，數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，中糧地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本僅為1.7%，相比之下，同為央企的保利地產(chǎn)，盡管融資成本也維持在較低水平，同期數(shù)據(jù)為4.75%。



7月22日，中糧地產(chǎn)第一次發(fā)布籌劃重大事項(xiàng)，于7月24日開(kāi)市起停牌，此后，每五個(gè)交易日發(fā)布一次重大資產(chǎn)重組進(jìn)程報(bào)告，如今停牌以超過(guò)兩個(gè)月，并于9月27日申請(qǐng)繼續(xù)停牌至2018年1月24日。至于具體的重組方案何時(shí)能夠發(fā)布和落實(shí)，外界還尚不得知。對(duì)此，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致電了中糧地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，目前重組方案還在進(jìn)一步協(xié)商和完善當(dāng)中，具體事項(xiàng)尚不確定，一切還需以公告為準(zhǔn)。














“A+H”回歸或指日可待













早在6年前，時(shí)任中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)的寧高寧就提出，在住宅為主的中糧地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)為主的中糧置地兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并完成后，將以A+H的方式整體上市。



時(shí)值2011年，因囤地、炒地現(xiàn)象嚴(yán)重，證監(jiān)會(huì)要求各房地產(chǎn)商IPO和再融資需征求國(guó)土資源部意見(jiàn)，實(shí)則叫停了股權(quán)融資。政策收緊之下，各大地產(chǎn)商紛紛赴港收購(gòu)海外融資平臺(tái)。


















中糧集團(tuán)選擇了以資產(chǎn)換股權(quán)的方式，把持有的商用物業(yè)注到香港上市公司僑福企業(yè)里，更名為“中糧置地”。但為了盡快登陸港股市場(chǎng)，減少獲批時(shí)間，當(dāng)時(shí)大悅城和中糧地產(chǎn)未在收購(gòu)之列。直到2014年9月，中糧置地才成功獲取中糧集團(tuán)的注資，并收購(gòu)了大悅城的多個(gè)項(xiàng)目，并在隨后更名為“大悅城地產(chǎn)”。



在此之后，A股的中糧地產(chǎn)與H股的大悅城切割成住宅與商業(yè)地產(chǎn)兩條不同產(chǎn)品線(xiàn)的獨(dú)立上市平臺(tái)，并無(wú)相互持股及控股附屬投資關(guān)系。前者主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍包括住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和部分物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，后者則專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理大悅城品牌城市綜合體。


















業(yè)內(nèi)人士分析，此次重組將使得中糧集團(tuán)旗下的兩大地產(chǎn)板塊整合成為綜合性房地產(chǎn)的旗艦平臺(tái)。其利好在于解決了集團(tuán)旗下地產(chǎn)板塊同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，同時(shí)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，此外，通過(guò)增大體量、增強(qiáng)信用，企業(yè)融資成本有望降低，財(cái)務(wù)管理得到優(yōu)化。



在中糧地產(chǎn)停牌的這兩個(gè)多月里，大悅城地產(chǎn)的股價(jià)則出現(xiàn)了顯著的上漲，并于9月18日到達(dá)最高點(diǎn)1.53元港幣，有券商人士表示，重組與業(yè)績(jī)雙重利好是大悅城地產(chǎn)股價(jià)放量上漲的直接原因。值得關(guān)注的是，前不久大悅城地產(chǎn)還與多個(gè)機(jī)構(gòu)共同成立基金，用于收購(gòu)、改造及運(yùn)營(yíng)境內(nèi)一二線(xiàn)城市存量商業(yè)物業(yè)。



不過(guò)上述券商也對(duì)此表示了擔(dān)憂(yōu)，他告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，雖然目前還無(wú)法得知具體時(shí)間，但重組的高確定性，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)或許還稱(chēng)得上一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。“不過(guò)，倘若此次收購(gòu)失敗，大悅城的股價(jià)將可能下跌至1.19元港幣附近，回調(diào)至6、7月間的價(jià)位。”

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