主題：棲霞建設(shè):走在荊棘的轉(zhuǎn)型路上

事件描述
棲霞建設(shè)發(fā)布2012年年報(bào),全年歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為3.16億元,較上年同期增15.49%;營(yíng)業(yè)收入為26.71億元,較上年同期增26.50%;基本每股收益為0.3012元,較上年同期增15.49%。
事件評(píng)論
轉(zhuǎn)型快周轉(zhuǎn)自存量房去化始。公司2012年的主要利潤(rùn)來源于南京的棲園、棲庭、上城名苑,蘇州的楓情水岸和無錫的愉憬灣,其中僅有愉憬灣項(xiàng)目為新竣工項(xiàng)目,存量房為公司2012年貢獻(xiàn)了主要的收入,并且由于存量房拿地時(shí)間較早,公司利潤(rùn)率水平保持在高位。
償債壓力妨礙公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張。公司凈負(fù)債率在2012年1季度達(dá)到高點(diǎn)后雖然持續(xù)下降,但仍然維持在歷史高位,貨幣資金/(1年以內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債+短期借款)持續(xù)下滑,表明公司面臨持續(xù)較大的償債壓力。在去杠桿化的路徑之下,公司業(yè)務(wù)難于實(shí)現(xiàn)大幅擴(kuò)張。
以儲(chǔ)備消化為主實(shí)現(xiàn)未來業(yè)績(jī)。公司可結(jié)商品房建筑面積達(dá)194.7萬方,可結(jié)保障房項(xiàng)目面積118.57萬方,足以保證公司未來3年的銷售需要。
2013年收入大幅上升,毛利大幅下滑。2013年為公司貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)的主要包括南京的幸福城,蘇州的棲庭以及無錫三個(gè)項(xiàng)目,竣工項(xiàng)目的大幅增加將使得公司收入大幅上升。其中幸福城項(xiàng)目為保障房項(xiàng)目,體量較大且毛利較低,這就使得公司2013年毛利率水平將大幅下滑。同時(shí),由于公司持有電子網(wǎng)板廠50%股權(quán),預(yù)計(jì)政府返還收入約能貢獻(xiàn)1億元左右稅前收益。
投資建議。雖然公司謀求走快周轉(zhuǎn)道路,增加中小戶型商品房比例,但是項(xiàng)目?jī)?chǔ)備仍然偏中高端,較高的債務(wù)壓力使得公司短期內(nèi)仍將持續(xù)去杠桿,預(yù)計(jì)公司13、14年EPS分別為0.39元和0.50元,對(duì)應(yīng)PE分別為10.19倍和7.79倍,維持謹(jǐn)慎推薦評(píng)級(jí)

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