主題：華聯(lián)控股易主恒裕與背后的汕尾首富龔俊龍

每一個(gè)被看上的“特色”資產(chǎn)背后，都有一段值得玩味的博弈故事。

6月18日，華聯(lián)控股在深圳華聯(lián)大廈召開(kāi)年度股東大會(huì)，公司董事長(zhǎng)丁躍、總經(jīng)理李云等人列席。

席間，與會(huì)投資者最關(guān)心的仍是由來(lái)已久的控股股東華聯(lián)發(fā)展股份變更一事，管理層對(duì)此明確稱(chēng)，“恒裕入主已基本成定局，目前在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)” 。

2018年至2020年，華聯(lián)控股營(yíng)業(yè)收入分別為33.35億元、31.7億元、27.05億元。而非招拍掛獲得的低成本土儲(chǔ)使其自2015年至今始終保持70%左右的毛利率，負(fù)債規(guī)模也遠(yuǎn)不到“三道紅線(xiàn)”標(biāo)準(zhǔn)。

另一邊，在房企皆欲擴(kuò)張沖擊千億規(guī)模的階段，早在2009年就進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的華聯(lián)控股因“看淡規(guī)模”而被市場(chǎng)稱(chēng)為“特色房企”。華聯(lián)控股目前市值僅為53.57億元、總股本14.84億股。

于是，這自然引來(lái)了資本直接或間接對(duì)上市公司控股權(quán)的垂青，擁有地緣優(yōu)勢(shì)的潮商恒裕集團(tuán)及龔氏家族“近水樓臺(tái)”。

股權(quán)之變

“大的有大的活法，小的有小的活法。有些企業(yè)注重做產(chǎn)品，利潤(rùn)率很高，生存不受規(guī)模影響?！笨偨?jīng)理李云曾在2018年7月向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體這樣表示對(duì)房企規(guī)模的看法。

根據(jù)年報(bào)，華聯(lián)控股2020年?duì)I收為27.05億元，歸母凈利潤(rùn)為5.51億元，毛利率為65.02％。公司共有4個(gè)在售、在建項(xiàng)目，其中華聯(lián)城市全景、華聯(lián)城市商務(wù)中心（即原華聯(lián)南山B區(qū)）地處大本營(yíng)深圳，而錢(qián)塘公館與全景天地則位于杭州。值得注意的是，華聯(lián)城市商務(wù)中心確認(rèn)銷(xiāo)售收入達(dá)到17.62億元，占營(yíng)收比例超過(guò)65％。

在“三道紅線(xiàn)”方面，截至2020年，其總負(fù)債及總資產(chǎn)分別50.19億元及108.4億元，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約43.38％，遠(yuǎn)未及“紅線(xiàn)”要求的70％。而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額約40.6億元，占據(jù)總資產(chǎn)近37.45％的比重。

可以看出，華聯(lián)控股目前主營(yíng)業(yè)務(wù)比較單一，聚焦于深圳、杭州等城市。截至今年5月，“華聯(lián)城市全景”項(xiàng)目除8200多平方米商業(yè)自持出租外，目前剩余3套尾盤(pán)在銷(xiāo)售；杭州公館只有1.3萬(wàn)平方米未售。

目前尚未開(kāi)發(fā)的土儲(chǔ)只有公司稱(chēng)“正進(jìn)行項(xiàng)目申報(bào)等相關(guān)工作”的華聯(lián)南山A區(qū)城市更新項(xiàng)目，占地7.77萬(wàn)平方米，屬于工業(yè)用地改保障性住房項(xiàng)目。除此以外，近年來(lái)并沒(méi)有新增項(xiàng)目。

對(duì)于拿地的方式，華聯(lián)控股曾公開(kāi)表示，“目前不會(huì)通過(guò)招拍掛獲取土地，更多會(huì)通過(guò)合作或者并購(gòu)的方式拿地。”

另一方面，華聯(lián)控股也以11.08%的高股息率受到部分股民關(guān)注。

自1994年上市至今，華聯(lián)控股累計(jì)現(xiàn)金分紅22.54億元。數(shù)據(jù)顯示，目前，公司股東總戶(hù)數(shù)為5.69萬(wàn)戶(hù)，人均持有金額9.516萬(wàn)元。2020年擬按照每10股派發(fā)2.3元現(xiàn)金，合計(jì)分紅約3.41億元，占公司2020年歸母凈利潤(rùn)的61.89％。

在不少投資者看來(lái)，上市公司的股東分紅雖是檢驗(yàn)其盈利質(zhì)量的考量之一，但更希望公司能夠積極轉(zhuǎn)型和開(kāi)拓其他業(yè)務(wù)以此擴(kuò)大利潤(rùn)規(guī)模。因此，股東們十分關(guān)心公司控股股東是否能夠給到上市公司更好的支持。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從投資者方面了解到，本次股東會(huì)上，有股東問(wèn)及公司控股股東變更事項(xiàng)時(shí)，華聯(lián)控股管理層持看好態(tài)度：“恒裕入主華聯(lián)集團(tuán)后，符合一定條件的情況下或成為公司的實(shí)際控制人，將有利于公司轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)發(fā)展?！?br />
2020年10月22日，華聯(lián)控股宣布收到恒裕集團(tuán)及恒裕資本聯(lián)名發(fā)來(lái)的告知函，告知恒裕集團(tuán)及恒裕資本已間接持有金研海藍(lán)63.5714%股權(quán)。

而杭州金研（金研海藍(lán)及子公司金研海盛的統(tǒng)稱(chēng)）擬以55億元總對(duì)價(jià)，向錦江集團(tuán)、河南富鑫、浙江康瑞手中收下華聯(lián)控股第一大股東華聯(lián)集團(tuán)約54%股權(quán)，從而間接控股華聯(lián)控股。但這一方案因杭州金研與錦江集團(tuán)案件糾紛而使得股權(quán)轉(zhuǎn)讓擱淺，具體進(jìn)展還未曾正式披露。

“若是錦江集團(tuán)一攬子股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成，意味著恒裕集團(tuán)及恒裕資本將間接控股華聯(lián)控股，引發(fā)上市公司控制權(quán)變更?！北藭r(shí)有地產(chǎn)分析師指出。

另?yè)?jù)天眼查2021年4月13日消息顯示，深圳市恒裕資本管理有限公司以8527萬(wàn)元收購(gòu)華聯(lián)集團(tuán)發(fā)展有限公司1.27%股權(quán)。

汕尾首富

不難發(fā)現(xiàn)，華聯(lián)控股引來(lái)了資本的伺機(jī)而動(dòng)，這次的主角是汕尾首富

在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，從不缺乏有著敏銳嗅覺(jué)的潮汕企業(yè)的身影。華聯(lián)控股在2020年年報(bào)中表示，目前公司不存在實(shí)際控制人。而上述收購(gòu)?fù)瓿珊?，恒裕集團(tuán)將替代華聯(lián)集團(tuán)，成為華聯(lián)控股的控股股東。

和其他潮商相比，恒裕集團(tuán)創(chuàng)始人龔俊龍?jiān)谏钲趶氖碌禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，上世紀(jì)90年代憑藉其家族在香港的關(guān)系，初入籍香港并涉足房地產(chǎn)行業(yè)，花重金購(gòu)置不少香港寫(xiě)字樓，隨著1998年金融危機(jī)來(lái)襲虧損數(shù)十億，隨后才進(jìn)軍深圳市場(chǎng)，但其為數(shù)不多的項(xiàng)目卻多是以豪宅為主。

據(jù)了解，在2016年，恒裕濱城二期以單盤(pán)100億元的銷(xiāo)售額名噪一時(shí)，并且成為深圳市首個(gè)均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的住宅項(xiàng)目，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)深圳住宅房?jī)r(jià)之最。而高310米的恒裕深圳灣是深圳灣的“三大高地標(biāo)”之一，均價(jià)在15.3萬(wàn)元/平方米。

除此之外，其還有深圳市福田區(qū)“香蜜湖九號(hào)大院”，以及聯(lián)合凱德置地聯(lián)合開(kāi)發(fā)的全球第八座“來(lái)福士廣場(chǎng)”，攜手美國(guó)紐約新世貿(mào)締造者“兆華斯坦”合作的“前海金融中心”等多個(gè)精品豪宅及大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

公開(kāi)資料顯示，龔俊龍創(chuàng)建的恒裕集團(tuán)成立于1987年，由香港恒裕控股有限公司全資控股，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)，并涵蓋金融、礦山、酒店、貿(mào)易、商業(yè)、物管等多元領(lǐng)域，資產(chǎn)超千億。

創(chuàng)始人龔俊龍生于1959年10月，祖籍廣東省汕尾陸豐市甲子鎮(zhèn)。同為陸豐人的還有仁恒置地的鐘聲堅(jiān)、富安娜的林國(guó)芳等。

據(jù)《2018胡潤(rùn)全球富豪榜》顯示，龔俊龍以185億財(cái)富值登頂“汕尾首富”。2020年2月26日，以140億元財(cái)富名列《2020胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)富豪榜》第146位。

但近年來(lái)，恒裕集團(tuán)幾乎很少出現(xiàn)在土地招拍掛市場(chǎng)，目前土地儲(chǔ)備多是以舊改為主。資料顯示，恒裕城市更新集團(tuán)在深圳及周邊擁有40多個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，累計(jì)占地面積近500萬(wàn)平方米。

2021年1月28日，位于深圳市南山區(qū)的華聯(lián)花園宣布正式舊改簽約率達(dá)95%，占地面積3萬(wàn)多平米，而該項(xiàng)目于2018年便由恒裕集團(tuán)進(jìn)駐啟動(dòng)舊改。去年7月26日，西鄉(xiāng)街道共樂(lè)舊村城市更新項(xiàng)目公布成交結(jié)果，獲得人為深圳市恒裕實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司。

在舊改項(xiàng)目之外，恒裕集團(tuán)還通過(guò)參與資本運(yùn)作的方式擴(kuò)展規(guī)模。目前，62歲的龔俊龍已經(jīng)退休，由長(zhǎng)子龔海鵬接任集團(tuán)董事長(zhǎng)，而次子龔澤民擔(dān)任恒裕資本董事長(zhǎng)。

值得關(guān)注的是，目前恒裕資本已參與投資多個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，在教育、證券、基金、保險(xiǎn)和投資領(lǐng)域均有布局。一方面，進(jìn)行策略性并購(gòu)重組，比如PINTEREST、SPACEX、VENTURE SHARES、HARMONY FOUNDATION、ASIAN CITRUS、修能資本、金斧子、超級(jí)阿姨等。另一方面，透過(guò)外匯、指數(shù)、債券、期貨及二級(jí)市場(chǎng)等多渠道投資，進(jìn)行資產(chǎn)配置、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖。

據(jù)官方網(wǎng)站顯示，恒裕資本目前已間接控股國(guó)內(nèi)A股及港股上市公司兩家，未來(lái)將謀求集團(tuán)旗下資產(chǎn)拆分上市，并計(jì)劃申辦國(guó)內(nèi)外金融牌照，將資本力量向保險(xiǎn)、證券、銀行業(yè)進(jìn)行延伸。

控股華聯(lián)集團(tuán)之余，恒裕在資本市場(chǎng)的版圖也將持續(xù)拓展。

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