主題：保利地產(chǎn)價格下降未見對毛利率產(chǎn)生明顯影響

前5個月實現(xiàn)銷售收入66.5億人民幣。保利地產(chǎn)08年前5個月預(yù)售面積達(dá)到88.56萬平方米，銷售金額達(dá)到66.5億人民幣，完成08年銷售計劃的27.7%。前5個月銷售金額同比增長24%，銷售面積同比增長44%。公司計劃6月在北京及上海推出四個項目，我們預(yù)計6月銷售數(shù)據(jù)將創(chuàng)下新高。

　　
　　 價格下降未見對毛利率產(chǎn)生明顯影響。保利地產(chǎn)在廣州的房地產(chǎn)項目比重較大，占總可售建筑面積的20%。在房價快速下降以及投資需求受到擠壓之后，隨著真實需求入場，當(dāng)?shù)厥袌龀山涣柯袁F(xiàn)復(fù)蘇。公司以合理定價推出的廣州項目(約較07年5月定價上升10%)的銷售情況仍然良好。我們考慮到廣州地區(qū)房價的下降后，發(fā)現(xiàn)08年度毛利率仍然上升了3個百分點，這是由于預(yù)售項目的平均售價及毛利率仍然高于去年結(jié)算的項目。

　　
　　 公司債成功發(fā)行有助于控制財務(wù)成本。公司獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)發(fā)行不超過43億人民幣公司債。該筆公司債的票面利率預(yù)計將較銀行貸款利率低15-20%，這有助于降低高企的財務(wù)成本。發(fā)行公司債還有助于改善公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)，減少短期貸款償還風(fēng)險。

　　
　　 積極擴(kuò)張帶來較高負(fù)債率。正如我們之前所見，保利地產(chǎn)是08年少數(shù)幾家仍然保持較快土地收購步伐的房地產(chǎn)商之一。年初至今公司收購了7個項目，總建筑面積308萬平方米，平均土地成本在1,088元/平方米，幾乎是07年土地成本的一半。公司計劃今年全年仍將投資80-100億人民幣進(jìn)行土地收購。我們認(rèn)為保利地產(chǎn)的國企背景以及母公司的財力支持能夠使其在緊縮環(huán)境下仍保持較為積極的擴(kuò)張策略，此時的低成本地價也將為未來良好的業(yè)績回報埋下伏筆。但是我們預(yù)計，如果不進(jìn)行股權(quán)融資，公司08年底的凈負(fù)債率將由1季度末的106%上升至118%。



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