主題：大悅城2020年年度董事會經(jīng)營評述

大悅城2020年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：

一、概述


（一）報告期市場環(huán)境分析　　2020年，面對錯綜復(fù)雜的國際環(huán)境及新冠肺炎疫情的沖擊，中國經(jīng)濟(jì)政策更加注重“穩(wěn)增長”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”的平衡，推動生產(chǎn)、消費、出口穩(wěn)步復(fù)蘇。中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“V”型復(fù)蘇的特點，在一季度回落后穩(wěn)步回升，全年GDP增速達(dá)到了2.3%，為全球唯一實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長的主要經(jīng)濟(jì)體。房地產(chǎn)業(yè)政策方面，中央始終堅持“房住不炒”的總基調(diào)，疫情期間的政策以支持和幫扶企業(yè)渡過難關(guān)為主，各地頻繁出臺房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策，房地產(chǎn)市場快速恢復(fù)；在疫情得到控制后，房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)中趨緊，各地落實因城施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！　【C合來看，房地產(chǎn)業(yè)在疫情背景下的市場恢復(fù)速度超過預(yù)期。盡管一季度房地產(chǎn)市場有所回落，但需求只是被延后，并未消失，二季度開始市場平穩(wěn)回升，全年全國商品房銷售額達(dá)到了17.36萬億元，同比增長8.7%；商品房銷售面積也達(dá)到了17.61億平方米，同比增長2.6%，均再創(chuàng)新高。其中，一線城市市場需求韌性高，房地產(chǎn)市場恢復(fù)較快，全年成交呈現(xiàn)增長趨勢；二線城市整體規(guī)模有所調(diào)整，內(nèi)部持續(xù)分化；分布于長三角、珠三角的三四線城市，市場恢復(fù)也較快?！　∈芊康禺a(chǎn)調(diào)控政策及新冠肺炎疫情影響，公司已進(jìn)入的部分重點城市上半年市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，總體為增長態(tài)勢，2020年重點城市房地產(chǎn)市場成交如下1：　　1數(shù)據(jù)來源為中指數(shù)據(jù)庫?！　?2020年北京商品房成交均價含保障房價格?！　?此處數(shù)據(jù)以商品住宅銷售價格替代商品房銷售價格，同比也為商品住宅銷售價格同比?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)在疫情防控步入常態(tài)化后逐步復(fù)蘇，各項消費支持政策也帶動消費持續(xù)回暖。但由于疫情影響，全年全國大于兩萬平方米的購物中心開業(yè)數(shù)量不足300座6，同比下降近四成。疫情也在加速行業(yè)變革，催生了線上商城、直播賣貨、市集活動等新風(fēng)向。疫情得到控制后，購物中心更加注重休閑、娛樂、社交的聚客效應(yīng)，節(jié)日營銷、IP營銷等活動層出不窮，社群運營、首店經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅品牌等成為行業(yè)關(guān)注點，品牌也開啟新一輪拓店布局?！　?020年是極不平凡的一年，在這場疫情大考中，中國交上了一份近乎滿分的答卷。這一年中國房地產(chǎn)市場，銷售額、銷售面積均創(chuàng)新高，展現(xiàn)出了強(qiáng)大的發(fā)展韌性?！　。ǘ﹫蟾嫫诠窘?jīng)營回顧　　1、總體經(jīng)營情況　　2020年，面對新冠疫情沖擊下的嚴(yán)峻市場環(huán)境，公司調(diào)整思路、把握機(jī)會、迎難而上，積極履行央企責(zé)任，帶動產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，幫助商戶度過難關(guān)；同時，繼續(xù)提升經(jīng)營效率和管理效益，持續(xù)完善標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，優(yōu)化組織管控，推進(jìn)精細(xì)化管理。公司全年實現(xiàn)銷售額（全口徑）694億元，銷售面積（全口徑）312萬平方米。公司積極應(yīng)對疫情給持有型業(yè)務(wù)帶來的負(fù)面影響，搶客流、促銷售、控費用，持續(xù)保持品牌影響力?！　⊥恋貎浞矫?，公司貫徹精準(zhǔn)投資理念，堅持穩(wěn)中求好的原則，優(yōu)化戰(zhàn)略布局，提升投資質(zhì)量。報告期內(nèi)，公司獲取項目18個，成功獲取廈門大悅城綜合體、南昌大悅城綜合體地塊。目前公司已進(jìn)入了全國36個城市（含香港），土地儲備主要分布于京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝等核心都市圈。2020年全年新增土地面積205.65萬平方米，新增土儲計容建筑面積456.73萬平方米，土地款總額209.12億元，平均樓面價為4,579元/平方米，平均溢價率為10.2%。截止2020年末，公司土地儲備可售貨值約2460億元?！　?杭州數(shù)據(jù)口徑為上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)和余杭區(qū)。　　5此處數(shù)據(jù)以商品住宅銷售價格替代商品房銷售價格，同比也為商品住宅銷售價格同比?！　?數(shù)據(jù)來源：聯(lián)商網(wǎng)https://www.sohu.com/a/443718826_760428　　資金方面，公司強(qiáng)化現(xiàn)金管控，降低融資成本，提升資金管理水平。公司狠抓銷售回款，2020年實現(xiàn)權(quán)益銷售回款648.73億元，同比增長6.9%，保障了公司現(xiàn)金流安全。同時，公司憑借良好的市場信用，積極拓寬融資渠道，有效地降低了公司整體的融資成本：2020年3月控股子公司中糧置業(yè)投資有限公司發(fā)行15億元公司債券，2020年8月公司發(fā)行20億元公司債，2020年11月中糧置業(yè)投資有限公司發(fā)行15億元中期票據(jù)。報告期末，公司有息負(fù)債余額708.06億元，長短期融資結(jié)構(gòu)合理匹配并不斷優(yōu)化。平均融資成本降至5.10%，較年初下降0.13個百分點，處于行業(yè)較低水平。報告期末，公司現(xiàn)金短債比1.76，公司短期償債能力較強(qiáng)；凈負(fù)債率85.53%；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率71.76%?！　」境掷m(xù)深化大運營體系應(yīng)用，運營效率和工程質(zhì)量穩(wěn)步提升。公司堅持推進(jìn)以“計劃、貨值、利潤、現(xiàn)金流（TVPC）”為核心的大運營標(biāo)準(zhǔn)和管理體系應(yīng)用，截至報告期末，拿地到開工平均周期7.4個月，拿地到開盤平均周期11.2個月，拿地到現(xiàn)金流回正平均周期29個月，分別較推行前縮短2.7個月、6.3個月、10個月，回報指標(biāo)顯著提升。同時，公司從嚴(yán)從緊加大考核和問責(zé)激勵力度，實施月度業(yè)績龍虎榜、業(yè)績排名紅黑榜公示機(jī)制，對業(yè)績偏差嚴(yán)重、觸碰業(yè)績底線的團(tuán)隊，加大問責(zé)懲罰力度?！　蟾嫫趦?nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入384.45億元，同比增長13.76%；全年經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流98.14億元，同比增長149.29%。報告期末公司總資產(chǎn)1,998.71億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)183.51億元，較年初減少5.18%，主要是由于本年結(jié)算項目中低毛利項目占比提高，商品房銷售毛利率較去年的38%下降約10個百分點；以及受宏觀調(diào)控及疫情影響，公司部分在建在售項目銷售價格未達(dá)預(yù)期，個別項目因疫情工期延誤，成本增加，公司對相應(yīng)的資產(chǎn)計提了減值?！　?、各業(yè)務(wù)板塊經(jīng)營情況　　銷售型業(yè)務(wù)　　2020年初，新冠肺炎疫情集中爆發(fā)，1-2月在疫情影響下，各地售樓處、施工現(xiàn)場被迫關(guān)停，全年供貨、銷售、交付節(jié)點被迫延遲，全國商品房銷量下滑超三成。公司銷售型業(yè)務(wù)快速反應(yīng)，采用各類創(chuàng)新手段促銷售、促回款，提振客戶購房信心。同時，發(fā)布“Hygienic更衛(wèi)生”、“Hospitable更舒適”、“Heart-Warming更愉悅”的3H健康居住體系，提高產(chǎn)品的健康配置，在各項目全面鋪開，獲得了良好的市場反饋。隨著疫情得到控制，在復(fù)工復(fù)產(chǎn)帶動下，地產(chǎn)行業(yè)成交情況明顯回暖，公司緊抓市場窗口期推動銷售，2020年實現(xiàn)銷售面積312萬㎡，同比增長8%，銷售金額694億，同比下降2%，銷售均價2.23萬元/㎡，同比下降10%。其中，黃巖瑞府項目、眉山天府智慧城項目、沈陽隆悅祥云項目、濟(jì)南祥云項目等首開項目開盤當(dāng)日去化率達(dá)80%以上，獲得市場贊譽(yù)。2020年度，公司住宅類項目實現(xiàn)結(jié)算面積（全口徑）229萬平米，結(jié)算收入（全口徑）624億元?！　≠徫镏行摹　蟾嫫谀境钟幸验_業(yè)10個大悅城購物中心、1個春風(fēng)里項目及1個祥云小鎮(zhèn)項目（不含管理輸出項目），分別位于北京、上海、天津、沈陽、成都、杭州、煙臺、西安等8個城市。購物中心可出租面積共計90.77萬平方米，全年平均出租率93.9%。公司通過管理輸出（輕資產(chǎn)）模式運營天津和平大悅城項目、昆明大悅城項目以及鞍山大悅城項目。　　公司在建擬建的大悅城10個，位于北京、武漢、重慶、成都、濟(jì)南、三亞、深圳、廈門、南昌等城市，其中南昌和廈門項目為報告期內(nèi)新增；在建擬建的大悅春風(fēng)里項目2個，位于北京、蘇州等城市；在建的祥云小鎮(zhèn)項目2個，位于青島、武漢等城市；同時，報告期內(nèi)新增在建輕資產(chǎn)項目2個，位于長沙和無錫等城市?！　?020年購物中心運營受新型冠狀病毒疫情影響顯著，客流量、出租率下降,同時公司積極履行央企社會責(zé)任，對租戶推出租金減免政策以減輕其經(jīng)營壓力。為應(yīng)對疫情對線下實體商業(yè)的沖擊，公司迅速搭建線上商城，在1個月的時間內(nèi)完成全國13個在營商業(yè)項目的部署上線，結(jié)合小程序直播、社群導(dǎo)購等創(chuàng)新功能，有效幫助入駐商戶實現(xiàn)庫存去化與資金回籠，攜手度過難關(guān)；在疫情逐步控制后，公司及時把握商業(yè)復(fù)蘇時機(jī)，聯(lián)動13個項目打造“大悅嗨新節(jié)”、“大悅瘋搶節(jié)”等線下活動，提振線下銷售，并在后期把握各節(jié)日時點，銷售額在11月成功恢復(fù)至高位，同比提升5.9%。2020年多家主力店品牌、行業(yè)知名品牌的首店或旗艦店進(jìn)駐大悅城，公司在商業(yè)領(lǐng)域持續(xù)保持領(lǐng)先地位?！　≡谑袌霾焕沫h(huán)境下，鞍山大悅城和首個春風(fēng)里項目北京大興大悅春風(fēng)里在2020年均已順利開業(yè)，市場反響良好。大興大悅春風(fēng)里開業(yè)當(dāng)天出租率91%，開業(yè)率達(dá)90%，開業(yè)當(dāng)天引爆大興商圈，客流突破15萬人次?！　懽謽桥c產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)　　公司持續(xù)優(yōu)化提升3C運營服務(wù)體系，推進(jìn)寫字樓及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)運營標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。公司在存量辦公物業(yè)改造提升方面公司擁有豐富經(jīng)驗。此前，以中糧廣場C座改造代表的城市更新項目順應(yīng)城市發(fā)展需求，成為助力地方經(jīng)濟(jì)騰籠換鳥、片區(qū)重構(gòu)的樣板，得到市場高度認(rèn)可。2020年，公司繼續(xù)拓展存量物業(yè)的升級改造項目，新增管理輸出項目中糖大廈、雙子座大廈?！　」驹谏钲诘鹊?fù)碛休^大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目及儲備用地，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體出租率達(dá)97%，收繳率接近100%。初步完成產(chǎn)業(yè)資源平臺搭建，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)集聚。創(chuàng)芯研發(fā)中心、創(chuàng)邑031等項目進(jìn)入穩(wěn)定運營階段，各項運營指標(biāo)良好?！　【频昱c長租公寓　　2020年新冠疫情的爆發(fā)使酒店市場遭受重大打擊，酒店業(yè)績遭受重創(chuàng)。公司酒店板塊在嚴(yán)格落實防疫措施的同時，一方面突破傳統(tǒng)模式，利用品牌跨界、新媒體、線上直播等形式創(chuàng)新營銷，增加收入；一方面嚴(yán)格控制成本，爭取稅收減免等惠企政策，減少疫情帶來的不利影響。隨著二季度國內(nèi)疫情得到控制，市場逐步復(fù)蘇，酒店出租率穩(wěn)步提升，9至12月份營業(yè)收入均超過去年同期，全年酒店板塊經(jīng)營收入5.98億元，較上年同期減少28.91%，明顯縮小了上半年疫情造成的營收差距。　　長租公寓業(yè)務(wù)面對疫情的沖擊，穩(wěn)中求進(jìn)，按照擇機(jī)發(fā)展的策略，在深圳新開業(yè)三家大悅樂邑門店。報告期末，公司在深圳、北京、天津持有或運營8個門店。長租公寓業(yè)務(wù)在深圳寶安區(qū)已初具規(guī)模，并且與政府部門、企業(yè)進(jìn)行人才安居合作，取得良好效果?！　蟾嫫谀?，公司、子公司及合營聯(lián)營公司的房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售、出租等情況見以下表格（除已標(biāo)明是權(quán)益數(shù)據(jù)外，其他數(shù)據(jù)均為全口徑，權(quán)益比例為公司最終持股比例）?！　”硪唬盒略鐾恋貎漤椖俊　”矶豪塾嬐恋貎淝闆r　　注1、剩余可開發(fā)計容建筑面積指尚未開工計容建筑面積?！　∽?：截至本報告期末，公司在深圳寶安區(qū)擁有物業(yè)建筑面積約132萬平方米：新安片區(qū)建筑面積約33萬平方米（占地約17萬平方米）、福海片區(qū)（含長營、全一項目）建筑面積約99萬平方米（占地約70萬平方米）；本報告期進(jìn)展如下：　　固戍項目：該項目包含長營與全一兩個權(quán)屬地塊。長營北地塊于2018年6月19日完成城市更新單元計劃公告、全一北地塊于2019年6月5日完成城市更新單元計劃公告，長營北地塊于2019年8月13日、全一北地塊于2019年12月3日分別取得產(chǎn)業(yè)規(guī)劃批復(fù)。長營北地塊擬更新方向為普通工業(yè)用地+新型產(chǎn)業(yè)用地、全一北地塊擬更新方向為普通工業(yè)用地。統(tǒng)一規(guī)劃更新單元用地面積共計141,897平方米。長營、全一北地塊于2020年4月提交規(guī)劃申報，現(xiàn)處于專規(guī)報批階段。大洋工業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)項目：于2018年2月納入城市更新單元計劃，更新方向以普通工業(yè)為主，更新單元面積為187,631平方米，擬拆除范圍用地面積為166,439平方米，目前處于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃申報及專項規(guī)劃修訂申報、產(chǎn)業(yè)資源培育及導(dǎo)入階段?！　”砣喉椖块_發(fā)情況　　注1：公司積極參與城市更新，通過城市更新方式獲取項目，深圳中糧天悅壹號、69區(qū)創(chuàng)芯研發(fā)中心、深圳祥云國際、深圳云景國際、深圳25區(qū)項目和福田大悅中心項目均為城市更新項目?！　∽?：上表中部分項目累計結(jié)算面積大于累計銷售面積是由于累計結(jié)算面積包含車位面積?！　∽?：上述項目名稱后面帶有“*”符號的為新增項目。　　注4：完工進(jìn)度依據(jù)項目取得竣工備案證的節(jié)點確定?！　”硭模喉椖夸N售情況　　表五：主要項目出租情況　　表六：土地一級開發(fā)情況　　注：款項回收情況為本期回款情況。　　3、報告期末融資情況　　4、向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔(dān)?！　」咀鳛榉康禺a(chǎn)的開發(fā)商及銷售商，采取行業(yè)通行的按揭銷售模式。公司邀請商業(yè)銀行為購買公司所開發(fā)商品房而需要借款的購房人提供按揭貸款。商業(yè)銀行根據(jù)其自身的規(guī)章制度對提出借款申請的購房人進(jìn)行審核，對符合銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)的，銀行和購房人簽訂抵押借款合同，發(fā)放按揭貸款?！　」緸榻杩钊耍ㄙ彿咳耍┚桶唇屹J款債務(wù)提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保，保證期間從借款合同簽訂之日起至借款人（購房人）辦妥以商業(yè)銀行為抵押權(quán)人的正式抵押手續(xù)并向商業(yè)銀行交付他項權(quán)證之日止（公司一般在交付房產(chǎn)給購房人之日起一年內(nèi)為購房人辦理并取得《房地產(chǎn)證》），公司階段性連帶保證責(zé)任自動解除。鑒于購房人是抵押借款合同項下的債務(wù)人，不歸還商業(yè)銀行按揭貸款的可能性很小，因而公司因提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保而實際履行保證責(zé)任的可能性很小。公司提供階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保不影響公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)。從公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實際經(jīng)營情況看，尚未出現(xiàn)因借款人（購房人）不歸還商業(yè)銀行貸款而直接由公司履行相應(yīng)保證責(zé)任形成公司實際損失的情形。　　截止2020年12月31日，尚未結(jié)清的擔(dān)保金額為人民幣1,730,246.67萬元?！　?、董監(jiān)高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監(jiān)高）　　二、主營業(yè)務(wù)分析　　1、概述　　是否與經(jīng)營情況討論與分析中的概述披露相同二、核心競爭力分析　　公司堅持戰(zhàn)略引領(lǐng)，定位“城市運營商與美好生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略方向，服務(wù)于人民美好生活，服務(wù)于城市實心化發(fā)展。目前，公司形成了以多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展能力、整合創(chuàng)新能力、多元化的土地獲取能力、領(lǐng)先的商業(yè)經(jīng)營能力、快速高效的運營能力，以及良好的品牌美譽(yù)度和影響力為特點的核心競爭力?！　?、多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展能力　　公司業(yè)務(wù)范圍覆蓋住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、寫字樓、酒店、長租公寓等多元業(yè)態(tài)，以持有型業(yè)務(wù)和銷售型業(yè)務(wù)為核心的雙輪驅(qū)動模式，使公司能滿足多元化的市場需求，并具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。近年來，公司不斷探索、完善“商、產(chǎn)、文、旅、科、居”產(chǎn)業(yè)生態(tài)，讓不同業(yè)態(tài)相互支持、相互提升，形成有機(jī)的整體，激發(fā)各業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展?jié)摿?，提高發(fā)展質(zhì)量?！　?、整合創(chuàng)新能力　　隨著中國經(jīng)濟(jì)邁向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、服務(wù)于人民美好生活的訴求日益強(qiáng)烈。為適應(yīng)新的發(fā)展需求，房企逐漸從單純的開發(fā)向城市運營、服務(wù)延伸，從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)探索發(fā)展。行業(yè)的發(fā)展對房企的整合創(chuàng)新能力提出了更高的要求。公司在鞏固現(xiàn)有住宅與商業(yè)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，明確自身“城市運營商與美好生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，綜合國家政策導(dǎo)向、行業(yè)發(fā)展趨勢、自身資源優(yōu)勢等，積極整合優(yōu)質(zhì)資源，形成城市開發(fā)綜合創(chuàng)新能力?！　?、多元化的土地獲取能力　　公司充分挖掘區(qū)域價值、地塊價值與產(chǎn)業(yè)價值，廣開合作渠道，結(jié)合中糧集團(tuán)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和大悅城品牌優(yōu)勢，實現(xiàn)“精準(zhǔn)投資”。一方面，通過公開市場與非公開市場并重、輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)并重、自主拿地與合作拿地并重的方式，獲得優(yōu)質(zhì)土地；另一方面，充分盤活內(nèi)外部資源，獲取城市更新等存量土地，通過片區(qū)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)整合能力，爭取投資回報最大化，最大化的獲取土地儲備，為公司未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)?！　?、領(lǐng)先的商業(yè)運營能力　　公司旗下大悅城地產(chǎn)是中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。大悅城產(chǎn)品精準(zhǔn)定位18-35歲新興中產(chǎn)階級，具有較強(qiáng)的運營能力和品牌影響力，受到優(yōu)質(zhì)客戶青睞。獨創(chuàng)的“主題街區(qū)商業(yè)模式”，結(jié)合公司領(lǐng)先的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)和長期運營經(jīng)驗，實現(xiàn)了精準(zhǔn)招商、合理引導(dǎo)客群，捕捉運營需求，行業(yè)運營優(yōu)勢明顯。公司在商業(yè)領(lǐng)域具有涵蓋招商、運營、推廣和研策全條線人才體系，并建立了成熟的人才培養(yǎng)體系，為未來發(fā)展注入力量?！　?、快速高效的運營能力　　公司緊跟地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，大力推進(jìn)大運營體系建設(shè)，提高項目資金運營效率，實現(xiàn)公司規(guī)模的跨越式發(fā)展。大運營體系旨在促進(jìn)各部門協(xié)同經(jīng)營，實現(xiàn)精細(xì)化管理，促進(jìn)運營效率提升。大運營體系的建立能為資金的高速周轉(zhuǎn)提供有力保障，形成快速高效的住宅開發(fā)能力，助力公司實現(xiàn)快速的規(guī)模擴(kuò)張?！　?、良好的品牌美譽(yù)度和影響力　　公司依托中糧集團(tuán)良好的品牌形象，以及“大悅城”商業(yè)知名品牌，具有較強(qiáng)市場吸引力，在項目拓展方面也擁有獨特優(yōu)勢。公司不斷提升工程質(zhì)量和商業(yè)運營能力，傳遞“健康、安全、智能、綠色”的住宅品牌理念，堅持“年輕、時尚、潮流、品位”的商業(yè)運營理念，持續(xù)提升產(chǎn)品力、服務(wù)力，塑造了良好的品牌美譽(yù)度和產(chǎn)品聲譽(yù)。2020年，針對疫情之下消費者居住理念的改變，公司發(fā)布了針對住宅和健康生活的“3H健康居住體系”，讓消費者住的更衛(wèi)生、更舒適、更愉悅，品牌影響力及美譽(yù)度進(jìn)一步提升。三、公司未來發(fā)展的展望　?。ㄒ唬┬袠I(yè)格局和趨勢　　2021年是我國“十四五”的開局之年，以國內(nèi)循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局將加快構(gòu)建。2020年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上明確指出，2021年仍將“堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)”，并指出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，為今年經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。2021年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)將保持恢復(fù)態(tài)勢，房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅持“房住不炒”的總基調(diào)，地方因城施策更加靈活適度，行業(yè)整體發(fā)展平穩(wěn)向好。住宅消費市場方面，我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，多地放開落戶政策，吸引人才回流，將會為市場帶來發(fā)展空間；疫情也進(jìn)一步催生了人們對于住宅升級的需求，改善型需求將持續(xù)釋放。商業(yè)地產(chǎn)方面，中國擁有14億人口，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過1萬美元，是全球最大的和最具有潛力的消費市場，“雙循環(huán)”政策推動內(nèi)需釋放，將為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供空間。但疫情帶來的消費習(xí)慣的改變?nèi)栽谟绊懼袠I(yè)的發(fā)展，數(shù)字化技術(shù)將進(jìn)一步廣泛應(yīng)用，社群運營更加重要，購物中心的多元性也將持續(xù)加強(qiáng)?！　。ǘ┕景l(fā)展戰(zhàn)略　　展望公司未來發(fā)展，站在“十四五”開局新起點上，公司將以推進(jìn)城市發(fā)展升級為己任，不斷提升品牌價值和行業(yè)引領(lǐng)力，堅持“雙輪雙核”發(fā)展模式，堅持提供高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，強(qiáng)化城市開發(fā)和運營能力協(xié)同，致力于成為具備可持續(xù)發(fā)展能力的城市運營商與美好生活服務(wù)商?！　」咀鳛橹屑Z集團(tuán)旗下融合住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)一體化的全業(yè)態(tài)房地產(chǎn)專業(yè)化公司，既能通過開發(fā)型物業(yè)的高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)現(xiàn)金回流，又能分享持有型物業(yè)帶來的長期穩(wěn)定收益和升值紅利。公司將圍繞提升精準(zhǔn)投資、產(chǎn)品規(guī)劃與創(chuàng)新、營銷和運營、服務(wù)與資源整合、風(fēng)險管控、組織發(fā)展等能力的打造，推動公司持續(xù)經(jīng)營能力及核心競爭力的不斷提升?！　￡P(guān)于城市和區(qū)域布局。公司將以“5+X”城市群布局為主線，重點布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝、長江中游五大城市群，關(guān)注遼中南、山東半島、海西、關(guān)中等城市群投資機(jī)會，重點聚焦經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、人口導(dǎo)入強(qiáng)、市場發(fā)展好的一二線城市以及核心城市群的強(qiáng)三線城市，加強(qiáng)城市深耕，嚴(yán)格城市選擇并進(jìn)一步拓展。　　關(guān)于產(chǎn)品和業(yè)態(tài)。公司作為綜合地產(chǎn)開發(fā)平臺，業(yè)態(tài)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫字樓、長租公寓等。商業(yè)地產(chǎn)方面，公司將構(gòu)建包含“大悅城”城市級時尚潮流中心、“大悅春風(fēng)里”時尚生活品質(zhì)中心、“祥云小鎮(zhèn)”板塊級休閑娛樂中心的多層級產(chǎn)品體系，持續(xù)創(chuàng)新產(chǎn)品，深化體驗。住宅地產(chǎn)方面，公司形成了壹號系列、祥云系列、錦云系列及鴻云系列四條品牌住宅產(chǎn)品線，將進(jìn)一步聚焦改善型需求，打造明星產(chǎn)品。此外，公司在深圳等地?fù)碛猩钲谥屑Z創(chuàng)芯公園、中糧（福安）機(jī)器人智造產(chǎn)業(yè)園、中糧深圳寶安67區(qū)商務(wù)公園等較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目及儲備用地，還擁有“樂邑”系列長租公寓、三亞亞龍灣國家旅游度假區(qū)等其他創(chuàng)新發(fā)展業(yè)務(wù)。公司將積極構(gòu)建各業(yè)態(tài)有機(jī)結(jié)合，靈活調(diào)整、因地制宜，發(fā)揮發(fā)組合業(yè)態(tài)優(yōu)勢，實現(xiàn)多業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面?！　。ㄈ┙?jīng)營計劃　　1、2021年公司主要擬采取的運營措施與工作　　結(jié)合行業(yè)新趨勢和高質(zhì)量發(fā)展要求，2021年公司仍將堅持戰(zhàn)略導(dǎo)向，不斷優(yōu)化城市布局、提升產(chǎn)品品質(zhì)、強(qiáng)化商業(yè)運營、增強(qiáng)服務(wù)水平、擴(kuò)大品牌影響力，服務(wù)人民美好生活，服務(wù)城市發(fā)展，為成為城市運營商和美好生活服務(wù)商不斷努力。公司將繼續(xù)堅持“精準(zhǔn)投資、科學(xué)運營、力控風(fēng)險、良好回報”工作方針，持續(xù)強(qiáng)化贏在拿地、強(qiáng)在運營，通過風(fēng)險識別與防控、處置能力的提升，實現(xiàn)良好回報。　　2021年，公司將積極做大管理輸出業(yè)務(wù)規(guī)模，提高人均效能，提升公司盈利和ROE水平。精準(zhǔn)投資，增加項目投資方案的科學(xué)性，降低風(fēng)險。持續(xù)提升運營效率，通過聚焦關(guān)鍵階段流程改善，提升前期招采工作效率等手段，實現(xiàn)“項目平均動態(tài)現(xiàn)金流回正周期提升2個月、大運營開工達(dá)標(biāo)率提升10%”的既定目標(biāo)。　　2、公司2021年經(jīng)營計劃　?。?）土地儲備及開發(fā)計劃：公司將持續(xù)發(fā)揮低成本拿地優(yōu)勢，依據(jù)城市布局戰(zhàn)略，有計劃、有節(jié)奏地推進(jìn)土地儲備，不斷提升投資質(zhì)量，優(yōu)化城市布局，機(jī)會型布局一線，深耕二線、強(qiáng)三線以及都市圈核心城市周邊三四線城市，通過公開市場拿地、合作拿地、收并購等方式積極獲取土地資源。2021年公司計劃新開工項目26個，新開工面積377萬平米?！　。?）銷售型業(yè)務(wù)運營計劃　　2021年公司銷售型業(yè)務(wù)將持續(xù)降本增效，強(qiáng)控目標(biāo)成本考核基準(zhǔn)，實現(xiàn)主動優(yōu)化、壓降成本；推動住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化落地，同時打通集采，在區(qū)域?qū)嵤?yīng)用；升級3H健康居住體系，以廈門、蘇州項目為試點，打造“3H體驗示范區(qū)”。2021年計劃實現(xiàn)簽約金額1,000億元?！　。?）持有型業(yè)務(wù)運營計劃　　購物中心　　2021年，購物中心將以財務(wù)回報為管理導(dǎo)向，以提升管理效能為目標(biāo)，加強(qiáng)精細(xì)管控?！　∑放仆茝V方面，大悅城產(chǎn)品線將繼續(xù)貫徹“青年引力場”品牌計劃，以愈加完備的原創(chuàng)IP體系推動青年潮流內(nèi)容與細(xì)分客群的聯(lián)結(jié)，打造青年文化地標(biāo)的同時實現(xiàn)客流和銷售額之間的轉(zhuǎn)換?！　?021年公司將迎來商業(yè)項目的集中開業(yè)，預(yù)計將有蘇州大悅春風(fēng)里、長沙大悅城、北京槐新大悅春風(fēng)里、重慶大悅城、武漢大悅城、青島即墨祥云小鎮(zhèn)等6個項目開業(yè)，公司將整體把控商業(yè)定位、加大品牌儲備，確保項目如期開業(yè)、強(qiáng)化大悅城的市場引領(lǐng)地位?！　?021年，公司以原有商業(yè)項目及核心商業(yè)大區(qū)為基礎(chǔ)，將輕資產(chǎn)項目發(fā)展作為重要的戰(zhàn)略方向，以重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)聯(lián)動的點面結(jié)合、輕重結(jié)合的區(qū)域深耕式發(fā)展為模式，為十四五期間公司ROE的提升作出保障?！　懽謽桥c產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)　　2021年疫情影響仍在持續(xù)，寫字樓及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場需求受到抑制。北京、上海及深圳等地區(qū)市場平均出租率大幅下滑，行業(yè)進(jìn)入買方市場。2021年，公司寫字樓及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)將繼續(xù)推進(jìn)3C運營服務(wù)體系的打造，從收入和成本兩端進(jìn)行管控：通過強(qiáng)化運營提升租戶滿意度與忠誠度、加速空置面積去化、保證營收穩(wěn)定性；同時，將商業(yè)運營累積的豐富經(jīng)驗賦能到寫字樓中商業(yè)、租戶的日常運營，通過平臺聯(lián)動方式，提高招商轉(zhuǎn)化率，實現(xiàn)成本費用的優(yōu)化。　　酒店與長租公寓　　2021年，國內(nèi)新冠疫情總體上得到控制，但散發(fā)病例和局部地區(qū)聚集性疫情時有發(fā)生，國際疫情依然嚴(yán)峻，酒店市場的恢復(fù)仍然具有較大的不確定性。公司將繼續(xù)強(qiáng)化管理，提升酒店精細(xì)化運營管理能力和收益管理水平。長租公寓業(yè)務(wù)將加強(qiáng)已開業(yè)門店的運營監(jiān)管，積極進(jìn)行品牌推廣，擇機(jī)發(fā)展新項目?！　?、未來公司發(fā)展所需資金情況　　2021年，受疫情影響，公司將在宏觀環(huán)境下，提高存貨周轉(zhuǎn)率，同時結(jié)合外部的政策、形式，積極拓展融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，確保資金鏈條安全。第一，抓回款，控支出，以“量入為出”為原則，狠抓回款，嚴(yán)控各項支出，強(qiáng)化資金日常管理，第二，積極拓寬融資渠道，充分利用公司本部和控股子公司中糧置業(yè)兩個AAA級融資平臺，加大直接融資力度，替換高息借款，平均融資成本進(jìn)一步降低?！　。ㄋ模┛赡苊鎸Φ娘L(fēng)險　　公司在未來發(fā)展戰(zhàn)略及決策過程中可能面臨疫情、宏觀環(huán)境、信貸環(huán)境、政策和市場等方面的風(fēng)險?！　?、新冠肺炎疫情風(fēng)險　　雖然我國疫情已經(jīng)總體得到控制，但進(jìn)入冬季以來,新冠肺炎疫情在我國呈現(xiàn)多點散發(fā)態(tài)勢,局部地區(qū)集中爆發(fā)。在疫苗得到全面接種前，我國仍存在一定的疫情風(fēng)險，對于部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響?！　?、宏觀環(huán)境風(fēng)險　　國際疫情形勢仍嚴(yán)峻，并深刻影響著國際政治格局、世界經(jīng)濟(jì)秩序和全球治理體系，國際形勢日趨復(fù)雜。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也面臨結(jié)構(gòu)性、體制性、周期性相互交織帶來的困難和挑戰(zhàn)，中國將要在一個更加不穩(wěn)定、不確定的世界中謀求發(fā)展，這一風(fēng)險可能傳導(dǎo)至房地產(chǎn)行業(yè)?！　?、信貸環(huán)境風(fēng)險　　2020年下半年，監(jiān)管部門針對房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了“三道紅線”；年末中國人民銀行、銀保監(jiān)會又設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。2021年，房地產(chǎn)業(yè)整體信貸環(huán)境將趨緊，對于房企融資、購房貸款等均產(chǎn)生一定影響?！　?、政策風(fēng)險　　房地產(chǎn)政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅持“房住不炒”定位不變，地方仍將堅持因城施策，并可能根據(jù)市場表現(xiàn)進(jìn)一步分化，部分城市存在政策收緊風(fēng)險。　　5、市場風(fēng)險　　隨著多年房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，以及居民生活水平的提高，消費者的需求正在逐漸發(fā)生變化，產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷管理的壓力進(jìn)一步加大。商業(yè)地產(chǎn)面臨著同質(zhì)化競爭風(fēng)險，對于運營能力、資源整合能力等方面也提出了更高的要求。

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