主題：招商蛇口轉(zhuǎn)型再發(fā)力

3月19日，界面新聞獲悉，在凱德集團(tuán)工作近25年的袁嘉驊于2月離職，于近期加入招商商管，履新招商商管總經(jīng)理一職，目前已經(jīng)投入工作。

界面新聞分別向凱德集團(tuán)和招商蛇口求證，雙方均表示消息屬實(shí)。

凱德集團(tuán)表示，凱德尊重并支持每個(gè)員工的個(gè)人選擇和發(fā)展，對(duì)人才引進(jìn)和流動(dòng)持積極開放的態(tài)度，這屬于正常的人事變動(dòng)。作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的深耕者，二十多年來，凱德與同業(yè)及領(lǐng)先跨國企業(yè)之間的人才流動(dòng)一直存在。

過往數(shù)年，不論是印力、萬達(dá)，還是龍湖、新城，凡是想在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力的企業(yè)，都曾借力過來自凱德的人才。

2020年，是招商蛇口的“資管年”。招商蛇口成立了資產(chǎn)管理中心，組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，重構(gòu)招商商管、招商伊敦兩個(gè)專業(yè)管理平臺(tái)，分別對(duì)應(yīng)持有物業(yè)中的商業(yè)與酒店公寓業(yè)務(wù)。

袁嘉驊就職的招商商管，是招商蛇口整合商業(yè)業(yè)務(wù)體系的戰(zhàn)略發(fā)展組織。

目前，招商商管已布局全國25個(gè)城市，持有商業(yè)項(xiàng)目60個(gè)，商業(yè)總體量350萬平方米，旗下囊括了三大商業(yè)產(chǎn)品系，分別是海上世界、花園系和九方系。

對(duì)于招商商管的發(fā)展與定位，招商商管董事長(zhǎng)聶黎明對(duì)外界表示，購物中心是公司主賽道之一，我們會(huì)主動(dòng)地獲取一些好的項(xiàng)目。這類項(xiàng)目最重要的是運(yùn)營好，要把融、投、建、管、退的環(huán)節(jié)打通，資管中心的成立就是要將環(huán)節(jié)打通，實(shí)行統(tǒng)籌的管理，同時(shí)又親自負(fù)責(zé)融和退。

對(duì)于購物中心擴(kuò)張的模式，招商蛇口曾明確提出，要依托輕資產(chǎn)管理平臺(tái)，統(tǒng)一持有型物業(yè)的品牌與產(chǎn)品線；主流產(chǎn)品體量規(guī)模與成本配適標(biāo)準(zhǔn)，聚焦8-12萬平方米集中商業(yè)產(chǎn)品打造；以及強(qiáng)化定位管理，搭建全國招商平臺(tái)，以數(shù)字化手段實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，挖掘協(xié)同紅利，提升品牌知名度。

無論是對(duì)購物中心運(yùn)營的看重，還是擴(kuò)張模式上對(duì)于輕資產(chǎn)的依托。袁嘉驊過往數(shù)十年在凱德集團(tuán)的履職經(jīng)驗(yàn)，都十分契合招商商管如今的需求。

資料顯示，袁嘉驊于1996年1月加入凱德集團(tuán)，先后擔(dān)任凱德商用中國商場(chǎng)總經(jīng)理、項(xiàng)目總、華南區(qū)、東北區(qū)、華中區(qū)、華北區(qū)董事總經(jīng)理等職位。至離職前，袁嘉驊職務(wù)是凱德集團(tuán)(中國)商用管理董事總經(jīng)理，管理過的項(xiàng)目所在業(yè)務(wù)城市近30個(gè)，凱德中國旗下項(xiàng)目已超過200個(gè)。

2001年至2003年，時(shí)任上海來福士廣場(chǎng)總經(jīng)理的袁嘉驊負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開業(yè)籌備，直到現(xiàn)在，該項(xiàng)目也是凱德集團(tuán)在中國的標(biāo)桿項(xiàng)目之一。

2007年，袁嘉驊擔(dān)任凱德商用華南區(qū)區(qū)域副總經(jīng)理，2009年兼任嘉德深國投合資公司總經(jīng)理，期間，促進(jìn)了凱德集團(tuán)在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的快速拓展，凱德總計(jì)收購近40家購物中心。2011年，其調(diào)任凱德商用東北區(qū)區(qū)域總經(jīng)理，2015年，兼任凱德商用華中區(qū)區(qū)域總經(jīng)理。

2017年3月起，袁嘉驊擔(dān)任凱德商用北部區(qū)域總經(jīng)理，管理著凱德商用在中國北方地區(qū)的購物中心，2019年4月起，擔(dān)任凱德集團(tuán)（中國）商業(yè)管理華北區(qū)區(qū)域總經(jīng)理。

在業(yè)內(nèi)人士看來，袁嘉驊是商業(yè)管理領(lǐng)域?yàn)閿?shù)不多既具備較強(qiáng)的管理統(tǒng)籌能力，又有過硬實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)領(lǐng)軍人物。

值得注意的是，袁嘉驊履新后面臨的挑戰(zhàn)不小。

招商蛇口商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營情況或許不太如人意，從其已打包上市的商業(yè)資產(chǎn)發(fā)展情況可窺得一二。

2019年年底，招商蛇口將旗下商業(yè)房托送上市。資料顯示，招商局商業(yè)房托基金的底層資產(chǎn)由位于深圳蛇口的五項(xiàng)物業(yè)組成，包括四項(xiàng)商業(yè)物業(yè)，甲級(jí)寫字樓新時(shí)代廣場(chǎng)、科技大廈、科技大廈二期及數(shù)碼大廈，以及一項(xiàng)商場(chǎng)物業(yè)花園城。

截至2020年6月30日，招商局商業(yè)房托期內(nèi)收益為1.78億元，物業(yè)收益凈額為1.387億元，凈物業(yè)收益率為78%。五項(xiàng)底層資產(chǎn)中，三項(xiàng)物業(yè)出現(xiàn)出租率同比下降，分別為數(shù)碼大廈、花園城、科技大廈二期同比出租率下降，其中數(shù)碼大廈從去年同期的79.9%下降到68.8%、花園城從79.6%下降到73.1%、科技大廈二期從89.8%下降到86.9%。

被打包為房托基金的五項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)是招商蛇口比較核心的商業(yè)資產(chǎn)，然而受疫情沖擊疊加深圳商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量過剩、競(jìng)爭(zhēng)激烈，無論是項(xiàng)目收益還是出租率都大受影響。

由此推測(cè)，袁嘉驊履新后，如何運(yùn)營好招商管理旗下的商業(yè)資產(chǎn)，將是其未來面臨的主要難題。

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