主題：棲霞建設(shè)：6個(gè)月目標(biāo)價(jià)7.7元 首次給予增持評(píng)級(jí)

公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，是南京市棲霞區(qū)國(guó)資委旗下企業(yè)，在南京、無錫和蘇州等地?fù)碛性诮ê蛢?chǔ)備項(xiàng)目13個(gè)，截至09年末，未結(jié)算權(quán)益建面220萬平米。

公司亮點(diǎn)主要在于以下幾個(gè)方面：

項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足：截至09年末未結(jié)算權(quán)益建面220萬平米，按年開發(fā)50萬平米測(cè)算，已夠公司未來4年開發(fā)。同時(shí)，公司項(xiàng)目全部位于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的蘇南地區(qū)。

依托政府背景，積極參與保障性住房建設(shè)：根據(jù)中央政策指示，今年南京市保障性住房建設(shè)開始加速，公司作為南京棲霞區(qū)國(guó)資委旗下企業(yè)，在參與保障性住房建設(shè)中享有民企無可比擬的優(yōu)勢(shì)。公司目前已承擔(dān)南京市總建面約107萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。當(dāng)前土地市場(chǎng)硝煙彌漫，商品房的利潤(rùn)只能依托于房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲，開發(fā)商品房的風(fēng)險(xiǎn)和資金要求與日俱增。保障性住房雖然很難獲取商品房豐厚的利潤(rùn)率，但無需擔(dān)心市場(chǎng)調(diào)整，不失為一條不錯(cuò)的投資渠道。

業(yè)績(jī)有望進(jìn)入爆發(fā)期：09年末公司預(yù)收款突破創(chuàng)紀(jì)錄的20億，我們預(yù)計(jì)公司10-12年收入年均增速將達(dá)到30%，在房?jī)r(jià)大幅上漲的推動(dòng)下，預(yù)計(jì)公司未來幾年結(jié)算毛利潤(rùn)也將有較大幅度提升，在收入和毛利率的雙向驅(qū)動(dòng)下，公司在10-12年有望進(jìn)入業(yè)績(jī)爆發(fā)期。

公司09年成立邁燕地產(chǎn)公司，合作對(duì)象為邁皋橋和燕子磯兩個(gè)街道辦，有望通過參與邁燕地區(qū)的城中村改造獲取項(xiàng)目資源。

假定房?jī)r(jià)漲跌幅為0%，貼現(xiàn)率為10%，測(cè)算得出公司2010年末NAV為5.52元/股，P/NAV=1.21。預(yù)計(jì)公司10-12年EPS分別為0.36元、0.51元和0.71元，對(duì)應(yīng)PE分別為19X、13X和9X。

考慮到公司未來幾年處于業(yè)績(jī)爆發(fā)期，首次給予“增持”評(píng)級(jí)，參考2011年動(dòng)態(tài)15倍PE，給予6個(gè)月目標(biāo)價(jià)7.7元。

風(fēng)險(xiǎn)因素：由于公司所在區(qū)域土地市場(chǎng)較為透明且全國(guó)性地產(chǎn)公司進(jìn)入較多，如何可以獲取相對(duì)低廉的土地資源是公司未來所必須要解決的問題。



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