主題：保利地產(chǎn)：銷售業(yè)績增速放緩 資金面臨大考

日前，保利地產(chǎn)公布2008年一季報，在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇資金“緊箍咒”、樓市陷入成交低迷、地產(chǎn)股板塊全線大跌等一系列利空背景下，作為內(nèi)地房企龍頭之一的保利地產(chǎn)最新亮相的業(yè)績和相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)備受關(guān)注。

　　據(jù)其一季報顯示，保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤分別為11．59億元和2．76億元，比上年同期分別增長89．55%和253．26%；實現(xiàn)每股收益0．11元。

　　第一季度，公司共有在建擬建項目59個，總占地面積1188．36萬平方米，規(guī)劃總面積2241．2萬平方米；新拓展項目6個，占地面積102．49萬平方米，規(guī)劃建筑面積255．18萬平方米。

　　公司新開工面積112．91萬平方米，比2007年同期增長193．33%，完成2008年度經(jīng)營計劃的17．92%；實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積36．06萬平方米，銷售金額25．94億元，比去年同期分別增長16．52%和8．48%，完成公司2008年度經(jīng)營計劃的10．81%。公司在建面積639．86萬平方米，比上年同期增長96．09%。

　　保利地產(chǎn)預(yù)計，今年上半年，公司的累計凈利潤與上年同期相比，可增長100%以上，主要原因是今年上半年的結(jié)算收入增加，導(dǎo)致公司凈利潤增長。

　　業(yè)績增速同比下滑

　　“根據(jù)保利地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)，盡管今年一季度其銷售面積和銷售金額比去年同期增長了16．5%和8．48%，但增速與去年同期相比出現(xiàn)明顯下滑。而且，一季度7193元每平方米的銷售均價相比2007年全年8537元每平方米的均價下滑了15．7%?！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)分析師接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，由于今年一季度樓市成交量持續(xù)萎縮，購房者觀望情緒濃重，地產(chǎn)企業(yè)的銷售因此普遍受到影響。

　　盡管如此，記者分析幾家龍頭上市地產(chǎn)企業(yè)的季報或相關(guān)銷售數(shù)據(jù)得知，保利地產(chǎn)一季度的業(yè)績相較之下稍顯遜色。如今年一季度萬科銷售面積和銷售金額分別為114．5萬平方米和101億元，比2007年同期增長82．9%和119．1%；金地集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)分別為23．8萬平方米和25．1億元，比2007年同期增長42．98%和63．37%。

　　對此，光大證券分析師趙強(qiáng)對本報記者表示，保利地產(chǎn)在廣州、深圳的項目相對較多，因此業(yè)績受到影響。

　　據(jù)廣州媒體報道，保利地產(chǎn)今年在廣州的住宅供應(yīng)將比去年翻一番。一季度，已經(jīng)有保利香雪山、保利西子灣以及保利林海山莊等樓盤推出，今年后三個季度即4－12月份，預(yù)計還將在廣州推出9個樓盤，供應(yīng)量達(dá)4000多套，是今年后三個季度新增供應(yīng)量最大的開發(fā)商之一。

　　“即便二季度樓市成交回暖，今年保利地產(chǎn)業(yè)績增速放緩的可能性仍較大。”前述不愿具名的分析師表示，去年樓市上升較快，地產(chǎn)公司業(yè)績大幅增長，在目前市場走低的背景下，今年地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績與去年相比增速放緩難以避免。

　　而他同時指出，如果作為傳統(tǒng)銷售旺季的二季度市場還不能轉(zhuǎn)暖的話，地產(chǎn)企業(yè)將面臨更為嚴(yán)峻的資金考驗。

　　資金面臨壓力

　　幾位接受本報記者采訪的分析師均表示，由于去年保利地產(chǎn)高價拿地過多，占用了大量資金，今年壓力很大，在融資收窄的背景下，目前加速推盤變現(xiàn)、加快資金周轉(zhuǎn)是首要任務(wù)。

　　據(jù)保利地產(chǎn)2008年一季報顯示，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為－58．95億元，同比減少了572．72%；此外，由于投資收益減少，其投資活動現(xiàn)金流凈額也為－517．54萬元，同比減少106．89%。

　　中銀國際分析師田世欣在其點(diǎn)評報告中指出，由于資本性支出規(guī)模較大，一季度保利地產(chǎn)凈負(fù)債率從2007年末的58．6%提高至106%，所持現(xiàn)金從2007 年末的46億元人民幣減少至20．89億元人民幣。

　　報告認(rèn)為，如果銷售進(jìn)度的恢復(fù)慢于預(yù)期，保利地產(chǎn)很有可能放緩?fù)恋厥召彽牟椒ァ?

　　國金證券分析師曹旭特的點(diǎn)評報告顯示，一季度保利地產(chǎn)新增貸款44億元，但對建筑工程款和土地出讓金的支出增長較快，同時受調(diào)控和公司一季度可售資源限制，項目銷售回款速度低于支出。由于2008年在建面積有較大增長，公司有一定資金壓力。

　　未來走勢多空分歧

　　盡管如此，田世欣、曹旭特等多名分析師表示，由于保利地產(chǎn)今年一季度擁有預(yù)收賬款125．36億元，今年結(jié)算收入約八成已經(jīng)鎖定，今年的業(yè)績增長有堅實的基礎(chǔ)。

　　但是對于保利地產(chǎn)的評級，分析師們卻產(chǎn)生了分歧：田世欣采用25倍的2008年預(yù)期市盈率，給出目標(biāo)價格32元的“強(qiáng)烈推薦”評級，曹旭特“賦予其22倍市盈率，合理價格為25．7元，建議買入”。

　　而也有不少分析師對記者表示不看好保利地產(chǎn)的股價走勢。據(jù)記者查詢，截止上周五，保利地產(chǎn)收盤報19．53元，當(dāng)日跌幅7．48%。

　　“我的看法是今年上半年都別碰地產(chǎn)股?！币晃蛔C券分析師對本報記者坦言，整個地產(chǎn)板塊目前估值仍然偏高，還有一波下跌。負(fù)債率高、土地擴(kuò)張過猛的上市公司，尤其是一些“地王”公司，建議投資者回避。

　　與此同時他還告訴記者，其實很多房企的資金鏈現(xiàn)在極度“緊繃”，而且已經(jīng)倒下了一批小開發(fā)商。

　　在長沙、杭州、成都等二線城市有不少中小房企開始拋售手中的土地，以前在長沙每平方米四五千塊錢都拿不到的土地現(xiàn)在每平方米三千塊錢隨便挑，一些去年高價獲得的土地現(xiàn)在“淪”為房企手中的負(fù)資產(chǎn)。
　　



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